冯叔文作品价格（冯叔落地实操篇）

楼市最早市场化、专业化的深圳，网络上曾经有一个流派，叫“凤变冰”。但是，很多人并不知道，这个流派是深圳一个微博房产大V @业余套利 开创的，比水库早多了。

“凤姐变冰冰”的说法，其实一直是句玩笑话，因为这位大神特别喜欢讲段子，只不过随着叫法的普及以及水库的传播，后来就成了一个流派了。

操作的模式很简单粗暴：寻找比市场价低估约15%以上的刚需房产，买入后迅速以高性价比模式装修包装，然后在几个月内，争取以高于市场价的价格迅速卖出，然后再寻找下一个标的。

简单总结下就是：买入房产-凤变冰-溢价卖出。

卖价-成本=利润

据业内士讲述，2013年前后，其每年操作的“凤变冰”案例应该都在10套以上，每年获利数百万乃至上千万不等。但是最近两年，套利哥事实上已悄然退出房产投资江湖。

因为在限购、限售政策的限制下，在深圳换房的摩擦成本太大。

1）买卖凤变冰：房产多军常用的手段，指那些卖相很差，价格有笋（最好七折笋，例如一个小区均价10W，那套卖7W）的房子，买下来，精装修（或者只是表面看起来像精装修就可以），短期（往往几个月）再卖出获利。简单总结下就是：买入房产---凤变冰----溢价卖出——》差价减去成本既利润

2）包租凤变冰：从房东手里低价包租房子-----凤变冰-----高价出租——》租金差价减去成本既利润。其中包租模式又分爱彼迎模式。

买卖凤变冰因为市场上7～8折笋盘难找，两次交易税费高昂，需要较大的启动资金，且财务费用也不低（很多炒家是通过杠杆借贷获得旧房子），实际上买卖凤变冰的操作难度大，且获利要比想象中小很多，相较之下，包租凤变冰操作难度和风险会相对更简单一些。

讲几条潜规则：

（1）你需要到物业办一个登记装修手续，同时需要交500元左右的"装修管理费"和或多或少的装修押金（深圳各个小区不太一样500-2000不等）。

（2）一旦你开始敲墙，就会产生惊人的建筑垃圾，"500-1000个麻袋"。一般物业会给你推荐一个附近的垃圾场，或者专业收建材垃圾的。总之，会产生一笔费用，你要有心理准备支付。现在，深圳外运一车垃圾是700左右，比较贵。

（3）深圳某些小区，敲墙只能由物业指定施工队。他们的收费会比外面高150%～200%，具体的对策，建议认。或者坚持自己弄，但塞点金帛。

（4）装修前找好设计做好装修方案或装修公司，清包含工不含料不是办公头出身做不了，半包轻工辅料省点钱，全包多含工含料或部分家具好多花钱。

水电改造

装修拆改完成后是水电改造。我的建议是："任何一段墙壁，都必须有电源插座。"任何一段，而不是任何一面，如图一所示。

凤变冰包租这门生意，很多人会担心类似链家自如/相寓/蛋壳公寓这种竞争对手，毕竟本质上做的是同一类生意，就是从房东手里收来房子，装修下再溢价出租。凤变冰主打相对的高端市场，和公寓机构的整租房分租完全不同。