商业地产怎么做运营（商业地产的大运营与小运营）

商业地产运营是核心，这里的运营指的是大运营。

大家如果关注运营的话，就会发现还有一个词叫营运。有人说这两个词是一个意思，也有人说这两个词意思不一样。我们是做实践的，所以暂不去区分这两个定义有什么不同，就把它们当成同样的定义来使用。

但是关于小运营和大运营的观念，大家还是要做个区分。

01 小运营

什么是小运营呢？就是指商场里运营部门的具体工作，当然这个部门有叫运营部，也有叫营运部，还有叫营业部，指的就是具体管现场的那个部门。

营运部作为一个综合职能部门，对公司经营管理的全过程进行计划执行和控制。

1、制度管理：制定商场日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度；

2、财务预算：参与商场的整体运营成本费用测算，拟定店铺整体租金收取及租金预算；

3、决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题；

4、协调工作：协调各部门之间的关系，协调商户关系；

5、商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度；

6、监管工作：监管各商铺运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程；

7、顾客服务中心：做好服务中心工作，若有顾客投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉；同时设立先行赔付基金，第一时间解决顾客退换货要求，受理完成后再由商场与品牌商协商退换，从而保证商场之信誉及形象；

8、大堂：不间断举办现场音乐会、艺术展览、奢侈品发布会等品牌价值分享活动，使之成为文化和品味的象征；

9、营销活动组织：配合企划部组织营销活动，做好促销布置，参与讨论促销活动之推广计划；

10、培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，对员工进行基础培训，如顾客服务技巧，商品信息，安全意识等；

11、培养员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。

这个部门的工作职责是现场营业秩序的维护与管理，主要包括卖场环境的管理、商户店铺运营的监督和辅导、顾客服务的管理、物业及安全管理等等。

02 大运营

大运营指的是商场的经营管理，它的关注点是两个：收入与成本。具体的工作内容涵盖了商场招商、运营和企划三大部门的工作。

也就是说大运营指的是店总的工作，他更多的工作内容是决策性的，关注的是结果，而具体的过程是由业务部门完成。

商业总经理是公司经营管理的领导核心，是经营管理的最高决策人，对公司董事会负责；

1职能

1.根据公司董事会决议，组织制订公司经营方针、经营目标、经营计划，分解到各部门并组织实施；

2.负责制订并落实公司各项规章制度、改革方案、改革措施；

3.提出公司组织机构设置方案；

4.提出公司经营理念，主导企业文化建设的基本方向，创造良好的工作环境、生活环境；

5.培养员工归属感，提升企业的向心力、凝聚力、战斗力；

6.负责处理部门相互之间事务矛盾和问题；

7.负责公司投资项目选定；

8.负责审核公司经营费用支出；

9.决定公司各部门人员的聘用任免；对公司的经济效益负责，拥有经营指挥权和各种资源分配权；

10.其它事关公司全局的工作。

2权利

1.有权根据公司董事会批准的公司经营目标、经营方针、制订经营计划；制订实施方案，并组织实施；

2.有权根据公司董事会原则性要求制订实施公司改革方案、改革措施，制订公司制度；保证公司服务质量适应客户需求；

3.有权提出公司机构设置建议；

4.有权聘用或解聘商业公司各部门经理、员工，并决定其薪酬待遇，有权对各部门员工进行工作调配；

5.有权审核公司经营费用支出与报销；

6.有权对公司员工作出奖惩决定。

3责任

1.对公司经营目标、经营方针、经营计划未达标负责；

2.对公司制度改革方案、改革措施全面实施负责。

4 工作标准及考核要点

1.制订的公司经营方针、经营目标、经营计划是否符合公司董事会（股东会）要求；

2.是否采取措施，不断健全和完善公司制度；

3.制定的改革方案是否切实可行，是否产生良好效果；

4.是否创造良好的工作生活环境；

5.对公司经营费用是否使用合理进行审批；

6.是否及时对经营管理工作中出现的问题采取了有效解决措施。

5工作流程

1.依据公司各类信息，如财务报表、汇总的信息、各部门报告等，向各部门经理发出指令，提出工作安排；

2.接受指令人员，根据总经理要求，制订出相应制度、方案、政策、措施，做出决议报总经理；

3.总经理对提供的制度、方案、政策、决议等进行审阅，同意则签批给职能部门实施；不同意，则指令有关部门修订完善后，再审核、签批、下发、实施；

4.有关部门定期将各类制度、方案、政策、措施的执行情况，检查、落实后汇总上报董事会；

5.依据执行情况，总经理发出新指令。

虽然说运营部也会背具体楼层的业绩指标，但他是被动的，他是把店总下达的业绩指标进行分解，然后在日常工作中持续地监督指标的完成情况，出现偏差及时上报，同时分析原因并给出改进建议，最终的决策还是由店总来做。

我们这样分析下来就会清楚，所谓的商业地产运营是核心，这里的运营指的是大运营。

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