老洋房的背后故事（隐于闹市的老北苑）
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小区说明一、小区概况望春园小区位于朝阳区北苑锦芳北街，是北京城建新兴华地产有限公司建设的板楼、塔楼、板塔结合型社区，是北苑家园九个园区中的一区，每个区相对独立。小区住宅楼共17栋楼，含6栋塔楼、5栋板楼和1-3号楼、5-7号楼分别组成的2栋板塔结合楼栋，共计约3267户，总建筑面积40万㎡。其中板楼有一梯两户、一梯三户、两梯五户设计，塔楼有两梯六户、两梯八户、三梯八户、三梯十户设计。户型涵盖64㎡一居至149㎡三居。
（小区大门）
1、基础设施小区物业为北京城承物业管理有限责任公司，塔楼物业费2.03元/㎡/月，板楼物业费2.48元/㎡/月。物业主要服务项包括24小时安保执勤、日常清洁、设施维修、应急事件处理、社区活动及有偿家电维修特色服务等，且每栋楼有单独的楼管助理。
（小区物业）
（小区宣传栏）
小区中心位置设有大型水系景观，夏季会放养鱼类，水系四周有低矮植被和树木，湖边空闲位置还设置了长凳，整体绿化率在40%左右。且小区道路两侧均种有高大树木，包括梧桐、松树、柳树等，楼栋四周有不同面积大小的花坛。
（花园绿化景观）
（花园绿化景观）
（花园绿化景观）
（花园绿化景观）
小区是人车分流，以地下车库为主，地上地下共计4000个停车位，可租可买，其中地下停车费450元/月，地上停车费用150元/月。
（通道）
小区采用集中供暖方式，供暖费用为30元/㎡。
2、建筑品质小区建成时间为2006年-2010年，钢筋混凝土结构，外立面为全瓷砖贴合，灰白色建筑外观设计。底层为车库，起到一定防潮作用，顶层有隔热和防漏水设计，所有楼栋均有做外墙保温。
（楼栋外观实景）
（楼栋外观实景）
3、楼栋大堂小区每个单元门口有台阶步梯、无障碍通道两种设计。板楼和塔楼大门处均设有监控，配备智能对讲门禁系统，进入单元需要刷门禁卡。每个楼栋大堂内设有邮箱、快递柜等，走廊及电梯间贴有物业宣传单、安全隐患说明公告、电梯维修负责人及联系方式等信息，地面以米白色瓷砖为主。
（楼栋大堂）
（楼栋门禁）
（楼栋门禁）
4、户型介绍小区住宅楼共17栋，约3267户，在售户型包含76㎡-77㎡一居、81㎡-110㎡二居、98㎡-149㎡三居。主力户型是81㎡-110㎡二居，约占总居室的55%，一居室约占22%，三居室约占23%。像81㎡的两室一厅，主卧和次卧朝南，主卧带阳台，厨房朝北，南北通透，报价在520万左右。
5、内部配套小区内部有老年活动中心、儿童活动中心等，中间位置有一个2万㎡左右的人工湖，湖边的绿地上有长凳，东门处为双语幼儿园，旁边还有健身器械。同时内部还有旧衣物投放设施、快递柜、直饮水机、电动车充电站、生活垃圾分类驿站等设施配套。
（小区内部快递柜）
（旧衣物投放设施）
（健身器械）
（生活垃圾分类驿站）
二、周边配套1、交通方面小区东南门附近1.1公里的地铁站是5号线立水桥南站，南北两端的5号线连接了天通苑和宋家庄等居住区，5号线衔接13号线、15号线、2号线、1号线，通达国贸、西二旗等地。
公交方面，距小区约743米有立水桥南公交站，途经197路、620路、专48路、464路等公交线路，其中620路主要可通往公交白坊站、北苑站、牡丹园站等；464路可通往公交东三旗南站、东小口站、惠新苑站。
自驾方面，小区周边1公里内主要道路有立通路、北苑路、立汤路，均为双向四机动车道，连通周边社区。从小区自驾走北苑路需5公里，10个红绿灯，非高峰时段约14分钟，高峰时段有堵车现象。
2、商业方面小区附近有多家小型超市，约500米处有一层超市、世纪华联超市（旭辉奥店）；540米处有中国建设银行（北苑家园支行）、890米处有中国银行（北苑支行）。
小区周边3公里内有龙德广场、奥特莱斯（明珠百货店）、华贸天地购物商街等。龙德广场汇集了美食、衣帽服饰、休闲娱乐、母婴亲子、美妆饰品、家具等众多商户，像内有肯德基、皮尔卡丹、兰芝、周大生、汉堡王、优衣库、英伦眼镜等商铺，涵盖吃、穿、住、行各个方面。
