深万科a上市以来收益（万科A000002深度）

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文｜竺劲 尹欢科

万物云打响万科经营服务业务资本化的第一枪。2021年11月5日，万科A公告拟分拆所属子公司万物云在港交所上市；2022年4月1日，公司披露第一版招股书，正式进入上市流程。

万物云是国内物业服务行业领导者。经过不断业务发展和战略转型，万物云建立起社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务，其中社区、商企、城市空间分别对应品牌万科物业、万物梁行、万物云城，形成了强大的万物云品牌势能，且均已具备对外输出能力。截至2021年底，公司合约面积达到10.0亿方，是目前上市及拟上市公司中第二大的物业管理公司；公司在管面积达到7.85亿方，合管比达到1.3。目前从面积占比来看，社区仍是公司在管面积的主要构成，2021年在管面积中84.1%为社区相关面积，但商企和城市空间的在管面积占比在不断提升。

经营服务业务已成为万科长期价值增长来源，价值有望重估。公司在发展过程中持续发掘新赛道，较早布局多个经营服务业务。其中物业服务、仓储物流、租赁住宅、商业开发及运营作为公司多元化业务的4个明星业务板块，在各自领域都处于行业前列。在中央提出房地产行业要探索新的发展模式背景下，公司的新业务成果将帮助公司适应新的发展阶段，并以万物云“打头阵”，迎来价值重估。我们采用可比公司估值法，认为归属于万科的权益的物业服务估值763亿元、物流仓储估值732亿元、商业开发及运营估值151亿元，三大业务总计有望贡献万科估值1646亿元。

分析师介绍

近年来，随着中等收入群体不断扩大，生活水平普遍提高，消费观念持续转变，对旅游的需求不断增长。同时，国家出台一系列政策措施，支持旅游行业取得较快发展。根据文化旅游部统计，国内旅游旅游总收入从2010年的1.57万亿元，增长到2019年的6.63万亿元，年均复合增长率达17%，远超同期GDP增速。预计未来一段时间，旅游需求将会继续保持较快增长。据市场机构预测，2025年国内旅游人数将突破83亿人次，旅游收入接近10万亿元。为满足人民对美好生活需要，必须进一步加快旅游基础设施建设，推动实现消费高质量发展。

竺劲：房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10年证券从业经验。

连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得2020年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第5名。

尹欢科：房地产行业分析师，主要研究领域为房地产开发、物业管理、商业地产及地产转型领域。浙江大学金融学学士，复旦大学金融学硕士。2020年2018/2020年水晶球最佳行业分析师奖团队成员，2020年金牛奖最佳行业分析团队（房地产），2020年新财富最佳分析师（房地产）入围团队成员，2018-2020年连续三年Wind金牌分析师。

证券研究报告名称：《万科A(000002):万物云上市启动，经营服务业务价值重估》

对外发布时间：2022年4月5日

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

竺劲 SAC 执证编号：S1440519120002SFC 中央编号：BPU491

尹欢科 执业证书编号:S1440520070004

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