商圈类主要商业项目及特征（商圈项目品牌）

厦门GDP首破7000亿元，同比增长8.1%；同期，全市社会消费品零售总额同比增长12.7%，超2500亿元；人均GDP保持2万美元以上，已经超过国际标准的初等发达经济体水平。

这是滨海之城厦门交出的一份2021年经济成绩单。以此为基，厦门的商业发展亦步入发展快车道。

近日，厦门出台了《厦门市培育创建国际消费中心城市行动方案》，培育建设国际消费中心城市，聚焦“国际”、紧扣“消费”，努力打造区域特色国际消费新地标。

自2011年，厦门购物中心开始提速发展，城市商业格局也发生了改变——“由西向东、由岛内向岛外延展”。

◎厦门购物中心分布图图片来源：赢商tech-城市商业地图

行至2017-2021年，厦门购物中心体量增量呈现“大小年”状态，其中2018年、2021年是供应量高峰期。

2021年，厦门新入市项目4个（商业建筑面积：3万㎡以上），总体量42万㎡。其中岛外集美区有3个购物中心入市，总体量达37万㎡。

具体看，iOi MALL由外资IOI产业集团打造，体量19万㎡，为2021年厦门新开购物中心之最，同时也是目前全厦门商业体量最大的项目。

集美世茂广场，是世茂股份首进福建的世茂广场项目；而灌口万达广场，是万达在厦门的首个轻资产项目。

岛外商业崛起，厦门商业格局进阶。本研究将从商圈、项目、品牌视角，复看2021年厦门购物中心行业发展基本盘，探知2022年新趋势。

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2021厦门商业发展复盘

》》》岛外商业活力强劲，集美嘉庚商圈扩容

厦门岛内外一体化建设加速推进，商业格局随之产生裂变效应，由“单中心”向“多中心”转变，并形成了多个成熟商圈。

目前，厦门商圈格局如下：

核心商圈：中山路商圈、火车站商圈、江头乌石浦商圈、五缘湾商圈

次核心商圈：湖边水库商圈、前埔瑞景商圈、会展北商圈、集美嘉庚商圈

新兴商圈：厦门北站商圈、杏林商圈、自贸区商圈、翔安商圈、海沧南部新城商圈

作为厦门跨岛发展战略的先行者和受益者，近年集美的城市化进程加速、人口迅速增加，消费环境和消费能级跃升。

尤其是在2021年iOi MALL、集美世茂广场开业后，集美嘉庚商圈进一步扩容。据赢商大数据监测，截至2021年12月31日，集美嘉庚商圈已开业购物中心有iOi MALL、集美世茂广场、集美万达广场、银泰百货（集美店），商业体量共计61万㎡。

此外，海沧南部新城商圈则是迎来了海沧西雅图的入市；其他商圈在2021年则无新商业供应。

》》》市场租赁需求走弱，岛内标杆商业加码“焕新”

据赢商大数据监测，2021年厦门购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量约2000家，开关店比0.96（新开店<新关店），为全国重点24城中最低值，市场需求走弱。

此背景下，厦门商业两极分化日益明显。

以岛内商圈为例，这里仍是厦门商业发展的风向标，首进福建或厦门的品牌多集中于此。一方面，多个标杆项目业绩出彩，应时焕新，提振市场；另一方面，则存在部分项目运营不当之现实，对品牌吸引力日渐减弱。

厦门万象城

• 重奢矩阵稳固

2021年，随着Fendi、Loewe、Thom Browne的进驻，厦门万象城一楼国际一线品牌矩阵现已完整呈现，目前包括Hermès、Louis Vuitton、Cartier、Gucci、Bvlgari、Burberry、Bottega Veneta、Saint Laurent、Rolex、Vacheron Constantin在内的四十余家国际品牌均集结于此。

同时，福建首家Maison Margiela、福建首家Franck Muller及瑞士独立制表品牌Breitling的开业，意示着厦门万象城西区广场国际品牌氛围正式铺开。

• 品牌级次跃升

2021年，厦门万象城逐步进行了二层、三层以及地下一层品牌的调整升级。

调整后的B1层成为高化品类聚集地，项目在原先品牌版图上增加了多个品牌的福建首家精品店：Tom Ford（未开）、Diptyque、Giorgio Armani、Yves Saint Laurent、Helena Rubinstein、野兽派等。

