产权证逾期办理的违约责任承担 关于对ZL地产办证是否承担违约责任的法律分析

问：

项目交付之后，至今没有办理小产证，直接影响小区业主落户、就近入学、房屋交易等情形。

问题：ZL地产开发商是否承担逾期办证的违约责任？

答：

一、产证办理的常识：产证办理包括两步，一是开发商办理房地产初始登记手续即（大产证）；二是将大产证分割给业主的发证手续即（小产证）。

二、设计的条款陷阱：

（一）合同没有约定办理大产证的具体时间，导致暂时无法计算小产证的办理时间。

《上海市商品房预售合同》第14条约定，开发商取得大产证后90日内，签订《房屋交接书》，然后在60天内到交易中心办理小产证。

（二）通过补充协议，约定由业主自行办理小产证，开发商仅仅是配合协助，并且通过格式条款给自己增加了180天的免责期。

补充条款一第十条约定，开发商将办小产证需要的文件、资料交给业主就视为完成办理小产证的配合协助义务。

10.7款又约定：因开发商原因，业主不能在取得大产证之日起180天内取得小产证的，开发商才按日万分之二承担违约责任。

三、问题解答：开发商既要承担逾期办理大产证的违约责任，也要承担逾期办理小产证的违约责任。理由如下：

（一）开发商至今未办理大产证这一法定强制性义务，明显违约。

《城市房地产开发经营管理条例》（2020年修订本）第三十三条　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《商品房买卖合同司法解释》第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

（二）10.7款免除180天逾期办理小产证违约责任的条款既约定不明，又属无效。理由如下：

从业主角度，该条款可以解释为：开发商未取得大产证及180天的违约责任没有约定，业主还是按司法解释逾期贷款利息标准计算违约金。该条款可以作为超过180天的违约责任的处理约定，因为，该条款属于开发商提供的格式条款，出现争议时应按有利于业主的解释处理。

法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

基于上述分析，业主完全有理由向开发商主张逾期办证的违约责任。