房地产容积率怎么算（每天一个房产小知识01）

“容积率越低越好吗？”

在我们的购房讨论群中，时常会听到这样的问题。容积率越低越好，逻辑上并没有什么问题；那事实真的如此吗？

今天，想和大家聊一聊买房都会遇到的一个词——容积率。

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容积率的高低对购房者后期居住的舒适度有很大的影响。如果你还没有搞清楚容积率，那恭喜你点开这篇文章就对了。

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容积率，又俗称建筑面积的密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

计算公式非常简单，即：

总建筑面积/可建设用地面积。

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超低的容积率，可以尽情的挥霍土地面积，将小区建成低密度、高绿化，用心营造小区景观，提升居住舒适度。如此看来，容积率越小越好，并没有毛病！

但是，你不知道的是...

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对于购房者来说，容积率直接影响到居住舒适度。

从容积率一词的定义来看，确实越小越好。

在同等土地面积下，总建筑面积越小，就意味着住房面积越小，住户越少。车就越少，小区就越安静，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。

以容积率只有0.7的国际海岸别墅为例（该小区含独栋、联排和双拼别墅，若仅为独栋别墅，容积率更低）；容积率低，在同等面积的土地上，小区总建筑面积也不会很大，建筑密度很低。

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除此之外，0.7的容积率也意味着同样的建筑面积之下，土地面积比较大。

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虽然容积率确实与小区的舒适度相关，一般而言，低的容积率，意味着高的绿化率，大的楼间距以及低密度的楼栋分布，就居住品质而言，确实大有裨益。

但仅仅看容积率来评判小区品质，却是大错特错，接下来，我们以远洋‬万和城‬和曙光山色为例，两者仅一街之隔。

万和城‬容积率4.75，建成于2021年‬，内部绿化景观少，楼间距‬非常‬密近‬。

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而曙光山色‬容积率为1.2，建造于2006年。小区内部环境优美，绿植种类繁多，且物业维护得当。

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所以，判断小区是否宜居不能只看容积率，需要综合考量各项指标，如绿化率、户型、小区内部配置等。

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容积率事关着小区的建筑规划，不同的容积率决定了不同的物业形态。同时，容积率也城市的发展规划，不仅高低层容积率不同，商业、办公和住宅的容积率也不同。一个地方该盖什么、面积多少、人口多少，在城市规划层面已经早就定好！

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一般来说在一块土地出让前容积率就现已确认了，即便是开发商也都无能为力，越小越好只是个人美好的愿景。

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事实上就是，并不是每一个购房者都能住得上别墅，也并不是每一个购房者都喜欢住别墅。正所谓一千个购房者有一千个购房需求。

对于喜欢高层的购房者来说，别墅的视野不开阔，绿植太多，蚊子也太多。对于喜欢多层的人来说，高层又存在楼间距太小，密度太高，低层采光难，高层又压抑。而对于喜欢小高层的人来说，不高不矮，一切刚刚好！

但对于开发商来说，不同的建筑形态意味着不同的容积率，别墅的容积率造不了小高层，同样，超高层也不能奢求多层的容积率，因为，标准就在那里，不偏不倚！

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虽然不少购房者对于低容积率的建筑形态还是情有独钟，但是，低容积率很快就要成为历史。根据相关数据表明，中国的耕地面积仅剩18亿余亩，守住这条红线，是国土部的重要职责。而别墅户均用地量太大，必须严格控制。从2003年开始，国土部下发容积率0.3以下别墅用地禁令。

禁墅令的初衷是为了合理规划土地，在土地资源日渐稀缺的今天，更是为了提高土地利用率。

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随着中国城镇化进程的步伐不断推进，不仅是规模化地块越来越难拿到，新推出地块的容积率也开始向高发展。随着低容积率住宅将被时代所遗弃，在市面上的存在感也将越来越低，而越低越好也注定只是我们心里的一个美梦！