苏州有可能再次限购（写在苏州取消限购前夜）

高铁时代 来自网络

引

子

就在上个周末，一个朋友打来视频电话，说她在太仓看房。

好家伙，她，老家在安徽，工作在上海，买房在太仓，长三角裙带关系算是给整明白了。

朋友所看的房子在太仓的娄江新城板块，楼盘距离嘉闵线几百米。透过视频的嘈杂，可以感受到这个盘比想象的红火。

其实再往前倒腾一个月，太仓的楼盘们都还沉寂着。

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2022年8月18日，昆山、太仓两市限购政策调整，对首套房购买者不再限购，不管你是哪里人，拿着身份证就能买房。在这之前，非两地户籍居民家庭还需要提供连续6个月社保缴纳证明。

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但是江苏市房管部门强调，“不限购”是政策优化，不是长久之计，所以在不久的将来，会重新上锁。

朋友的急切是可以理解的。

把视角放大，环沪俯瞰，我们就会发现，不仅仅是昆山、太仓，能动的城市早就动了起来。8月以来，海宁、宁波、南京、无锡等城市都在出台新政，调整限购政策、降低首付比例、优化公积金贷款等等。

不少环沪城市甚至把目标客群放在了上海，对上海还有着强大的认可和依存。

01

环沪城市全员加速中

“环”这个概念在上海演绎得更加生动。

今年，“环京”概念算是“破产”了。

但是就在一个月前，廊坊全面取消限购，北三县大部分银行将个人首套房贷下调到4.25%最低水平，环京开始自救。

功力施展到这里，还是挡不住环京房价下跌。

燕郊房价已经从2017年的高点3.5万元跌落至1.5万元/平方米左右；固安楼市也从历史高价3万元/平方米跌至1万元/平方米左右；永清房价也从1.6万元/平方米跌回6000元水平。

一夜回到几年前。

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通勤问题和公共设施问题就够购房者喝一壶的了，在通州的朋友就常说，去朝阳跟出了个远门一样，动不动就是一个半小时，何况是毗邻通州的燕郊。

尤其是后疫情时代，环京人民居家办公时不时就成了常态，最后工作都给丢了。这让环京人民彻底意识到，环京和在京有着本质区别。

“环”本身就只是一个地理位置上的概念，如果互相之间的交通和依存度没有做好，物理距离和化学距离都隔得太远，很难有反应。

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在这一点上，“环沪”概念就理想得多。

环沪在地理位置上的优势，怎么说呢，比家里人还家里人。到江苏昆山、浙江的嘉兴比到上海临港方便多了。所以最先受益的也就是这些城市了。

关于昆山花桥的传说，大家早已见怪不怪。过去因为限购，上海外溢需求都往嘉善、平湖、西塘走，直到昆山、太仓再次对上海人敞开大门。

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在太仓看房的朋友就说，中介告诉她，那个楼盘的60%-70%的看房人都是上海来的，很多嘉定和宝山的刚需客。

今年上半年，昆山全市商品房销售面积155.89万平方米，同比下降了24.3%。

此次昆山放松对外地人的购房限制之后，当地楼市“重新活跃”。

以花桥为例，最近能卖的新房不多，只有3个项目。像象屿家园，去年上半年开过一批房源，已经基本卖完，最近又新上了两栋楼，目前80、90平的也差不多买完了，就等着清盘。

花桥某楼盘现场

但伴随着这两地楼市逐渐回暖的，是嘉兴楼市的遇冷。

嘉兴楼市主城区的平均房价已经跌到了18000多元了，记得今年年初的时候还是19000多元。

嘉兴楼市目前只有老城区核心的新房楼盘还能勉强支撑，其他区域的新盘已经出现滞销，甚至出现了打折促销的情况。

嘉兴楼市本来人口就不多，而待售的二手房数量早已超过了4万多套，还在快速增加，二手房市场的流动性堪忧，进而影响新房市场的销售。

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为什么昆山、太仓和嘉兴的楼市呈现出如此大的反差呢？答案在产业。

作为自带“第一工业城市”title的苏州魅力无限。昆山年年百强县第一，2021年冲过万亿元和千亿美元大关，实现历史突破，主导产业更加集聚，电子信息和装备制造产业产值霸榜。

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作为老牌环沪之王，昆山在房价和轨交优势方面仍然占据着领先地位，尤其是城西的二手学区房2020年就突破了6万元/平方米。

太仓百强县位列第七，但仍有持续上升趋势。

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其实嘉兴产业也不算弱，但很多都是依靠上海、杭州外溢形成的中低端制造业，没法给年轻人提供高附加值的岗位，高端人才无法持续导入，自然会影响二手房的增长价值和市场的流动性，而短期供应量过大，楼市遇冷，也就在情理之中了。

长三角城市群的实力和野心，大家有目共睹，我们也很愿意看见长三角城市群这样的努力劲儿，全员卯着力气争上游，只会让这个城市群更加紧密抱团，声势壮大。

02

太仓韬光养晦，杀出重围

为什么要单拎出太仓来说？

因为我嗅到了太仓后来者居上的味道。

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如果说昆山是环沪太子，那么太仓就是边缘皇子，每天潜心研究学习，自我成长，一旦有了机会，必会有一番作为。

那么现在，机会来了。

第一个就是取消限购。

取消限购让需要改善的本地人，没有房票的上海客，想要投资的有钱人都开始考虑要不要冲进去。

第二个是轨道交通。

随着沪通铁路一期开通，太仓最为受益，这条铁路将弥补之前太仓与上海断裂的链接，将太仓与昆山等纳入同一层面角逐。

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接下来还会有沪通铁路二期，南沿江城际铁路、北沿江铁路、苏锡常城际铁路，与上海嘉闵线延伸线一起在太仓交汇，形成“5 1”立体交通网络，太仓也有了更明确的坐标定位——“沪宁”发展轴线上的重要交通枢纽。