规整强化轻奢、珠宝矩阵，引入ba&sh、Self-Portrait、IRO、I-primo、Comme Moi（未开）、La Ruta De Via（未开）、Bora Aksu（未开）、Maryling Cafe（未开）等轻奢品牌福建首店及Club Monaco厦门首店。

餐饮上，引入福建首家OMAKASE界黑珍珠——SUSHI MAN，以及日式和牛火锅放题浅锅、Manner Coffee、鱼生料理专门店好鲆、烘焙行业领导品牌泸溪河等多家餐饮的精品店。

儿童亲子业态方面，则引入了福建首家MIKIHOUSE 、MLB kids、Moulin&roty、Art de vie及Silky Miracle等品牌。

厦门建发湾悦城

开业多年，厦门建发湾悦城保持每年超30%的焕新率，一步步优化品牌组合。

2021年五年大调之际，建发湾悦城的招调上聚焦品牌影响力、城市/片区首店，先后引进了重点餐饮品牌绿茶、喜茶、COMMUNE、麦都点心行厦门首店、八闽小聚、望越、小龙坎2.0升级店、必吃榜池奈蛋包饭；重点零售品牌FILA、AIVEI（厦门首店）、RE’VAN、seriase、WANTSUIT、周生生；配套品牌野马新能源汽车、MIZI等品牌城市首店/旗舰店，品牌级次升级，项目日趋“精致化”。

》》》“首店经济”：2021新开首店超百家，存量mall是主力军

据赢商云智库不完全统计，2021年厦门16个购物中心新开业的品牌首店达110个（首店级别为城市首店及以上），同比2020年上升43%，高于福州、泉州。

通过观察，存量mall仍是厦门吸纳首店的重要渠道。厦门110家首店中，超83%是由存量购物中心贡献，厦门万象城“霸气”开出31家首店，远超其他购物中心，SM厦门项目、宝龙一城、建发湾悦城合计引进39家品牌首店。新开项目则是贡献了19家首店。

细分到首店级别，全国首店1家、区域首店67家、城市首店42家。

对于厦门商业而言，零售、餐饮首店仍旧是主流，数量占比合计超80%。

零售首店59家，占比过半。新能源汽车以强承租力，成为商场招商拓展新标配，厦门已成新能源汽车进驻福建的首发站，包括福特野马、上汽奥迪都市店、HiPhi Hub高合体验店、极氪汽车等。

此外，Fendi、Loewe、Thom Browne、百年灵、法穆兰等奢侈品牌纷纷于厦门开出福建首店，进一步提升了厦门高端消费氛围。X11、魔力风暴、你好童年、微店PARK、十二光年等潮玩、三坑品牌首店次第而开。

餐饮首店37家，占逾三成。其中，鮨文、浅锅、POKI POKI、迦兰泰国料理、烧江南等品牌相继开出了福建首店。值得一提的是，仅厦门万象城、SM厦门项目、厦门宝龙一城三个项目引进来的餐饮首店数量占总数近半。

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2022年厦门商业市场展望

》》》2022年超85万㎡购物中心计划入市，为福建之最

2022年厦门零售商业版图持续扩大，有望迎来近5年增量高峰。赢商大数据监测显示，2022年厦门共有10个3万㎡以上购物中心计划开业，总体量超85万㎡，居福建之首。

综观2022年拟入市项目阵容，其中不乏招商蛇口、星盛商业等企业首进福建的代表之作。

厦门海上世界（I期）

以“厦门最具活力滨海时尚生活中心”为定位，锁定消费实力在线的中青年家庭消费人群，围绕“摩登新奇及沉浸体验”，主打“时尚潮玩欢乐场”，规划5个楼层，目前招商率已达85%。

除了海洋馆、冰雪世界、摩天轮、万达寰映影城、跑跑天际赛车公园等强体验业态以外，还引入了苹果、华为、Adidas、NIKE kicks lounge、乐高、HAYDON、LAVAZZA、M stand、喜茶、星巴克、McDonald、KFC、花潮、悦海、醉辉皇、焱铁烧、荣先森、宴遇等一系列多元业态的头部品牌。

