未来地段好的房子也要降价（城中村最多的白云区）

白云区的刚需们，怎么买，买哪里，这里或许能给你一点思路和建议。

这是咖啡说房的第8篇原创，未经授权请勿转载。

未来会卖到十万吗？

2020年5月18日，又是一个可以载入广州地产年鉴的日子。

当天，广州一口气出让12宗商住地，总起拍价超过230亿。

白云区黄石街江夏村AB2906037地块，被龙光地产拿下，楼面价创出了白云新高，广州有史以来的第4高。

广州TOP10楼面价

第三名和第四名都归属于白云区，早在四年前的2016年，龙湖拿下来的黄石东路和云城西路交叉口地块楼面价已经去到了45469元/平了。

也就是现如今的龙湖天奕，记得在2017年底的时候，当时的售价大概是七万多。

我朋友说，这么贵哪有人买呀，到了2018年底，售价已经突破10万了，现如今，最贵的卖到了11-13万/平。

当你觉得太贵买不起时，它只会越来越让你买不起。

这次拿地的位置虽然不在白云新城的核心区，但是靠近白云山和广外，届时，开发商的最大卖点，一定又是白云山景稀缺资源。

等到明年开盘时，价格真的会上10万吗？

如果继续定位豪宅的话，还是有可能的，毕竟这个楼面价不做豪宅也不划算。

白云新城

打工者的第一站

白云区是广州人口最多的一个区，但也是城中村最多的一个区。

随便说一个地方，你就知道人流量有多恐怖，你过一下同和的人行道，走一下新市的过街天桥，时时刻刻都能感受到人潮汹涌的感觉。

还有南方医院，永泰，黄石马务，棠溪，城中村多的地方，走在路上，感觉比高楼密集的珠江新城人还多。

如果你在天河上班，工资高点的住在同和梅花园，工资低点的往北去到龙归人和，越远确实越便宜，你以为上车有座位，实际上你不一定能上得了车。

每天七点半开始，在龙归人和的地铁口都会排满长龙等着进站，如果你是要赶上午九点多的火车，建议你还是早点出门，不然你挤不过那些上班的。

白云区的业态主要是以低端制造业为主，比如化妆品和皮具，原料加工等。

还有以批发商贸为主的，比如三元里附近的兴发广场、美博城，增槎路的水果批发市场和鞋服商贸城，黄石路的家居建材批发，嘉禾的五金材料批发，庆丰朝阳和太和大源的物流地基。

这些占地面积非常的庞大，靠脚走的话只会在里面迷路出不来。

在白云区上班的，除了在白云新城的写字楼上班，其他的在工厂打工的工资都很低。

不加班的话一个月三千不到，包吃包住还是有很多人愿意做的，每天加班的话一个月四五千，他们已经很满意这样的收入了。

白云区的夜市非常旺，桑拿洗浴开得到处都是，下班晚的人可以去大排档喝两杯，老板们则走进三温暖泡一泡。

城中有村，村中有厂，厂里有家，就是白云区的现状，他们以为来到了一线城市的广州，实际上还只是住在厂里看不到外面世界的打工妹。

虽然不会像富士康一样压力大到逼你跳楼，但却埋葬了很多8090后的青春，他们没有什么文化，也没有背景。

如果跟对了老板去跑业务，说不定能翻身也不一定呢，很多老板不也是先给别人打工后来出来开厂的吗。

隶属一线城市的广州不是抛弃了他们，而是他们根本都没有融入过广州。

出门就是五万的房价，跟他们没有任何关系，挣到钱了就存起来留着回家过年。

当然也有很多人在这里发财，生意越做越大，这就是下接下来我要说的跟房价有关。

白云没有刚需

所有的投资大佬都不看好白云区，除了远离珠江新城，还有一个白云山隔开，这些是他们不投资白云区的理由。

但我想说的是，你不来投资，房价一样涨。

现在的白云新城，价格真的不便宜了，二手保利云禧，中海云麓公馆价格七万左右，珠江岭南苑已经去到了八万多，而且都是大户型豪宅。

黄边附近的云山诗意，时代玫瑰园价格也去到了四万多，嘉禾望岗的岭南新世界，华发四季也是四万到五万的单价，新世界云逸已经五万多了。

为什么产业这么低端，房价却这么高呢？

因为能买得起房的都是大老板，这里没有刚需什么事。

有个朋友03年就来开工厂了，几千块的时候买了云山诗意，现在已经翻了七八倍了。

几年前认识的一个在长红村开工厂的，去年营业额已经七八千万了，今年要突破一个亿，像他这样的老板还有很多。

你们都说受疫情影响生意不好，但他却做得风生水起，主要是自有品牌做的内销，不受任何国际形势和国内经济影响。

前几年做面膜的火了一把，加工厂的老板也赚了不少，现如今的直播卖货，很多产品都来自于白云区的这些工厂。

只要不停的有风口，只要人们还需要各种花样百出的日用品，那白云区的老板们一定会站在风口上，继续飞起来抢钱。

从开发商的定位也能看得出来，这几年买地的开发商，做出来的产品都是差异化的改善产品或者豪宅类的产品。

像同和的佳兆业天墅，永泰的华远云和墅，都是两千万起跳，适合一年做几个亿的老板选择。

其他的类改善产品，价格也不便宜了，主打复式的有万科未来森林，金地仰云，华润润府，合景朗云，虽然周边全是城中村，但并不影响他们卖到四万甚至五万。

没有地铁并不是关键，关键是附近有多少工厂，就有多少老板。

开发商自然知道，在白云区要么不做，要做就要做好产品，不怕价格贵，不怕地段差。

刚需怎么买

刚需的选择确实太少了，拿着一百多万能上车的地方也不是没有。

如果你在天河上班，可以选择同和附近的霓裳丽影，倚绿山庄，喜欢新的可以选择越秀星汇云城，虽然离地铁有点远且靠近高速，但至少学位不错。

如果你在白云新城，黄石的祥景花园和白云高尔夫花园也不错，适合刚需上车。

如果想选择新市墟的汇侨新城不如选择嘉禾望岗的金碧雅苑或时代玫瑰园，汇侨新城的房子太老了，虽然有加装电梯，但是户型和采光也是不如人意。

白云区未来的地铁很多，旧改也多，政府计划三年内要改造47条村，村民们拿到钱都去买房了，需求不断，所以房价一直下不来。

但是未来的供应也非常庞大，设计之都的建成投产也不知何时才能落地，以及拥挤不堪的交通现状。

白云的天花板在白云新城，通过白云新城往外辐射，利好黄石和嘉禾望岗，至少白云山的西边会是政府重点打造，也是最快完成城市更新的地方。

至于其他地方，比如嘉禾望岗以北的区域，不太建议，这里的主要还是以城中村和工厂为主。

毕竟城中村提供了大量的厂房和就业，还提供了很多出租房源，暂时都不会有大的改变。

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我是@咖啡说房，如果你不知道买哪里，可以关注并私信我，和我一起聊聊大湾区的楼市。

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