存量房房屋买卖流程详解（什么是公房存量房）

1. 商品房概念

商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。其按法律法规及有关规定可在市场上自由交易，包括新建商品房、存量房等。它是房地产开发企业开发建设的供销售的房屋。能办理产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

2.私房、公房和房改房

（1）私房私房也称私有住宅、私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

（2）公房公房也称公有住房或国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房，这两类房均为使用权房。其中，归房管局管理的称为直管公房；归各单位管理的称为自管公房。

1） 可售公房。可售公房按成本价向工薪阶层出售，它是按房屋建造成本制定的售房价格，包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、小区基础设施配套费、管理费、贷款利息和税金等七项因素。

2） 不可售公房。不可售公房是指根据现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房。它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

（3）房改房房改房又称为已购公有房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在五年后归职工个人所有。

这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

3.增量房和存量房

（1）增量房增量房也称一手房，是指房屋开发一级市场所开发出的新房，是相对于存量房而言的房屋，包括商品房和经济适用房的预售房和现房。

（2）存量房存量房也称二手房，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

4.现房、准现房、期房和楼花

（1）现房现房是指房地产开发企业已办妥房地产权证（大产证）的商品房，购房者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

（2）准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收的房屋，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，户型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

（3）期房期房是指房地产开发企业从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，购房者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房销售在港澳地区称为卖“楼花”，这是当前房地产开发企业普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

（4）楼花在香港早期，楼花是指未完工的物业（即在建物业），现在一般指未正式交付之前的商品房。

4.毛坯房、成品房和装修房

（1）毛坯房毛坯房是指商品房交付使用时只有门框没有门或只有外门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房。

（2）成品房成品房是指对墙面、顶棚、门套、地板实行装修的商品房。

（3）装修房装修房是指在成品房装修的基础上，对卫生间和厨房进行整体厨卫装修的商品房。

5.花园式住宅、公寓式住宅和单元式住宅

（1）花园式住宅花园式住宅也叫西式洋房、小洋楼、花园别墅或花园洋房，是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。

（2）公寓式住宅公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

（3）单元式住宅，单元式住宅又叫梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体，一般为多层、高层住宅所采用。居住单元是指一个楼梯里有几户，俗称一梯两户、一梯四户等。

单元式住宅的基本特点：

1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，一般为2～4户，大进深的每层可服务于5～8户，住户由楼梯平台进入分户门，各户自成一体。

2）户内生活设施完善，即减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。

3）建筑面积较小，可以标准化生产，造价经济合理。

4）保留一定的公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保持一定的邻里交往，有助于改善人际关系。单元式住宅一经建造使用，便被社会所接受，并推广到世界绝大多数国家和地区。