厦门星河COCO Park

厦门首个“COCO Park”，位于厦门岛内东部会展商务商贸区域，依托闽南大戏院文化配套、项目自身运动设施与周边体育运动资源、公园生态资源，以文化、运动、生态为肌理，生活方式元素赋能。

厦门禹洲·禹悦天地

19座现代风格商业独栋沿海别墅错落排布，兼具“独栋商墅 开放式街区”的商业形态，围绕餐酒吧、异国料理、文化艺术娱乐等多元业态引进品牌首店/旗舰店，打造“私享生活 人文艺术 微度假”特色体验。

目前，项目商墅部分招商已基本满员，引进了三克映画、蔓火锅、流云食素、山海经、五缘公馆等十余家高品质品牌，且皆打造成独栋品牌旗舰店。

》》》加强TOD综合开发，推动城市商圈互联互通

近年来，厦门依托地铁沿线综合开发和车站地下空间，积极营造优质商业场景，已成功打造1号线乌石浦站、吕厝站地下商业街以及首个地铁上盖综合体，开通了8个地铁通道接口，已初步构建了“地上 地下”的轨道交通商业模式。

根据规划，厦门至2035年将有12条地铁线路，截至目前已开通3条，串联起岛内、岛外多区。此外，4、5、6、9号线在建中。

去年12月，厦门地铁1号线将军祠站MIX生活街正式开业，这也是厦门地铁首个上盖商业。该项目规划了商业和办公两大重要板块，约7000㎡的商业体量共吸引了20余家品牌入驻。

今年，厦门提出培育区域化消费新中心，要充分发挥轨道交通串联作用，推动城市商圈互联互通，支持地铁枢纽站点TOD综合开发，实现地铁上盖商业物业与轨道交通无缝衔接。

3月初，两大市属国企的合并，足见厦门对于轨道交通商业开发的重视。厦门轨道交通集团有限公司和厦门经济特区房地产开发集团有限公司合并，成立厦门轨道建设发展集团有限公司。

一个是承担着轨道开发建设运营、沿线土地综合开发及配套设施建设，一个是拥有丰富的地产开发、重大项目代建经验优势。行业人士指出，二者合并，为未来厦门大力开发TOD项目提供了更多的可能性与畅想空间。

》》》聚焦国际、紧扣消费，加快国际消费中心城市建设速度

在“大循环”“双循环”背景下，消费已经成为保持经济平稳运行的“稳定器”和“压舱石”，厦门培育构建国际消费中心城市是丰富消费场景、提升消费活力的关键一步。

3月初，厦门出台了《厦门市培育创建国际消费中心城市行动方案》，明确创建国际消费中心城市六大重点任务，共30项具体实施步骤。

聚焦“国际”，厦门努力打造区域特色国际消费新地标。

• 以万象城、中华城、SM项目、磐基名品中心、宝龙一城等商业综合体为核心，依托大型商业设施集聚及交通优势，积极引进国内外高端品牌，打造高能级、多功能的具有城市知名度的核心地标商圈；
• 同时积极发展五缘湾商圈、会展-观音山商圈、两岸金融商业中心等新兴消费商圈；
• 推动莲坂商圈、前埔瑞景商圈等传统商圈调整经营结构、丰富服务业态；
• 培育集美新城、马銮湾新城、同安新城、翔安新城等区域特色商圈，完善配套、提升功能、集聚人气商气，形成区域消费发展新增长极。

紧扣“消费”，厦门全力培育引领新消费潮流新高地。

• 大力发展首店经济，鼓励全球性、国际化高端知名商业品牌入驻厦门，设立品牌首店、旗舰店、体验店，在厦首发新品，提升消费市场高端供给能力；
• 繁荣发展夜间经济，突出闽、侨、台特色，围绕食、购、娱、游、健、养等消费业态融合发展，打造国家级夜间文旅消费集聚区。
• 随着越来越多的知名开发商产品线进驻、首店品牌落地，城市消费的形态、层次、活跃程度、辐射范围将会逐步提升，厦门的城市吸引力、影响力出圈正当时。

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