3、医疗方面小区附近约550米内有北京鑫龙内科诊所和北京市朝阳区来广营地区绣菊园社区卫生服务站。
距离小区2.4公里的三级综合医院是航空总医院，距离3.5公里的综合医院是北京清华长庚医院。北京清华长庚医院为清华大学与北京市共同管理的大型综合性公立医院，座落于北京市昌平区天通苑地区，占地面积约9.5万㎡，总建筑面积22.5万㎡，总规划床位1500床，是融医疗、教学、科研、预防、康复于一体的大学附属医院，医疗科室设置齐全。
4、教育方面小区1公里内有五所幼儿园，即21世纪实验幼儿园、力迈中美国际幼儿园、幸福泉幼儿园、朝阳区小金星幼儿园、朝阳区朝花幼儿园。
小区1.5公里内有两所小学，即和平中学小学部、朝阳区实验小学。
2公里内有三所中学：和平街第一中学、朝阳外国语学校、昌平区第一中学（中滩校区）。其中北京市和平街第一中学是一所由北京市朝阳区教委主管的十二年一贯制公立完全中学，北京市示范性普通高中，2020年5月，入选北京市中小学科技教育示范学校名单。
5、生态休闲方面小区1公里范围内有泰禾影城（立水桥店）、黑8台球、欣欣羽缘羽毛球运动中心等。
生态休闲方面，距离小区850米处有立水桥公园，是一处免费的市民休息生活公园，该园占地面积6000平米，公园分为东、西两园，现已经成为天通苑、立水桥附近的居民健身娱乐休息不可或缺的一部分。居民也可自驾三公里去清河营郊野公园，该公园位于朝阳区来广营乡北部，东至乡界，西至北苑东路，公园面积57.63公顷。
6、嫌恶设施小区1到10号楼的北面有高压线。
（高压线）
一、踩盘日记1、引言作为同属于北苑家园旗下的热门小区，实地踩盘完茉藜园后，怎么可能放过经纪人极力推荐的望春园！所以在一个烈日炎炎的午后，长工顶着大太阳开启了本次“征程”。
因为这个小区离长工居住的地方挺近，所以就骑了共享单车前往，骑行过程中发现通往望春园的道路好静呀，虽说是中午咋感觉都没啥人，而且路过易事达广场的时候还发现四周都被围起来了，旁边世代百货四个大字给人一种鸟尽弓藏，兔死狗烹的悲凉感，怎么说在北苑居住的5年时间里，起码来这里购物吃饭过好几次，现在忽然像要被拆迁了一样，心里还挺难受。
（被围起的世代广场）
但是这股难受劲在来到望春园小区后，瞬间被治愈很多。
二、小区感受1、小区亮点亮点一：环境是真的不错长工是从东北门进的，刚迈进小区瞬间感觉自己来到了公园，真的一点没瞎说！道路两边的树木郁郁葱葱，阳光折射出的树影随风摆动，还挺俏皮，当然也可能是长工骑自行车来，被晒的不行，所以忽然有点树荫就幸福感爆棚。
（小区内部）
你以为这就完了吗？当然不是，这个小区的环境是真的真的真的很不错，先只说绿化哈~因为长工居然在中心位置发现了人工湖！不是那种放点水，随便意思一下的那种，是真的湖。
（小区绿化）
（小区绿化）
而且还有猫咪和孩童在湖边玩耍捞鱼，好不惬意。就冲这个湖就把小区的整体调性提高了一个档次，这是很多标榜豪宅的小区都无法做到的。
（小区内的湖）
（小区内的湖）
亮点二：内部配套完善，设施维护好踩盘过程中有发现小区很多健身器材特别新，像新刷的油漆一样，电动自行车充电站也维护的很好，休闲长椅虽然能看出年代感，但一点不脏，尤其是人工湖边上的，一眼就能看出是因为行人经常闲坐，才导致椅子上的漆出现了磨损。
（内部配套）
（内部配套）
后来看到了个公示牌，才发现器材新是有新的原因的，因为小区在2020年10月增设了很多休闲座椅、健身器材、监控等，居委会还挺负责。
（公示栏）
亮点三：物业有额外附加服务小区物业对长工来说算是一个小惊喜，主要体现在两方面。首先，物业组建了自己的维修团队，家具家电的维修清理、二手电器的回收都能负责，虽然住户们的家电器材不会经常坏，但看到这种公告宣传，心里还是很有底的。其次是小区有自己的城承租售中心，租房、买房、卖房都涉及，看宣传栏里展示的售房佣金还挺低，就是没亲身体验过，不知道靠谱不。
（公示栏）
