金地格林美景拍卖地价（金地格林格林有望重新上市）

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问答133期

大家新年好，好久不见！

每周，房哥会统一回复大家一周的购房问题；文章篇幅有限，更多买房疑问可加入房哥问答社！

问：大寨村安置房开建了，金地格林格林有望重新上市？

答：作为金地受困城改的重磅项目，格林格林这几年已经很少有人能提起了，这块早在13年就已经拿地的盘占地达到了269亩，是当时高新区在售的大品牌项目中体量最大的之一；仅14年9月底开盘当天就卖了2.6亿，但此后因为城改手续问题一直处于停工状态；

在2014年9月29日开盘当天即完成销售达2.6亿元。另一边却因诸多原因，工程长期处于进度迟缓的窘境，15年5月，开发商开始为业主退房；当时的消息是金地金地始终没有放弃该项目，但城改项目由于涉及土地性质的“农转商”，手续繁多冗长，需要大量资金才能保证顺利推进；

此时金地还陷在另一个城改项目西沣公元中，此后格林格林一直处于停摆的状态；公开资料显示，金地在2013年6月获得了位于西安雁塔区的大寨路城改地块，项目占地600亩，净开发用地面积17.95万平方米，规划容积率4.3；

根据当时的规划，总投资为65.2亿元；但在当时的市场下，城改项目确实陷住了很多开发商，包括同属高新的保利和天地源；

但从今年开始，西安推行三年清零城中村，高新核心区这么好的地段自然是重中之重了，包括大家熟知的保利天悦，金辉高新云璟，天地源万熙天地，都是被盘活的城改；而大寨村现在安置房已经在建，项目还在金地手里，待安置完成，商品房就可以上市了；

不过此前格林格林的规划主要以刚需高层为主，面积从70-135㎡，但按照现在的市场行情，项目定位和名字大概率是要变的，19年西安开发商预售项目申报房管局已经在统计了，相信很快就会知道答案。

问：中登城市花园的法拍房能买吗？

答：此前中登家园也有法拍房，61套房子报价5208万，按照规定，如果开发商无法在查封期内偿还债务，被抵押的房产资产公司或法院就有权申请强制拍卖；

即法院强制执行的房产，放到公开渠道进行拍卖；房产来源可能是刑事案件、比如贪污罚没，也可能是经济纠纷，合同问题打完官司作为财产被执行用于抵债。

而因为着急回款，法院的起拍价一般都低于市场价，看着性价比很高；但是最终的成交价还得看现场竞拍的人数多少，同时法院保证房子的瑕疵，如果未看房最终买了除了问题后果自负；

同时还可能面临产权不清晰，可能有长租约，可能要清户，部分无法看房

，可能出现新纠纷，需要全款交付的问题，门槛和风险还是很高的；

再说城市花园本身，虽然凤城四路的位置确实不错，但小区绿化一般，户型一般，密度太高，口碑太差，这样的房子真的值得吗？

问：鱼化寨拆迁后，附近有哪些大的项目和规划？

答：根据《西安城市总体规划（2008-2020）》中，鱼化寨区域空地的规划用地性质为商业用地、公共绿地、居住用地以及中小学用地；此前西安城中村改造是企业拆迁，现在都是政府拆迁后净地重新包装招商；早在12年的时候，鱼化寨片区规划为“一心”“两带”“三轴”“七区”；

“一心”指文化科技展示中心。位于鱼化区域内沣惠渠、皂河两大城市景观带与科技二路交汇处的中心区域。打造时尚娱乐、休闲购物区；

“两带”是指沣惠渠、皂河两大城市景观带；

“三轴”城市综合功能发展轴。通过科技路、科技二路、科技六路构成东西向主轴。沿科技二路，串起文化艺术中心、皂河城市公园长廊、西安外事学院等，形成一条布局城市重要产业的文化景观轴；

“七区”是指综合文教片区、和谐居住社区、优质居住社区、生态低碳社区等七大居住片；

简单点理解就是还是以住宅区为主，穿插公园和商业，而具体怎么盖，还得看招商招的谁来，计划赶不上变化。

问：房哥，近期是不是买房的耗时间，房价会不会回落？

答：现在的市场是很明显的两极分化，一是价格的分化，二是位置的分化，比如高科麓湾，大华锦绣前城，保亿公园印就属于性价比很高的，登记的认还是很多；

再比如万科翡翠国际，城市之光，保利天悦这些，属于位置占优势的，买的人也不少，同时更高端的华润悦府，龙湖景粼天序平层买的人也不少；

反倒是中间价格不占优，位置配套不占优，以及小开发商的项目，不温不火；但总体房价，根据华商报统计 成交均价已涨至13745元/平方米，地价也越来越贵了，早点买并不是忽悠人，尤其对于刚需无房的，投资的等等后政策。

