商业模式画布的创始人（10位志同道合的90后）

BEEPLUS创始人兼CEO贾凡

文/ 李惠琳 编辑/ 韩璐

“一家酷酷的公司”，BEEPLUS创始人兼CEO贾凡对自己一手打造的公司，如是评价。

BEEPLUS所做的“酷事”是打造办公空间产品，除了设计感的办公区外，还在空间中融入了生活场景，增加开放的社交大堂、午休舱、茶饮吧、超级厨房等，有别于单调、沉闷的传统办公场景。

2015年，贾凡与9位联合创始人成立BEEPLUS时，一度不被看好，有人估计，这个年轻的团队可能两三年就散掉了。没料到，这群志同道合的90后，用5年时间打造的BEEPLUS，至今已经完成了5轮融资，成为一个估值超10亿元的企业。

BEEPLUS将自己所在的赛道定义为“新办公生态”，业务涵盖大中企业定制及楼宇托管、自持商业办公空间及新生活方式（办公配套零售服务及消费场景），成立以来，公司连续3年营收增长超过500%。

贾凡告诉《21CBR》记者，BEEPLUS企业定制业务占比近70%，第一季度合同签约量已赶上去年一年的量，预计2020年总营收达6亿元。

BEEPLUS的“新办公生态”有何特色？公司的快速成长有何逻辑？

由重转轻

我大三开始创业，方向是餐饮领域，以此积累了第一桶金。联合创始人中很多人都是校友，大家潜意识中感觉，做餐饮与梦想中打造一家改变世界的公司不太一样，都觉得年轻人的才华和想法可以有更大的发挥空间，所以一直在寻找新机会。

2013年，我第一次去谷歌的美国总部，他们的办公环境给了我很大的启发，里面除了办公空间，还有滑梯、健身房、自助餐厅等。当时国内没有公司打造出这样的办公空间，我想着将来也能给自己的员工提供类似的办公环境。

回国后，我们在2015年创立了BEEPLUS，开始做办公空间。我们在珠海做了第一个办公项目，是一个以集装箱形态打造的办公空间，里面集健身房、餐厅以及花园酒吧为一体，空间一半拿来自用，一半出租。从市场反馈看，客户对我们打造的空间非常喜欢。

最早，我们主要做自营办公空间项目，相当于自己租赁、设计、投资、招商，前期需要大量资金投入，是个重资产的运营模式。

2018年，我们慢慢由重转轻，现在更多的模式是轻资产输出，向一些大中企业提供整体办公空间的解决方案。同时，为了配套工作中的生活场景，我们又衍生出了零售相关的服务。

BEEPLUS的商业模式，我们定义为“新办公生态”，解决的是办公空间从设计、建设再到后期运营管理的整体解决方案，通过对空间的精细化运营管理，为办公场景中的人提供服务。

BEEPLUS 的“新办公生态”主要有五大特点：

第一，实现整体化解决方案。从设计、建设、装修到运营解决方案，可以做到精装交付级别，即企业拿着钥匙，就能直接办公了。

第二，智能化解决方案。线上和线下高度连接，我们将智能硬件和SaaS平台的整体解决方案结合，预订会议室、打印、网络，以及员工在空间里可能发生的一些行为，进行智能管理。

第三，精细化运营管理。从设备维护、保洁、绿植到员工关怀、前台接待等设置了一整套运营管理服务，过去大物业运营主要为整个空间服务，而我们是针对空间里的人来服务。

第四，新生活配套。我们自己做产品有一个非常重要的理念叫做“Bring Life into Work”，将生活带入工作中。我们的空间里，配备了社交的空间，包括咖啡、茶，自助式饮品、啤酒，以及供小憩的午休仓、健身区域，这些都是围绕人最基本的需求展开。

第五，全周期的供应链体系支撑。从设计、建设到运营管理，如果没有软硬件全方位很强大的供应链，很难形成集采优势。我们通过菜单式成本核算体系，能够实现清晰可视化的项目成本管控。

办公空间打造是非常大的赛道，传统装修市场中，仅公装领域市场规模就达4万亿元，其中可能一半是写字楼、办公室的装修。设计装修领域，中国现在有17家上市公司，但加起来所占的市场份额不到1%，这是行业的大问题，也是我们的机会。

改造旧行业

“新办公生态”不是一个新行业，而是用新的理念、模式、技术去解决问题和提升改造传统行业的事情。

基本上，每个办公楼建成后都会有空间定制的需求，只是过去市场上没有很好的办公空间解决方案供应商，导致市场被不同细分领域的服务商瓜分掉了。如果将设计、装修、家具采买分为三个行业，每个业务都有对应的公司或者供应商在做，但很少有人对办公室做精细化到人的管理。

过去，很多企业在租赁办公室时，解决方案是找一家设计公司，再找一家装修公司，然后自己买家具，再找智能硬件厂商，一系列操作之后，最后还会出现一个问题：设计的东西已经不是他想要的了。设计还原度上，涉及的环节及供应商太多，各供应商的利益和出发点不一样，导致最后落地效果会非常差，费时费力成本还高。

BEEPLUS首先给客户输出好的办公理念，其次是我们的解决方案，然后是美的设计，最后是美的还原和落地的能力。

我们有自己的设计院、建设中心、供应链中心，过去企业需要找十几家公司，现在只要找我们一家。我们通过整合的供应链采购优势，可以用低成本打造一个能被高度还原的办公场景，这是BEEPLUS生意的基本逻辑。通常1万平方米以下的项目，BEEPLUS从设计、建设到交付基本上只需要3个月左右。

