返租商铺哪种好（想买售后返租商铺）

最近收到一个网友的问题:“房产中介给我推荐了个售后返租商铺，总价只需20多万，包租10年，回报率在7%以上，每月收租金就行。这种商铺能不能买？”我已经收到了很多这样的问题，都是被高回报和长时间包租吸引的。很多人遇到售后返租商铺都是想买的，而且确实有不少人已经买了。如果看了以下的分析，你还想买这样的商铺，我就真的“佩服”你了。

售后返租商铺一般指的是开发商将商铺卖给投资者，开发商许诺较高的回报率，商铺直接交由开发商管理，投资者不用管理，按照合同约定的回报率收租金即可。这种商铺看似很美丽，但是因为回报率明显高于其他产品的回报率，所以很难实现。售后包租商铺一般采用“格子铺”的方式销售，也就是将商铺分割成小面积的产权出售。比如一个50平的商铺，分割成5个10平米的产权，然后卖10平米的产权，并非将50平的商铺分割成更小的商铺。这种“格子铺”的弊端就是如果商场倒闭或者租不出去，投资者基本上没办法自用。

下面我们分两种视角来看售后返租商铺，一种是投资者的视角，一种是内行人的视角。

长时间包租、高回报

如果说到投资者买商铺最担心的是什么，肯定是害怕租不出去和害怕租金太低。售后返租商铺一般包租10年或者更长的时间，投资者不用担心租不出去的情况，。开发商为了吸引投资者，往往承诺较高的回报率，比如前三年分别为6%、7%、8%，第四年9%，第五年10%，后面随行就市。这样的回报率在现在看来是比较高的，现在银行3年定期存款利率为2.75%，实际上大多在3%-4%左右，但是仍和售后返租商铺的回报率有较大的差距。开发商一下解决了投资两个最担心的问题，投资者还有什么理由拒绝如此优质的商铺呢？

租金抵房款

售后返租商铺一般总价较低，一般都是卖给工薪阶层的人和有点存款的老年人，他们希望自己不多的存款能够创造较大的收益。一般售后返租商铺的价格都是较高的，比如一个商场2、3楼的商铺单价卖到了3、4万，甚至4、5万一平，很多人都会觉得贵，也根本买不起。这个没关系，开发商为你想办法，售后返租商铺一般都是有租金抵房款的。比如一个格子商铺的面积为10平米，3楼的单价为3万元一平，一个商铺总价为30万。投资者可以直接将前三年的租金抵扣房款，按照前3年分别为6%、7%、8%计算，可以直接抵扣21%的房款，也就是抵扣6.3万房款，只需支付23.7万元即可，如果选择首付五成，只需支付12万即可，这就是开发商的广告为什么都是首付几万元、首付十万元买商铺的原因。租金抵房款确实让不少没钱的投资者买到了商铺。

原价回购或者高价回购

按理来说，以上的长时间包租和高租金就很吸引人了，但是开发商还放了一个更有吸引力的“大招”。比如10年后或者15年后，投资者不想要这个商铺了，不用担心卖不出去，开发商可以直接原价收购或者高价收购。让投资者不用担心以后商铺的问题。

以上就是投资者视角看到的售后返租商铺了，现在来看看内行人视角。

高回报很难实现

很多人只看到开发商承诺的高回报，并没有想过高回报是否能实现的问题。按照一个格子铺10平，3楼单价3万一平计算，总价为30万，前三年租金抵房款，从第四年开始按照9%的回报率收租金。计算得出第四年的租金为27000元，月租金为2250元，折合每平米的租金为225元。一个还未修好运营的商场三楼商铺每月要达到225元每平的租金水平，你们觉得现实吗？现在很多城市比较好地段的临街商铺也达不到这样的租金水平，更不用说一个不知名，而且还未修好运营的商场了。所以高回报率只是开发商不切实际的承诺，要想达到是非常困难的。

所谓的回购其实是“空头支票”

开发商一般承诺10年或者15年后原价回购或者高价回购，10年或15年后的事谁知道呢？10年后开发商还存不存在？10年后商场还在运营吗？如果商场真的运营起来了，而且租金很高，那么10年或者15年后投资者愿意卖给开发商吗？如果商场真的倒闭了或者开发商破产了，那么原价回购就是“空头支票”，开发商根本没有考虑过原价回购的问题。

现在的人没那么好忽悠，如果以上这些只是开发商的口头承诺，那么应该没什么人买商铺的。开发商针说的这些都会写在包租合同或者返租合同上，这就让人放心多了，因为很多人想的是开发商如果不履行合同可以起诉开发商。大家需要注意的是售后返租商铺一般都不是购房者和开发商签的，而是物业公司或者其他公司与购房者签订的，开发商早已将责任划分清楚。如果真的出现购房者收不到租金的情况，购房者去找开发商也没用。这些物业公司或者其他公司大多是“皮包公司”，公司根本没什么钱。就算投资者官司打赢了，物业公司没钱有什么办法？投资者的租金怎么拿回来？投资者的购房款如何拿回来？

以上就是内行人的视角了，全国各地有很多售后返租商铺的案例，大多数都是失败的，要么还未修好就烂尾了，要么商铺租不出去而空置了，很少有按照合同真正长期返租的。房管部门明确规定了期房不能售后返租，但是大多数的售后返租商铺都是期铺，这已经是违规销售了。你们认为售后返租商铺能不能买？欢迎大家评论。