亮点四：大门外有非机动车停放处望春园给长工眼前一亮的一点就是大门位置，因为门口有一块很宽敞的空间是固定停放外来非机动车的，这就意味外卖车无法驶入小区内，住户相对安全，难怪看到的外卖小哥都是在奔跑，小区这种设置还挺贴心，就是外卖小哥们会不会很崩溃。
（非机动车停放处）
亮点五：学校氛围浓厚小区4号楼就是占地面积很大的21世纪实验幼儿园，和小区只有一个栅栏的分隔，住户平时还能在小区里看到自家孩子的情况，接送也很方便，而且小区东北门正对的就是和平街一中（高中部）操场，学校正门要绕到东侧，但还是很近呀。
（学校）
2、小区槽点槽点一：部分楼栋门口脏乱如果说小区绿化是加分项，那保洁卫生就是极大的减分项了，正常道路还打扫的很干净，没有脏乱的，但是再看下这个楼栋门口，长工瞬间觉得难道自己穿越了，之前看的人工湖都是假的？只在意脸面，不在意细节可是不好的。
（门口堆放的垃圾）
而且不管是楼栋里还是楼栋门口，都存在自行车、电动车乱停放的情况，感觉物业有必要管管，长工其实看到楼栋门位置有设置自行车停放桩，但是数量比较少，所以人们就会利用周边空地摆放，但这样就会造成整体杂乱无章，行人过往也会不方便。
（非机动车乱停乱放）
槽点二：楼体外砖有脱落2006年-2010年建成的小区到现在远看其实也还算年轻，但楼栋底部真有些丢脸，墙砖脱落、瓷砖有裂缝、白瓷砖变灰。日常维护要到位呀！都白瞎这么好的园区绿化了。
（楼体外砖脱落）
（楼体墙皮脱落）
槽点三：外部道路被占严重小区北侧是地铁13号线，虽然有一条马路之隔，但是几乎不会有车辆驶入，所以这就导致秋实西街来往车辆很少，层层因果递进下，现在这条街都快成停车场了，让大家看看这场景。长工比较好奇，这种车辆如果被刮蹭了，需要别人赔不？
（外部道路被占严重）
（外部道路被占严重）
三、小编总结1、幸福说综合看下来，望春园和同属于北苑家园旗下的几个小区相比能排在前两名，小区绿化环境是吸引很多购房者选择该小区的主要原因之一，整体的居住氛围也比较适合以家庭为单位的购房者，品质确实较好，且车位相对充足。但是小区在售面积段较大，一居室面积在76㎡-77㎡，总价475万起，对刚需人群来说上车门槛略高，压力大，还是比较推荐以刚改或改善为主的人群。
价值分析一、区域价值1、区域描述望春园地处朝阳区西北侧的北苑板块，该板块南侧紧邻北五环，北侧为天通苑商圈，西侧为亚奥商圈，东南侧为望京商圈。
经过多年发展，该板块已经形成成熟的居住生活氛围，良好的生态、交通、商业等配套，能完全覆盖人们的日常生活需求。
交通方面，北苑板块有地铁13号线东西贯穿，在该板块设有立水桥站和北苑站，其中13号线北苑站西行5站即可到达西二旗，东行5站途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点。同时驱车20分钟即可到达望京，所以该板块很受互联网行业和高新技术产业的从业者喜爱。不止如此，地铁5号线在该板块还设有立水桥站、立水桥南站和北苑路北站。
商业部分，板块内有暖山生活广场、上品 、K酷时尚广场、华贸天地等，加上板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等，居民日常生活便利度高。
板块内除部分本地居民外，因地理位置优越，还承接了很多从望京或西二旗商圈外溢的居住需求，所以这些年，该板块汇聚了不少像万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。楼市方面，目前新房供应较为稀缺，二手房市场选择性较多。
2、地块价值截至2021年6月，北苑板块内并无土地出让计划，且该板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。其临近的天通苑、望京板块也没有住宅用地供应，距离该板块最近的土地出让计划是位于6公里处的崔各庄乡，2021年共有三块土地成交，一块为住宅混合公建用地，两块为二类居住用地，主要配建公共租赁住房，整体来说对该板块楼市影响不大。后续需注意的是板块内有无旧改计划。