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高铁时代来了，环沪的太仓时代也来了。

与上海离得近是天生优势，那么在此之前太仓还做了哪些铺垫？

1、规划：沪太同城

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苏州十四五提出推动—昆山—太仓、宝山—嘉定—太仓等沪苏毗邻区域展开深度合作，支持太仓参与虹桥国际开放枢纽建设。

太仓的十四五规划中，“深度参与长三角一体化发展国家战略，对接上海‘五大中心’建设，承接‘四大功能’辐射，率先实现“与沪同城”，做亮“上海下一站、下一站上海”鲜明标识，打造苏州对接上海重要枢纽门户城市”。

也就是说，在太仓自己的规划中，“融入上海”是关键。

2、产业上，概括来说两个关键词：德企之乡、嘉定新城。

谁能想到小小的县级市会成为中国“德企之乡”呢？

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太仓是最早引入德资的地方之一，到目前，“443家德企累计总投资超50亿美元，总产值超600亿元。规上德企运营高效，亩均产值超1400万元，亩均利润达150万元，亩均税收超110万元”。

太仓联合德国大量智能制造企业，在娄江新城内打造一个智能制造的区域，志在打造国内一流、国际知名的高端装备制造区。

与德国合作，发展“高尖端”产业，是太仓发展的巨大筹码。

除了“德企之乡”，太仓的另一个优势就是毗邻嘉定和宝山。

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嘉定作为上海的汽车制造中心，不仅能够辐射太仓，而且在嘉定新城工作的人，过上“上海-太仓”的双城生活就简单多了。

太仓和上海的分工协作还体现在生物医药、航空航天、新能源汽车等产业上，相信在上海经济的辐射下，太仓的的产业发展会更迅速、更高端。

3、人才：西北工业大学、西交利物浦大学太仓分校。

两所大学聚集在一个县级市？环沪少见。

西交利物浦大学太仓校区学生人数将达到5000人，而西北工业大学大学太仓校区的学生人数将达到10000人，教职工2500人。

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仅是这两所学校的师生就能为太仓拉一波住房经济，更别说其他。

更重要的是，大学城拉动产业、带动空间、共享资源，大学人才的加入也将促进整个太仓的城市规划和产业升级。

但是太仓也有自己的bug，比如说一听到嘉闵线要来，房价立刻翻到2.4万/平方米，这真是太夸张了。

导致后面没得玩。

还有就是人少，从整个苏州来看，太仓的常住人口和户籍人口都是最少的。

七普数据显示，近十年太仓人口只新增了区区11.9万，与兄弟县市昆山相比，昆山十年间人口新增44万多，差距不是一般的大。

而在经济总量方面，去年太仓的GDP（1386亿）只有昆山（4277亿）的1/3，也根本不在一个量级上。

太仓发展起步晚，需要一个比较长的时间来奋起直追。但是能够在长三角城市群中有一席之地，就是一个好的开局。

03

不是所有人、所有地儿都适合买

我很怜爱太仓的进取心，也必须承认太仓不是所有人都适合去，所有地儿都适合买的。

从购房者角度来看：本地人可以买；有钱人可以买；上海没有房票可以买。

那去哪儿买呢？往东看。因为东临上海。

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太仓是长三角少有的邻沪、沿江又近海的城市，而且根据太仓的总体规划（2017-2030），太仓的土地利用明确了城市主城重点向东拓展，这样才更符合太仓发展方向，承接上海外溢人口和产业转移。

也就是科教新城、娄江新城、城厢镇、新区和浏河镇，目前，科教新城均价已经达到了24177元/平方米，娄江新城均价23388元/平方米，新区也已经逼近2万/平方米。

从价格也能看得出来，太仓正在大力发展这两个板块再加上新区，所有的资源都集中在这里，才能够更好更快地承接上海外溢。

相信选这几个板块的人不会亏。

但是因为太仓起步晚，也产生了一些问题。

首先，就是同样的价格，是不是昆山更香？上海11号线2013年就打通了花桥和上海，但是上海通往太仓的地铁嘉闵线至少要等到2027年前后了。

可以说，地铁还未开通，太仓已经涨到与花桥一样的价格了，红利被超前透支。与之相对的，购房者能得到的红利就很小了。

其次，太仓能买的盘不多，而且在目前来说，大部分的出行方式还是依赖自驾和高铁站。买之前可能得考虑好出现下面二种境况，是否还能购买，如果可以接受，那就出手。一是，如果不自住就只能空着，因为没有人租；二是，流动性不强，着急的时候很难转手；三是，投资客多，居住氛围不浓郁。

最后一点，疫情打乱了正常的“双城生活”节奏，很多人意识到“上海是上海，苏州是苏州”。

在漫长的通勤之下，疫情带来了更多的不确定性。有人必须时时刻刻关注防疫政策，在上海的人只需要祈祷上海途径地区没有疫情，但过着双城生活的人必须得同时关注两城情况。

因为很可能一不小心就流浪在上海了。

有人每天做着核酸检测，但是两个小时前在苏州有用的报告，到了上海依然会被拦截在公司大楼之外，理由是随身码和苏康码不一样。

这种很迷你的小事很容易就冲破焦虑的防线，让人怀疑当下的生活。

这一影响适用于所有“双城生活”人。

所以大家在做选择的时候真的要再三思量，慎之又慎。

尾

声

太仓因为起步晚，失去了很多先机，所以现阶段存在着很多弊病。

但是正如我前面所说，它的东部未来光明。

还有就是如果有上海房票，就留在上海吧，“双城生活”毕竟事关两个城市。

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