河南第二个副中心城市（一个大河南两个都市圈）

撰文：悟净 美编：刀妹 校对：紫藤

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洛阳都市圈规划出炉

踩着2020年的尾巴，河南增长的第二极——洛阳，发布了属于自己的大都市圈规划。

12月25日发布的《洛阳都市圈发展规划（2020-2035）》中提到，未来洛阳将与平顶山、焦作、三门峡、济源5市一体化发展。

其中主要包括洛阳和济源全域，焦作的孟州市，平顶山的汝州市和鲁山县，三门峡的义马市、渑池县和卢氏县，行政辖区总面积约2.7万平方公里。

并且提出坚持优中心、强组团、提南部、联周边，构建“一核一带，三轴三圈”的发展格局。

其中，“一核”为都市圈极核，即洛阳中心城区。“一带”为黄河生态保护和高质量发展带。

“三轴”分别为向西的洛渑科创文旅发展轴。向北洛济焦绿色转型发展轴，对接京津冀协同发展。向东南的洛汝平开放合作发展轴，加快打通高速铁路通道，密切与长三角地区的经济联系。

“三圈”分别为以都市圈核心区为载体的区域极核圈、承接产业转移的产业紧密圈，以及承担都市圈生态安全的“一河两山”生态圈（黄河、伏牛山、太行-王屋山）。

洛阳都市圈与郑州都市圈联动影响的叠合区域包括巩义、登封、沁阳、温县和博爱，辐射联动豫西北和晋东南地区。

消息一出，群情沸腾。

洛阳人疯狂了。照着这个规划走下去，洛阳房价继续上行自然是板上钉钉，而且打出低于3万不是梦的口号。上秒天地，下秒郑州，未来洛阳的对标城市是长三角和京津冀协同发展，至于郑州，焉能挡住我去路？

郑州人疯狂了。照这个规划走下去，郑州本就不多的资源要被洛阳分去一部分。就这一点糖，来了一缸水，稀释的还有味道吗？而且，从房价基本面来说，洛阳的气势如虹对比郑州的阴跌不止，显然，前几年唱空地市的人，脸被打的啪啪作响！

焦作人也疯狂了。从资源枯竭的煤城转型成旅游先锋城市的焦作，暗地里一直自诩为北京的后花园，但云台山固然有名，资源却被修武把持，自身是只赚吆喝不赚钱。近些年力求突破，并且打出学许昌的口号，奈何存在感却一直不强。

