新地王未来5年房价（但高新区房价天花板和地板价却要来了）

地王没了，品质来了

今年以来高新区楼市明显冷清了不少，原因也很简单，那就是无房可售，特别是最近随着卓越和悦、中欧D10地块基本清盘，绿地观澜半岛洋房即将收官，高新区即将步入真正意义上的无房可售。

当然较真的朋友可能会说，还有新城云樾晓院、世茂璀璨天樾、保利科创紫荆阁还有少量别墅，但是对于高新区楼市大局来说，已经无关紧要了。

在这种情况下，想要入手高新区的购房者还有哪些机会呢？近期，随着青岛第二次集中土拍的公布，高新区大量优质住宅地块即将上市，再加上此前已经供应即将上市的存量住宅，未来一年，高新区至少将会有上万套房源陆续入市。

在配套日渐完善的背景下，海量的市场供应必将保证房价的平稳，对购房者来说，也将是绝佳的入手机会，那么具体会有哪些楼盘，每个楼盘预计会做成什么产品，适合哪些购房者呢？下面就来对各地块深度梳理下。

先来看已经供应的存量地块，主要涉及三个楼盘，超级大盘中欧国际城随着配套的逐步完善，房产价值也体现出来，现在二手房价格仅次于招商。

D10清盘后，据悉D11将要在10月份加推，地块面积很大，容积率也很高，位置也相对较偏，但是压力应该不大，因为90%都是人才公寓，仅有10%的商品房，预计应该会延续D10的定位和价格，不到1.4万的刚需盘。

D11后应该是B6地块，紧靠祥茂河湿地公园，容积率只有2，纯商品房地块，所以基本会是偏改善的定位，预计价格会在1.4万以上，这也将是入手中欧改善房源为数不多的机会了，这个地块开完，后面仅剩A14金茂府地块，价格铁定在2万以上。

关注度最高的无疑是国信红岛国际会议展览中心综合开发项目，今年初，青岛国信豪掷25亿拿下高新区西片区8宗地，土地总面积约31.13万㎡，规划总建筑面积77.8万㎡，涉及城镇住宅、旅馆、商务金融和零售商业用地。

西片区由于汇聚了众多市级大配套，拥有多个8号线地铁站口，还可以享受高新区优质的教育配套，因此备受购房者期待，以现在的施工进度来看，肯定要等到春节后，毕竟国企，不差钱，耗得起。

据此前消息，项目总占地面积810亩，首期468亩，也就意味着，后期还会继续拿地，开发周期至少要三到五年，产品也会非常丰富涵盖商业、酒店、办公、住宅等业态，至于价格，预计首开应该在1.5万左右，后续随着片区价值的不断提升走高。

今年初拿地的高实城进度同样不快，至少也要等到春节后，其中大部分房源都是人才公寓，商品占比也不高，看规划基本也是刚需楼盘，由于周边住宅用地基本开发差不多了，明年应该也没啥竞品，所以销售难度也不大，价格预计跟卓越和悦类似，会在1.3-1.4万之间。

再来看即将拍卖的地块，由于本次高新区采用控溢价竞品质的模式，溢价率限制在15%以内，所以肯定不会有地王了，不过限价5000左右的楼面价其实也不低，品质上应该会有明显提升。

北片区首次有土地出让，其中09号地块曾于去年12月流拍，为商住地，占地面积74717.8㎡，容积≤1.5，规划建面107058.25㎡，楼起始价4000元/㎡，最高限价4590元/㎡，此外划拨5018.45㎡用于建设租赁型人才住房。

H11号零售商业用地，占地面积37355㎡，容积≤1.5，规划建面56032.5㎡，楼起始价3500元/㎡，此外划拨50429.25㎡建设租赁型人才住房。

11号商住综合用地，地面积37702.1㎡，容积≤1.5，规划建面54033.26㎡，楼起始价4000元/㎡，最高限价4590元/㎡，此外划拨2519.89㎡用于建设租赁型人才住房。

作为高新区最偏的地方，北片区主要以产业用地为主，北面就是棘洪滩了，在售楼盘在1万左右，虽然可以享受高新区教育资源，容积率低至1.5，但是周边全是工厂，应该是很难卖上价，预计也就在1.1-1.2万，有望创下高新区近两年房价新低，对于预算有限的购房者，可以适当关注。

西片区高架桥两侧也有两幅住宅用地入市，其中12号块为住宅用地，地面积67757.2㎡，容积≤2.2，规划建面149065.84㎡，楼起始价4700元/㎡，最高限价5400元/㎡，此外划拨7429.79㎡用于建设租赁型人才住房。

18号与19号地块搭配出让，18号地块为商住综合用地，地面积59999.9㎡，容积≤2.5，规划建面149999.75㎡，楼起始价4100元/㎡，最高限价4710元/㎡,此外划拨6749.99㎡用于建设租赁型人才住房。

两幅地块面积都不小，还是紧邻8号线地铁口的正宗地铁盘，不过部分楼座的噪音也是不可避免的，估计会安排给人才公寓，商品房价格预计会在1.4万左右。

最受关注的应该是搭配21号工业用地的20号地块，为商住用地，地面积69099㎡，容积≤1.8，规划建面124378.2㎡，楼起始价3820元/㎡，最高限价4390元/㎡，旁边就是招商的楼盘，二手房成交价在1.5-1.8万之间。

位置比较核心，容积率也不高，再加上周边二手房价比价效应，这个楼盘卖到1.5万应该是没啥问题，很有可能做高端改善楼盘，也是本轮新拍地块中最值得期待的。

以上基本就是未来一年高新区所有的供应，然后高新区中东片的住宅用地就基本清仓，未来西片区将扛起供应的大旗，不过基本也被国信和预期中华润的大盘瓜分的差不多了。

在房住不炒的背景下，高新区楼市预计也将保持平稳向上的走势，不用担心暴涨，也不用担忧暴跌，你要做的就是保持关注，然后准备好钱就行。

▍下篇预告：

《重锤之下，青岛学区房面临重大转折》

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文∣鹿辛

编辑∣叶泉

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