长沙永旺集团（永旺集团重仓武汉）

永旺梦乐城武汉经开是日本永旺株式会社在中国体量最大的购物中心 @永旺梦乐城中国

2021年3月18日，武汉首章商业管理有限公司（该公司为美联地产旗下关联公司，以下简称美联地产）以底价11.393亿元竞得位于江夏区的P（2021）006号纯商服地块，今年武汉土拍市场首个重点商业项目终于尘埃落定。美联地产是世界500强企业之一的日本永旺株式会社（以下简称永旺集团）在中国的战略合作伙伴，双方在武汉的商业地产项目开发上已经进行过多次合作。

截止2020年12月，永旺集团旗下的大型购物中心「AEON MALL永旺梦乐城」在武汉已开业3家，其中2家的业主方是美联地产，而运营方是永旺集团旗下负责商场经营的永旺梦乐城（中国）投资有限公司；通俗地说，双方在武汉的合作就是美联地产负责「拿地建城」，而永旺集团负责「开店经营」。美联地产此次在武汉江夏区拿下如此大体量的纯商服地块，也就意味着武汉江南首座永旺梦乐城项目已经落地。

P（2021）006号地块位于江夏区正在全力推进的「江夏客厅」板块，土地用途为商服，由地块一（6.55万平方米）和地块二（18万平方米）组成，用地面积24.55万平方米，总计容建筑面积达44万平方米，其中零售商业约31万平方米，酒店约2.7万平方米，商务约10.56万平方米。

地块所在所在位置及周边规划示意图 @新商业LAB制图

地块所在所在位置及周边规划示意图 @新商业LAB制图

从该地块的规划文件看，除永旺梦乐城购物中心之外，该项目还包括确定的五星级酒店和可能的奥特莱斯商场，且以上项目全部要求自持。如此，该项目的业态组合不仅比武汉已有的3座永旺梦乐城更为多元，且对所在区域的城市建设和经济发展的推动力更为显著。

01 高速发展的江夏客厅

江南新城 科教文创 补齐短板

重点规划的建设区域，位于武汉江南地区的汤逊湖是中国最大的城中湖，周边景色宜人，而紧邻汤逊湖的江夏区得益于近十多年来武汉城市建设的快速发展和光谷的全面崛起，成为武汉重点规划建设的宜居宜业的南部新城；而以文化大道为中轴线、面积约9.14平方公里的「江夏客厅」片，成为新城规划建设的核心区域。

位于汤逊湖畔的腾讯武汉研发中心 @筑博设计

地理优势和产业集群，江夏客厅片西至武昌大道，南至世纪大道，往东跨湖连接腾讯地块，拥有临近武昌核心区和光谷周边的地理优势，周边已经建成了包括高新科技园区、文创产业园区、企业总部区等在内多元产业集群。江夏区也是武汉各大远城区中发展最快的行政区。

MAX科技园(武汉·江夏) @图源自网络

人口优势和交通优势，片区周边有大量的居民社区，还有9所大专院校及多个大型生态公园，同时也是江夏区的政务中心。据统计，目前江夏客厅片的常住人口、在校大学生以及产业白领的总人口将近40万，江夏区也是武汉近年来人口持续净流入的重点区域。随着地铁7号线、地铁8号线二期的通车，片区与武汉各大主城区的连接更为紧密。

地铁7号线江夏客厅站 @图源自网络

片区发展的商业短板，与产业发展、城市基建、人口增长的欣欣向荣相比，江夏客厅片的商业发展在近些年则显得较为缓慢。随着周边常住人口的持续增长，缺少可以满足年轻家庭日常购物及生活消费的高品质商场成为制约区域深入发展的瓶颈。

从南湖边的洪山区到汤逊湖边的江夏区，商业一直是整个区域的短板 @洪山大学之城

正是注意到了江夏客厅片作为南部新城核心区良好的发展势头和整个区域缺少大型商业项目所形成的反差，使得正在武汉积极选址的永旺集团发现了商机。郊外型、家庭型、大型化、高品质、复合功能的永旺梦乐城，成为片区现阶段最适合、最需要的商业项目。

02 不一样的永旺梦乐城

三年开业 奥莱商场 五星酒店

目前，永旺梦乐城（中国）在武汉共有永旺梦乐城武汉金银潭（以下简称永旺金银潭）、永旺梦乐城武汉经开（以下简称永旺经开）、永旺梦乐城武汉金桥（以下简称永旺金桥）这3家购物中心在营；其中永旺金银潭和永旺金桥的业主方为美联地产，永旺梦乐城（中国）为营运方；而永旺经开为永旺梦乐城（中国）自持的购物中心，也是其在中国内地21家在营永旺梦乐城中最大的购物中心。

2014年开业的永旺金银潭是武汉的第1家永旺梦乐城

本次美联地产竞得的江夏客厅地块，从规划文件看，整个项目的业主方必然为美联地产，而不出意外的话，购物中心的营运方将依然为永旺梦乐城（中国）；但与武汉已有的3座永旺梦乐城不同的是，新项目不仅总建筑面积更大，而且明确规划有购物中心、商场、酒店三大商服业态以及相应的具体要求。

