在农村买地有前途吗（想去农村跟农民买地买房）

老曹是北京某企业高管，15年前在北京郊区一水库边以7万的价格买了一处老院子。但2017年左右老曹买院子的这个村子要拆迁，会有一定的赔偿。但村里的赔偿不给到他，村里只认原房主，而且声明买卖农村宅基地和房子是违法违规行为。于是老曹找到原房主，说明这一情况，希望房主拿到赔偿后给他，并主动提出来可以给房主30%的赔偿款。房主也确实守信给到老曹70%的补贴。

老曹的故事是一个比较好的结局，因为房主也诚实守信。不过老曹提出，其实看过很多宅基地农房买卖牵涉到补偿的纠纷案例。因为买卖不合法，所以法院肯定先判合同无效，然后拆迁补偿这块基本上是按三七分配，因为双方都有过错，所以各自承担责任，但一般法院判决都是按买方七，房主三的分配比例对补偿款进行分配。

但老曹不知道的是如果是房主首先提出违约，那么房主承担的责任会多一些，因为房主违背了合同的诚信原则，所以一般法院按这样的比例来分配。著名的宋庄画家村宅基地纠纷也基本上按照一定的比例对拆迁补偿款进行分配，但因为房主主动提出违约，房主承担了更多的责任，所以赔偿款房主保能获得一小部分。

但是老胡的故事却不同了，他也是15年前，在平谷的山里以5万的价格买了一个院子。但一直没有住，这几年因为民宿热，当地的农村房子涨价很高。在专门发布农村房屋出租信息的美丽新乡村网上，他这样的农村院子能达到年租2万元。所以老胡想要通过美丽新乡村网把这个不住的院子出租给民宿投资者开发民宿。这样老胡既能获得租金，也能在20年后获得一所新宅院。不过在出租的过程中，租户一听是老胡买的就不敢租了，因为这个不是合法途径获得的房屋所有权，风险很大。

老胡在接待了大量来自美丽新乡村平台的租客后发现这个问题绕不过去，加上村里也不给确权，也不开证明，以后申请营业执照也是个问题。所以不得不找原房东协商，把买卖农村房屋的合同改成租赁合同。但因租赁年限最长不可以超过20年，老胡也就跟房主协商从现在开始算起租赁20年，15年前的房款转做这20年的租金，重签了农房租赁合同。这样才顺利地将这个院子出租出去。

城里人不可以买卖农民的土地和房屋，只可以租赁。租赁农房划出租农房可以关注美丽新乡村公众平台。