谁知道，突然三个橄榄枝抛过来。北京、郑州、洛阳，让臣妾受宠若惊，后宫佳丽三千人，为何偏偏宠爱我一人？

事情，并没有那么简单！

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许诺洛阳一个美好未来

洛阳为何要在这个节骨眼上发布如此重磅的城市规划？

对，你没猜错，一是发展需要，二是稳房价、稳地价、稳预期。

2020年初，被疫情熄灭的洛阳楼市在复工后继续进入上涨周期，最先疯狂起来的，却是土拍市场。

尤其是洛龙区20号土地，约1075万的单亩天价成交，折合楼面价约8483元/平米。消息一出，洛阳新房市场更加火热起来。

建业某盘，总共300多套房源，却吸引近千人开盘争夺。即便12000多的均价，也不能阻挡众人的热情，房源秒清成为朋友圈刷屏的信息。

恒大、万科、碧桂园、保利、绿城等一线房企纷纷进驻洛阳，老大哥建业一马当先。群雄逐鹿下的洛阳楼市，热的发烫，红的发紫。

旭辉某项目复式户型高达18368元/平米的备案价，更是让洛阳正骨专科的生意也连带着火起来。

太多人的下巴被惊掉了，合不拢。

2020年的洛阳楼市，注定要载入史册。

但是，危与机相生相伴。

一边是洛阳单点行情的不断引爆，房价随着众人的肾上腺素持续飙升。

一边是2020年，洛阳城区商住用地成交面积高达1920余亩，土地出让金收入也稳步上扬。

但在一片繁荣之下，洛阳整体新房均价，却稳中有降。

二手房市场除西工、老城、伊滨外，多数区域迎来回调。

土拍市场，除却火热的地王项目，个别土地溢价并不明显，甚至还有流拍和终止出让。

人口流入速度不及预期，相比较郑州20余万的人口净流入，洛阳每年3万余的韭菜流入速度，显然不够过年吃顿饺子。

无论是新房、二手房、土拍市场，整体走势扭扭捏捏，分化极其明显，原先雨露均沾，气吞山河如虎的场景也不复存在。

如何维持这种繁荣的局面，持续吃肉，这是一道难题。

要知道，大都市圈互联互通的基础是路网的打通，高铁、城际轨道一个都不能少。但是洛阳的地铁本地人都不够使，更遑论给其他几个难兄难弟互联互通了。

要知道，洛阳虽然产业基础不错，但划入都市圈中的其他县市，多是孱弱之体，产业极其匮乏。没有产业、没有就业、更没有钱的都市圈，巧妇难道能为无米之炊？

于是，更不管，其他几个被强行纳入洛阳都市圈的小弟们心里怀着何种念头。当头的第一把火，就是启动洛阳与济源、三门峡、平顶山等地公积金贷款的互联互通。

所以，目前来看，洛阳都市圈的规划虽然出发点很好，但是落地实效有待观察。目前出台的种种举措，更偏向于概念、更多利好的是城市发展向好的预期，而非实际的产业落地。

洛阳的未来很美好，道路却很曲折。到底如何走，还要靠实干。

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两个都市圈

说完洛阳，就一定要说郑州。

历经数年回调的郑州房价，可能打破了很多人对于郑州的期望。

但是未来，作为省内房价如龙的洛阳，他遇到的问题，其他三四线城市也必然会面对。

当人口流入速度不及预期，被省内单核的强省会不断虹吸，一二线城市也放开政策持续抢人，胸怀天地的年轻人，是会留下继续为地市持续走高的房价买单，还是去更大更广阔的空间去搏一个未来？

这，是个问题。

没有了货币化安置的推动，棚改规模持续缩水，房价仅靠城市自身的煽风点火，还能否百尺竿头更进一步？这个击鼓传花的游戏，还能够持续多久？

谁，都不知道。

房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口、现在看政策。无论从哪个维度来说，三四线城市都不占优势，在一线、二线城市面临政策强调控的周期下。灯下黑的三四线城市，借着因城施策的东风，小动作不断，给房价强行续命。

但是，没有持续的人口流入、没有持续的产业增长、没有持续顶层设计的政策红利，房价早晚也是无源之水、无本之木。

于是，实力不够、概念来凑成为主流选择。但退潮过后，面临不断下降的水位和持续流出的韭菜，这个大戏也终将落幕。

反观郑州。

作为河南唯一一个国家中心城市，唯一一个人口破千万的省内都市，唯一一个GDP踏入万亿俱乐部的成员，唯一一个中原城市群的龙头老大来说，郑州有太多太多的美好可以期待。

先有2021年初，总投资达1381.1亿元，209个重点项目集中开工，实实在在的项目投入成为城市不断向前的缩影。

▲图片来源网信郑州

后有，地铁连线成网，后续在建地铁也如火如荼。河南博物院修缮一新开门迎客，河南省科技馆外立面呈现，效果很哇塞。人口流入在省内排名首位，种种利好加身。

数字郑州、智慧郑州、新一线城市等等殊荣在郑州人心中和互联网上持续发酵，抗疫之中，郑州的卓越表现更是赢得八方点赞。

不只有硬件的持续投入，软件的改善也广受认可。1月2日，“2020年中国地方政府效率优秀榜单”发布。河南省上榜2020年中国地方政府效率“十高省”名单，郑州市也名列其中。

虽然，郑州房价面临整体均价的稳中有降，但是外围的喊降，并没有影响主城内楼盘的热销，甚至个别楼盘还出现全款疯抢还买不到的单点行情。

整个市场的行情并非外界传言的那样不堪，在郑州的中介，也没有往年市场冰冻期的大规模转行、关店、裁员，市场喊冷的很多，但身体也很诚实，都在郑州楼市中赚取了不菲的身价。

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自住看地缘，投资盯龙头

首先，我从不否认，在三四线城市的主要区域、核心地段的房子依然可以买。而且一个郑州，绝非承载所有河南人对未来希望的伊甸园，洛阳人和其他地市人都来郑州扎堆也并不现实。

但是，当河南两个都市圈摆在面前，就一定要明确龙头思维。

1、房价只是反映城市发展的一个维度，而且面临强调控的郑州楼市，即便到现在也没有你想象中的那么孱弱不堪。

2、即便没有国家中心城市的光环加身，强省会发展之路也是不可阻挡的时代趋势。赢在先机，才能赢得未来。

3、投资永远选最强。城市发展才是房价的最终驱动力，政策只能调节市场，却不能无中生有。显然，在河南区域内，郑州依然是毫无疑问的龙头城市。自住且不说，投资不选郑州，就是方向错误。

那么，面对一个大河南，两个都市圈。你更看好谁？

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