我们现在最核心的优势在于对空间的打造和精细化的运营管理能力。比如在空间设计上，我们的设计师大多数是高端酒店的设计团队以及一些海外背景的专业建筑师。在设计项目时，他们都是带着计算器去算的，因为一个产品做得漂亮很简单，平衡好“美”和“成本”却是很大的学问。其次，办公空间是讲动线的，包括办公室多少人，配多少会议室、公共区、生活配套，这些都需要大量数据做决策支撑的。

我们不是设计公司，也不是装修公司，与装修公司的关系可能更像是苹果和富士康之间的关系，装修公司的定位就像富士康，我们需要筛选一些有很强供应链的公司，帮助我们把产品打造出来。

在办公空间定制领域，我们处于领先位置。现在还没有其他成熟公司，能够做出很好的产品。有一个企业客户，已经第三次跟我们合作了，因为通过使用我们的解决方案后，他在市面上找不到类似的公司。

商业模式上，我们业务既To B又To C。To B方面，我们赚的是设计、装修加运营管理的钱，由企业付费。To C业务主要是零售板块，我们会把企业员工生活化的需求挖掘出来。目前，推出的主要产品为BEEPLUS超级工坊和MINI工坊。

比如2019年我们在深圳打造的BEEPLUS超级工坊，是我们线下的首个旗舰项目，融合了烘焙、饮品、市集、酒岛、简餐等业态，消费者可以休闲地享受美食，也可以进行商务性的社交活动。2019年，超级工坊的进店客流达到200万人次。超级工坊成立的目的，是为了打造品牌影响力，成为我们与消费者连接的通道。

BEEPLUS MINI工坊则是依托办公场景打造的相应配套空间，就像五星级酒店的餐厅，是它本身必须要有的配套设施，是围绕人的需求展开的。

稳步扩张

我们的收入来自两个方面：一是自己投资的商用办公空间项目，满足于快速成长的互联网公司、跨国公司及大型企业分支机构的办公室租赁需求，该业务营收占比大致为20%-30%。

另一块更主要的收入来自轻资产输出，即大中企业定制及楼宇托管，营收占比达70%，客户通常是具有一定付费能力的成熟中大型企业，所以输出的定制解决方案偏中高端。

疫情期间，我们自营的办公空间受到一些影响，因为部分入驻的企业承租能力下滑，个别项目营收比疫情前下跌了，但我们发现，有原来租传统办公室的企业，业务收缩后，反而会选择相对灵活的办公空间，因此我们收获了一批新客户。

未来针对自营项目，我们会保持现有水平，轻资产输出的业务需求会更强劲，今年一季度的合同签约量赶超了去年一整年，预计营收占比将提升至80%以上。

此外，我们还有一部分重要收入来自管理和运营空间。一旦把空间管起来，我们和客户就建立了一个长期合作伙伴关系，每天能追踪到和知道企业的发展情况。一旦企业扩张，就会找我们合作。当管理的数量和规模够大的时候，生态中人的连接会更加密切，我们就能有更多的时间和机会为办公场景中的人提供服务。

80后、90后、00后正在成为职场主力，他们对自己的生活品质有更高追求，办公环境也不局限于白皮墙这种枯燥场景，而是强调更有意义和价值。

前几天，我们一位同事在抖音上发了一条公司办公场景的视频，获得几十万点赞，或许就是因为视频所呈现的，与观看受众所在的办公室形成了鲜明反差。由此可以看出，很多年轻人尤其是白领群体对好的办公环境是有共鸣的，恰好证明我们的“新办公生态”会是趋势。

BEEPLUS未来将会成为一家平台型或者是生态型公司，通过社群和智能设备，把办公场景里的人连接起来，通过挖掘他们的消费与生活需求，然后提供更多使用场景下的解决方案，用更丰富的空间产品和业态去满足人的需求。

该目标的实现，可能还要5到10年。我们首先要用3到5年时间，不断优化解决方案，吸引更多的企业客户，管理更大规模的办公空间。只有达到这个目标，我们才有可能变成一个生态型企业。为此，除了让市场听到更多我们的声音，还要迭代内部组织管理、供应链以及团队建设等。

现在，BEEPLUS已在全国7个城市有业务，包括北上广深、成都、杭州以及珠海。在市场布局方面，我们主要聚焦在一线城市及新一线城市，因为中国最主要的中大型企业，或者有实力的公司都还集中在这些城市。未来随着人口规模增加，经济发展到一定水平，成都、武汉等准一线城市也会有较大的企业存量。在合适的时间，我们会启动C轮融资，为扩张做准备。

很多公司在做办公空间产品时，先讲规模再讲效率，特别是在资本推动下，我反而觉得这破坏了原有的商业逻辑。空间就是最核心的产品，我一直觉得要坚持打造好的产品，才会有好的口碑，最终客户才会买单和复购。

我们很注重品牌和口碑的积累，BEEPLUS开发的每个项目，都很在乎品质。未来，我们将办公产品品牌化、酒店化和连锁化后，希望市场想到我们的时候，会觉得这是一家很酷的办公空间供应商、是一家整体解决方案的提供商，同时也是一家连锁化的办公产品品牌。

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