对购物中心的要求

• 明确规模，配建一座单体建筑面积不少于18万平方米的购物中心；
• 明确营运方，要求引入“世界500强榜”排名前150位的公司经营该购物中心（以《财富(FORTUNE)杂志2020年公布的名单为准》）；
• 明确建设周期，项目开工之日起24个月内完成该购物中心建设，34个月内实现该购物中心开业运营；
• 明确是否自持，该购物中心的建筑面积由竞得人自持经营20年，期间不得整体转让或分割转让。

从以上条件来看，其指向性已经很明显了，在2020年《财富》世界500强排行榜中，永旺集团排名第115名。

位于武汉经开永旺梦乐城 @图源自网络

对商场的要求

• 明确规模，配建一座建筑面积不少于7万平方米的商场；
• 明确营运方，引入“中国民营企业100强”排名前50位的公司经营该商场（以全国工商联2020年发布的名单为准）；
• 明确是否自持，该商场的建筑面积由竞得人自持经营10年，期间不得整体转让或分割转让。

从以上条件来看，并没有对建设工期做出明确要求，似乎可以理解为该商场将作为二期项目后于购物中心开业；从业态组合的合理性看，奥特莱斯或者家居卖场似乎更适合作为远郊大型购物中心的搭配；也排除了外企、央企、国企接手经营该商场的可能，从相关的民营企业排行榜看，排名第2的苏宁控股、排名第12的美的集团、排名第32的复星国际或有可能成为引入的营运方。

永旺集团旗下位于日本琦玉县越谷市的永旺湖城 @图源自网络

对酒店的要求

• 明确规模，配建一座建筑面积不少于2.5万平方米的五星级酒店；
• 明确营运方，引入一家全球前10名酒店管理公司的运营机构经营管理该五星级酒店(以美国《HOTELS》杂志2020年发布的名单为准)；
• 明确是否自持，该五星级酒店的建筑面积由竞得人自持经营10年，期间不得整体转让或分割转让。

这是规划文件中让人略感意外却又惊喜的内容，相比武汉中心城区地标性大型城市综合体普遍缺少高端酒店的尴尬，本次远城区的地块出让却对酒店规模及酒店品牌的引进等做出了明确要求，武汉「高端酒店荒漠」的现状已经在悄然改变。

武汉世茂希尔顿酒店是汉阳滨江首家五星级酒店 @图源自网络

从该地块规划文件对购物中心、商场、酒店的具体要求来看，包含购物中心和商场的计容零售商业面积将达31万平方米，其主要对应周边不断增加的常住人口的日常消费需求；而五星级酒店则对应周边产业园区和企业总部区持续增长的商旅需求，由此可见江夏客厅片以及整个武汉南部新城的发展前景已获得多方认可。

03· 深耕武汉的永旺集团

重仓江北 看好前景 加速布局

从2008年首入中国市场以来，截止2019年12月，永旺集团已在中国内地的10座城市共布局21座永旺梦乐城，其中天津、苏州（含常熟）为4家最多，武汉为3家紧随其后。

永旺梦乐城在中国的布局 @永旺梦乐城（中国）

永旺梦乐城开设于中国的购物中心明细 @新商业LAB制表

在业绩方面，武汉的3家永旺梦乐城的年销售业绩在全国21家永旺梦乐城中排名TOP5；武汉或许不是单个永旺梦乐城业绩最高的城市，但或许是永旺集团在中国市场最受欢迎、最具活力的城市。

永旺梦乐城武汉金桥的日常内景

2020年11月时，美联地产董事长吴文刚就表示，美联地产与永旺集团已经启动了在武汉规划建设4家新永旺梦乐城的计划，并正在江夏、东湖高新区等多处进行实地勘察选址，4个项目的总投资将达到80亿元；而在2021年3月5日，永旺梦乐城（中国）的董事总经理桥本达一行抵达武汉并与市领导进行了座谈。综合多方面的信息可以发现，永旺集团将加大在武汉的投资力度，其节奏也已加快；或许不久之后，武汉将成为拥有永旺梦乐城数量最多的中国城市。

除永旺梦乐城之外，永旺集团旗下的永旺超市也正在武汉加速布局。2021年1月，首家永旺超市社区店在地铁时代•常青城开业；3月1日，第2家永旺超市社区店落户凯德广场•武胜；目前，永旺超市已在武汉开业7家线下门店，而位于百步亭•花园里的新店已经围挡。

位于永旺梦乐城武汉金桥的永旺超市

目前，永旺梦乐城和永旺超市在武汉的分布几乎全部集中在长江以北，而在地域广阔的江南武昌存在很大的空白区域。从美联地产先前透露出的新项目选址区域看，江南地区或许是永旺集团下一步布局的重点方向，而在汉口或许近期还有惊喜可以期待。

永旺梦乐城和永旺超市目前在武汉的布局 @新商业LAB制图

对江夏来说，永旺梦乐城的落地意味着制约片区深度发展的商业短板即将补齐，整个片区的城市建设和经济发展将进一步提速。

对武汉来说，城市地标型的高端商场、区域中心型及远郊型的大中型商场、社区邻里型的中小型商场、特色文旅型的商业街区等多种形态的全面开花，也将进一步推动武汉商业的良性发展和全面提升。

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