房产中介在社会发展中的作用（浅谈近年来房产中介的角色变更）

古有长安米贵，居大不易

今有帝都房贵，居大不易

最近闹得满城风雨的从买不起到租不起现象，谁都不是旁观者。来帝都十几载，断断续续和房产中介打过交道，没有任何立场，就简单说说自己对这几年来房产中介角色变更的观察和理解。

如有错误，烦请各位看官不吝赐教！

先上图，再慢慢解释。

房产中介角色的三个阶段

第一阶段V1.0：纯信息中介

这是最原始的阶段，中介的价值源于信息不对称性：房东有出租需求，房客有求租需求，但二者难以在茫茫人海中找到彼此。

中介提供居间服务，匹配双方需求后，一般收取一个月房租作为中介费，无其它收费和服务。在这个阶段，交易结构十分简单，房东直接和房客签署《房屋租赁合同》（注：合同名称或有变化，下同，不一一注释）；房客和中介签署《居间服务合同》。

v1.0 纯信息中介

猴子刚来帝都的时候，就购买过此服务，当然，会过如我，中介费是讲了价的。彼时，链家的股权结构还没这么复杂，只是个自然人投资的有限责任公司，还没有现在的自如。

第二阶段V2.0：“二房东”

只收一个月中介费，当然不能满足房产中介的胃口。利益驱动，出现了一种新的玩法：中介先和有出租需求的房东签一个《资产管理服务合同》，受房东委托经营房屋出租，承诺定期向房东支付房租A；中介再找到有求租需求的房客签一个《房屋租赁合同》，向房客收取房租B，并收取服务费。姑且把这种模式称为“二房东”模式，在此模式中，房客并不会直接和房东签署合同或支付费用。

v2.0 “二房东”

重点来了，让我们梳理一下这个模式下中介的利润有哪些。

一、 由于房客并不直接和房东签协议，而是通过“二房东”中介进行交易，房客交的房租B通常高于房东收到的房租A，二者的差异为中介的第一个利润来源。

不要小看这个利润，它是主要的利润来源，通常有3个部分构成。

1、“N 1”政策：即通过打隔断的方式把客厅分割改造成一个房间，美其名曰“优化间”。这样，从房东处收来的2室1厅变成了3室1厅，住的人多了，收的租金就高了，这也是房租B通常高于房租A的主要原因。

2、 中介一般会对老旧房屋进行一些简单的装修，配一些软装，比如宜家小清新的窗帘、沙发、台灯、挂画等，这些美化工作迎合了“以貌取房”的房客们，自然也能提高租金水平。而且，中介集中采购，装修成本比分散的房东自己采购成本低很多（规模效应）。

3、空置期：即中介通常会和房东约定一定的空置期，比如因为装修、寻找客户、房屋维修等原因导致的房屋空置，在此期间是不给房东租金的，大概一年有一个月的空置期吧。听起来很合理啊，BUT，中介的装修都特别短，而且客源多，通常都不会空置这么久，这个节省出来的时间，却是实实在在和租客收了房租的！

二、 中介通过为房客提供一些服务，包括维修、清洁、基本的家具、网络等，向房客收取相当于一个月左右租金的服务费。这里也涉及到中介集中采购，所以会比房东自己采购成本低很多的情况。

三、 最后一个部分利润最隐蔽，即期限错配收益。说人话，就是由于中介向房东交房租的周期X与中介向房客收房租的周期Y不同造成的。一般来说，房租的结算周期可以按月、季度、半年、年约定，只要X和Y不同，就叫期限错配，X比Y长，中介就能赚取到期限错配的收益了。比如，中介每个季度都能从房客处收到房租，但每年底才向房东交一次房租，在交房租前收到的钱可以去理财去收新的房源等等，进而取得收益。

第三阶段V3.0：二房东PLUS。

其实在第二个阶段，中介已经远远超越了之前的“信息中介”的定位，赚取了更高的利润了。BUT，没有最高，只有更高。中介可以引入有放款资质的机构（小贷、银行、消金），获取更更更高的利润。这种模式和第二种很像，但又升级了，所以我们且把它称为“二房东PLUS”模式（取名的灵感来自苹果~）。

那么在哪个环节引入机构呢？当然是涉及到钱的环节。最近讨论的“租不起”，还记得吧？租不起，就贷款啊？看，有放款资质的机构是不是就顺理成章出场了？

在这个模式中，房客在和中介签《房屋租赁合同》时，如果手头儿紧张，可以先不必支付租金。而是和有放款资质的机构签《贷款合同》，由该机构将所有房租A一次性支付给中介，中介再按周期向房东支付房租B。（当然，该中介一定是有支付牌照，款项过中介才合规哈）

v3.0 “二房东”plus

第二阶段的“二房东”模式中的所有利润点，在“二房东S”中都有。

此外，由于引入了有放款资质的机构，该机构因为发放贷款赚了利息，总得分一杯羹给引线的中介啊，所以中介在这个模式中还能收到该机构的业务佣金。

看，是不是升级了？而且是一举多得：

房客：减少了前期的资金压力；

机构：增加了放款规模和利息收入；

中介：收了业务佣金，增加了利润。

当然，这些利润不是凭空出来的，羊毛出在羊身上，羊是谁？处在整个链条最下端的房客啊~

猴子认为这个模式，其实是中介借用了房客的信用，通过期限错配不断沉淀房客的租金，为自己跑马圈地扩张市场加了杠杆。

如果觉得猴子说错了，切记告诉我纠正我啊~

如果觉得猴子说得还不错，帮兄弟转一下，猴子下期准备吐糟一下V2.0中房主和中介签的《资产管理服务合同》，及中介和房客签的《房屋租赁合同》。

嗯，不转就没有下期。。