3、发展前景北苑板块近些年发展迅速，宜居度颇高。目前板块东侧有在建中的地铁17号线，南北向途经该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营，其中北苑板块内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将便于北苑板块内东侧居民区的轨交出行。
除了在建地铁，该板块内还有招商规划建设中的中国铁建广场，预计建成后可辐射北苑及其周边板块。望春园小区距离该在建规划项目2.6公里，未来其居民生活半径将大大缩短，日常生活便捷度也会大幅提升。
二、小区卖点1、卖点概述- 小区环境好，绿化高，相对安静，园林景观和占地面积较大的人工湖相结合，使整个小区的居住品质高出周边楼盘一个维度。
- 小区板楼、塔楼均有，选择性多，尤其很多板楼是一梯两户、一梯三户设计，私密性、采光度、通透性均良好，居住舒适度高。
- 和同属于北苑家园下的茉藜园、清友园、紫绶园等相比，望春园建成年代较新，物业管理更严格，且车位充足，租赁、购买均可。
- 多面积段选择，满足不同类型的购房者，像在售户型包含76㎡-77㎡一居、81㎡-110㎡二居、98㎡-149㎡三居，总价475万起。
- 4号楼是21世纪实验幼儿园，方便有孩子的家庭接送；小区东北门对面就是和平街一中（高中部），教育资源相对充足。
- 小区距离5号线立水桥南站1.1公里，步行15分钟左右，交通相对便利。
（小区价格走势图）
截至2012年6月2日，小区挂牌房源共23套，占全房源的0.7%。根据幸福里app查询，望春园6月挂牌均价57317元/㎡，环比上涨0.02%，从近6个月的价格波动趋势来看，该小区呈现稳中有升态势，但均在正常波动区间内。
具体购房成本方面，拿在售的98㎡两居室为例，报价525万，参照北京市现行的普宅 非普标准看，普宅商贷首套首付为35%、二套首付为60%，非普宅商贷首套首付40%，二套80%。即该套房源首套净首付为287万，二套首付为378万。
2、户型分析目前小区在售的两居室户型占比较多，为15套，其次是三居室，共5套，一居室仅3套。
户型面积：96.25㎡两居
户型图：
（户型图）
户型亮点：
1、客厅朝南带阳台，采光性好
2、两个卧室均能获得南向的采光，阳台可增加利用面积
户型缺点：
1、动静不分区，厨房位于两个卧室中间，会有些吵闹
2、没有做到南北通透
3、客厅到卧室有一段浪费面积
户型面积：120.9㎡三居
户型图：
（户型图）
户型亮点：
1、动静分区，住户体验感好
2、主卧朝南带阳台，采光性好
3、客厅可利用面积空间大
户型缺点：
1、客厅到卧室的空间面积浪费
2、没有做到南北通透
3、暗卫，空气流通差
3、楼栋选择望春园的15号楼、16号楼和19号楼位于中心位置，观景较好，可以优先考虑，但这三栋楼是塔楼，需要注意户型朝向问题，其余楼栋呈四散分布，其中1-10号楼的北侧有高压线，在意的人群可以考虑其余楼栋。
4、推荐人群- 小区宜居属性高，且周边学校资源丰富，很适合以家庭为单位的人群居住。
- 望京距离该小区11.4公里，驾车30分钟内可达，适合望京商圈附近的工作人群。
- 以地铁5号线为主要通行的人群。
- 小区环境好，适合追求品质改善的居住人群。
目前，朝阳北苑商圈内仅有三个在售新房项目，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。三个项目均为高端住宅，譬如润泽御府为低密度独栋别墅，总价5000万元/套起，所以从总价和购房人群角度看，不适合和望春园对比。
2、二手房对比小区周边二手房较多，基于价格、地段、商圈考虑，故选择相对临近的华发颐园和媒体村天畅园进行对比。
（二手房对比）
二手房对比图）
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踩盘时间：2021年5月25日
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