万科城市之光的发展潜力（金山板块万科城市之光）

今天来聊下最近市场上比较火热的超级大盘万科城市之光。

一、项目基础信息

项目位于红塘大桥与橘园洲大桥中间的三环辅道边上，如从三环到达项目需要通过橘园洲大桥后绕道辅道直行约500米，经过橘园洲工业区后达到，目前不是非常便利。说是金山板块，其实并不是传统的金山大道或者浦上大道周边的项目，之前全部都是工业区、厂房，目前板块占地1200多亩的智能产业园正在投建，后期整个板块展示界面应该是不错的。

项目区位图

项目分南北两个地块，北地块共9栋高层，其中1、2、3号楼为公租房，通过一定的技术手段与商品房楼栋做了隔离，其余楼栋全部为两梯四户的产品，中间户92㎡，端户119㎡​；南地块共31栋高层，其中10栋两梯两户的132㎡，6栋两梯两户的165㎡，​其余15栋与北地块相同。

项目鸟瞰图

项目整体占地约266亩，住宅2782套，车位3017个，车位配比​1​：1.08​，全部精装修交付，目前尚未开盘。从现场来看​客户数量较多。​

二、土拍回顾

2020年4月15日，万科以总价41.24亿竞得福州宗地2020-21号，溢价率10%，成交楼面价12931元/㎡。地块位于仓山区金山大道与三环路交叉口东北侧，地铁4号线洪塘停车场盖上及周边地块。土地用途为住宅用地、商服（商业）用地。

土拍详情

​土地指标：土地面积177183平方米（合265.77亩）；容积率：1.0以上，1.8以下(商业建筑面积不少于20000平方米，商业建筑应采用集中式商业）；建筑密度：25%以下（含25%）；绿地率：30%以上（含30%）；建筑限高：80米以下（含80米,住宅建筑高度21米以上）；出让年限：住宅用地70年、商服（商业）用地40年。

1、该宗地须配建3万平方米社会租赁住房（可相对集中布局于地块A靠横三路南侧区域），由福州市国有房产中心按照6490元/平方米回购。该宗地须回购商业建筑面积8500平方米，由福州市人民政府指定单位按10500元/平方米回购，并与福州市人民政府指定单位签订回购协议。

2、宗地商品住宅建筑面积超过10万平方米，建设应符合绿色建筑标准，全装修比例应达到60%以上。

​分析：由于地块总价过高，并未有太多房企参与，​参与竞拍的都是资金实力雄厚的大开发商。而万科最喜欢的就是完整的大型地块，最终的成交楼面价也预示着未来的​利润比较可观。

三、户型介绍

92㎡三房两卫，中间户

119㎡四房两卫，端户

132㎡户型

165㎡四房三卫，两梯两户

分析​：项目虽然有将近3000套房源，也只搭配了四种户型​，​基本是典型大开发商的产品定位策略。92㎡和119㎡面对的是刚需刚改客户，132㎡和165㎡针对的是​纯改善需求的客户​。从户型来看，92㎡和132㎡的阳台过小，样板房也未做这两个户型​。通病是都存在一个暗卫，这在目前福州的主流项目上还是比较少见的，尤其福州人可能会有些​介意。

四、区位配套

项目位置图

大型交通站点：

地铁4号线建新站、半洲站约50米

地铁2号线橘园洲站约1300米

公交金山工业区站（13路; 122路; 163路等）约500米

大型商业配套：

新华都购物广场约1300米

仓山万达广场约4500米

周边教育或学校：

福州市洪塘小学约1300米

仓山区第六中心小学约1400米

福州现代中学约1600米​

周边医院：

福州空军医院约2200米

金山省立医院约4000米

五、实景照片

119㎡样板房

119㎡样板房

119㎡样板房

119㎡样板房

119㎡样板房

119㎡样板房

119㎡样板房

119㎡样板房

119㎡样板房

119㎡装修标准

​165㎡样板房

​165㎡样板房

​165㎡样板房

​165㎡样板房

​165㎡样板房

​165㎡样板房

​165㎡样板房

​165㎡装修标准

​分析：从装修清单来看及实际样板房来看，城市之光项目的装标从入户门（钢木门）、中央空调（已确定大金）、新风系统几个主要方面进行了升级，预计装修标准​超过1500元/㎡，还是给出了一些诚意。​

六、楼盘总结

由于项目未正式开盘，价格暂未对外释放，置业​口径是参照周边价格。对比周边项目，距离最近的金山洋房28000元/㎡的毛坯价格，区位更好的名城紫金九号实际35000左右的成交价格，那么本项目售价应该超过30000元/㎡，毕竟万科的售价基本都高于周边价格，且有精装加持、完整的超大社区，预计最终首次开盘价格32000元/㎡​左右。

据置业口径，目前项目已经蓄客1000多组，实际开盘楼栋数量根据最终蓄客情况来定。从现场来看，客户数量还是比较多的，毕竟目前在福州这么大体量的社区加上公共交通、商业的配套，同类项目很少，加上万科较好的口碑，能吸引一大波改善客户前来​购买。

项目的优势在于万科品牌，未来板块的规划，TOD项目规划的巧妙性（地铁并未直接穿过社区），266亩的社区体量，部分二线江景，丰富的园林景观设计，纯商品房的社区，这些都能给项目带来一些加分，也是很多客户购房考虑的因素。

项目劣势在于目前的交通不太通达，现状道路较差；目前周边界面较差，体验感一般；以及生活配套的欠缺​。好在这些随着周边的开发以及项目交房入住，商业体开业，地铁通车​后会逐步得到一些改善。

近期有考虑购房尤其对金山板块情有独钟的可以到实地参观​。以目前的市场行情来看，加上项目将近3000套的体量，注定去化周期不会太短，也可以有足够长的考虑周期​。首开价格预计看最终蓄客情况才会敲定，如果首开​大卖的话未来不排除价格微调的可能性。项目南区有几栋楼19#、20#、21#还是有较好的江景资源，对江景情有独钟的​客户可以重点关注。

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