问：西八里村今年会拆迁吗，会什么规划？

答：拆迁说了很多年了，但从我今天中午去省台录节目，看到的景象，没有任何拆迁的动向，租户稳定，商户正常经营；但按照西安城中村三年清零的计划，占据长安路中轴线位置西八里村肯定是保不住，现在的难点在于拆不动；

最新的回复是西八里项目由于区域位置特殊，但改造体量较大，用地严重不足，在控规审批阶段程序较复杂，周期较长；去年9月时候，市政府第65次常务会议研究了西八里项目控规方案。

目前，西安市规划院正在对控规图纸进行最后的审查核定，待控规批复正式取得后，还需由相关部门、街办编制征收补偿方案、工作方案并办理相关城改手续，按程序启动拆迁工作。

问：投资的话，高科麓湾和建邦华庭怎么选？

答：各有各的优势，高科属于区域内热度非常高的项目，一万出头，有公园，有地铁，有商业，有学校，还是国企开发商，但就是部分楼栋距离三环太近；而建邦华庭地处高新核心区，周边学校，地铁，商业一应俱全，本身又是区域内少有的70年产权小面积住宅，价格适中，区域内备选的仅有铭城国际社区；

如果纯投资，准备出租，完全不考虑自住，选建邦华庭，住宅性质还能划学区，后期转手也好卖；如果考虑自住或长期持有，就看高科麓湾，但三环的噪音最好自己去考察下。

问：蓝光公园华府怎么样？

答：蓝光进入西安两年，作为首个项目，争议不少，但又卖不错，加上小区已经有交房在装修的，包括交房问题，园林绿化，物业服务都是看得到的，建议去小区里转转；总的来说，户型不错，价格中等，园林没有展示区做的那么用心，还是定位刚需盘；区域内备选还包括中南上悦城，阳光城；

但劣势也很明显，没有地铁，周边西部车城，城中村，二手车交易市场拆迁时间未知，环境破旧，建议下次附上预算，户型图，疑问等更多需求，否则很难回答。

问：Kingmall 未来中心怎么样，附近荒地还会盖楼吗？

答：凭借着地铁和背靠高新的优势，即便价格已经到了一万六，还是40年产权的公寓，但卖的还是很火；

整个小区规划为2栋塔楼与6层商业裙楼，塔楼A栋总高23层，其中7-18层为公寓，层高3.5米，19-23层为LOFT创意办公，层高5.4米；塔楼B 栋总高29层，规划为全能SOHO时尚精英公寓，层高3米，面积35-50平米；

按理讲这种公寓投资保值性一般，后期虽然好租但回报远不及房价，昆明路也不是高新区，此后回头卖公寓的时候税多到怀疑人生，可能是包销出去后，给中级的返点多，强推的结果吧；附近荒地没动静，地段大的话该住宅几率高，小的就是商业了。

问：城改拿证难，海伦国际五证齐全房产证能办下来吧？

答：房产证好不好办，和是城改还是商品房关系不大，只不过城中村改造手续繁琐，其中任何一个环节出事，房产证办理就被无限期拖延；但总的办证条件都是一样的；

包括五证齐全（土地证，预售证，用地规划，建设规划，施工许可证），这是保证房子合法销售最基本的条件，同时在收房后，还必须通过竣工消防验收，小区不能有违建，各种费用缴纳清楚，再由开发商统一申报房产证，所以办不下来房产证，先查清楚是卡在哪个环节。

问：华清学府城附近，单位分的房子能买吗？

答：目前区域内商品房价格已经近13000块了，这个价格基本对半砍了，没房产证，问清楚是集体产权还是小产权，前者起码手续是合法的，后续面临拆迁，赔偿也有个说法，但小产权则完全属于违建，再怎么便宜都不要买；

同时单位房大多房龄较长，户型老旧，停车紧张，小区没什么环境，一定自己看清楚，接受与否再做决定，越是位置好，价格低的越要警惕，违背市场规律，天上没有馅饼。

（房哥买房会客厅）

预告：今年的房哥会客厅将于下周六（2月23日）开门，有关买房的各种问题，欢迎见面交流，高新清华科技园我们不见不散！

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