中信集团与保利的关系（央企巨头下场纾困）

刘伟/发自北京

深耕大湾区房地产市场十数年的林曦（化名），已经对这个区域地产圈子非常熟稔了，但近期参与佳兆业项目纾困背后企业的来历，却让她一直摸不着头脑。

这家在深圳打着中信的旗号，鲸吞佳兆业总货值约500亿元的四个项目的企业名称是中信城开。8月1日，林曦对记者称：“熟悉中国房地产发展史的人不会不知道，中信地产早已将全部股权转手予以中海。”

中信地产已不复存在，中信城开又是谁？

一位中信城开·红树林项目的工作人员告诉记者，开发商确是“中信系”企业。

根据公开资料，中信城开为中信集团一级全资子公司，由中信股份（00267.HK）100%持股，2016年设立之初即被定义为“城市开发运营平台”，以“金融 地产”的轻资产模式开展业务。

时间回到2016年，受困于同业竞争问题多年的中信集团，终于完成对旗下中信地产的剥离，后者的全部股权被售予中海地产。几乎在同一时间诞生的中信城开，此后以中信地产继任者的身份继续在地产江湖开疆拓土，但其品牌知名度已无法与其前任同日而语。

从另一个角度看，中信集团的地产同业竞争问题彼时解决了，但现今该问题似乎重现。

就相关问题，记者联系到了中信城开深圳公司的一位管理层，但其表示不便接受采访；截至发稿，中信城开一位品牌部人士亦未通过记者的采访要求。

隐形央企巨头中信城开此时被市场注意到，离不开诸多民企需要被纾困的大背景。接近中信集团的人士对记者表示，中信城开接盘佳兆业并非其主动发力，而是后者债权人中信银行联合中信城开帮助其进行资产处置。

中信地产承继者“浮出水面”

中信集团全称为中国中信集团有限公司，是我国早年经济改革的试点和对外开放的重要窗口。1979年成立之初，中信集团便设有房产部门。1986年中信房地产公司成立，它也是中国首批具有一级房地产开发资质的企业。

上世纪八九十年代，中信绝对是块十足赤金的招牌。落成于1985年的国际大厦，1991年的京城大厦，以及2008年的国家体育场“鸟巢”，三座名动京城的划时代标志建筑，足以奠定中信在中国房地产历史上的“大哥”地位。

官网显示，中信集团旗下房地产业务目前分为：中信泰富地产、中信城开、中信和业三大板块。

根据“中信城开华南”微信公众号公开的信息，中信城开承继了原中信地产30年的全国规模化开发经验，涉及住宅地产、商业地产、旅游度假、教育地产、地铁上盖等业态，在全国30多个城市累计开发房地产项目近百个，开发面积超过2000万平方米。这一规模足以称为一家具有央企背景的地产巨头。

而在近期，深陷流动性危机的佳兆业与中信系开展多维合作，后者将盘活其位于深圳的南山东角头项目、金沙湾国际乐园、航运红树湾以及佳兆业科技中心等核心资产。

据媒体报道，佳兆业于6月下旬将深圳东角头项目、金沙湾国际乐园项目相应股权转让至中信城开主导的平台公司名下。同时于6月25日，佳兆业航运红树湾已更名为“中信城开·红树湾”，并在7月入市。

目前，中信城开已累计接手佳兆业位于深圳的4个项目。按佳兆业去年披露的处置资产清单，东角头项目的权益货值约298.35亿元，金沙湾国际乐园项目（不含万豪酒店部分）权益货值106.08亿元，佳兆业科技中心项目则为81.67亿元。

同业竞争问题重现

2016年以前，作为“中信系”地产业务的两个主要平台，中信地产和中信泰富地产在中信整体上市后都纳入了同一家上市公司——中信股份，但在很长一段时间里，两者并没有解决业务和布局高度重叠的问题。这也为以后中信地产的整体转让埋下伏笔。

2016年3月，中海地产全面收购中信集团旗下住宅物业组合。在这笔交易中，中信集团转让其资产整合后的子公司中信地产的全部股权，以及另一家子公司中信泰富在国内的住宅地产，交易对价的金额为310亿元。

与此同时，中海将旗下上海寰宇天下商业项目、南京中海商业与写字楼项目、沈阳环宇城及写字楼商业项目、济南华山商业项目四处物业，以61.5亿元的价格转让给中信。

彼时，业内纷纷猜测，中信以住宅置换商业，后续有可能要大力向商业地产方向转型。但后来事实证明，中信其实要走的是“城市综合开发运营”这条路。

这起世纪大并购发生前不久，中信集团于2015年5月成立了北京信雅房地产，管理余下的地产业务。2016年4月，北京信雅的注册资本，由200万元瞬间提升到78.6亿元，猛涨3929倍，北京信雅也正式更名为中信城开（全称“中信城市开发运营有限责任公司”）。

此前，中信城开的经营范畴，虽然包含房地产开发，但此后却写明了限制条件：不含土地成片开发高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营。但自2018年7月后，这些限制条件已不复存在。

由此可以看出，从中信地产的退出到中信城开的承继，新瓶装旧酒的方式并未真正解决中信集团内部的地产同业竞争问题。

有熟悉央企运作模式的人士告诉记者，许多央企本身承担着产业转型、公共服务设施建设、区域开发扶贫、乡村振兴等重要领域攻坚克难的职能，这些具有社会公共属性职能的执行离不开大量资金的支持，而过去很多年里，由于利润高企，地产行业发挥的作用很明显。

一位央企地产人士对记者分析同业竞争问题时称，该问题在央企队伍里并不少见。他解释道，在一些企业内部，谁干得好谁上，以此形成狼性竞争机制，干得好的资源多，干得不好的就差点。

三方合作助力纾困

在中信城开和佳兆业的合作中，合作双方并非简单的项目转让和出售，而是中信银行、佳兆业与中信城开三方以服务信托的模式进行的合作，中信银行实际仍然是以债权人身份存在；中信城开则是融资代建的角色，提供一定盘活资金，用于后续项目的建设和开发经营；而项目权益在中信银行和中信城开收回对应收益后最终仍归属佳兆业所有。

“中信银行为保住自己的债权才会出现这一次的三方合作，这完全是一次市场行为。”一位接近佳兆业的人士说。

据媒体报道，具体到项目的经营决策层面，中信城开则将作为主导一方，但佳兆业也有权参与部分决策。实际上，这从目前城开信银的董事结构分配也可见一斑。

企查查显示，城开信银的董事之中，中信系虽占绝半壁江山，但佳兆业方面也有联席总裁李海鸣、佳兆业集团（深圳）有限公司副董事长刘立好两位董事派驻。

目前，在对外的品牌输出上，均使用中信城开的招牌，主要考虑到现在房地产行业的信心问题，佳兆业由于已经遭遇流动性困难，消费者对之也会比较悲观，而中信城开的背书有利于恢复市场信心，这样便于后续的项目开发及销售。

某智库研究员宋丁认为，在当前地产行业的形势下，不少项目因缺乏现金流陷入复工难的境地，考虑到土地及其相应的开发项目是基础性的国家资源，央企应该尽量把资产包拿到手里，避免在社会上流失。

参与到佳兆业的纾困中，中信城开方面认为，中信城开大厦（此前名为“佳兆业科技中心”）的全面复工也是中信集团化解金融风险，稳定社会基本面，充分发挥央企担当与社会责任的体现，是迈出探索房企纾困新合作模式的一大步，成为提振房地产市场信心的一剂强心针。