业主自治管理物业方案（业主自治下的物业管理制度设计）

业主自治下的物业管理制度设计，我来为大家讲解一下关于业主自治管理物业方案?跟着小编一起来看一看吧!

业主自治管理物业方案

业主自治下的物业管理制度设计

2021年1月27日 20:00

Ø 主讲人：

李广友，男，汉族，山东济南人，中共党员，国家注册物业管理师，社区治理践行者、观察者、思考者、探索者，罗伯特议事规则爱好者。因为建造房屋，所以了解房屋；因为身为业主，所以体味业主；因为从事物业，所以洞察物业。

精通物业相关的法律、实务、经营、管理、财务、安全、法务等方面事务；研究业主组织多年，对小区首次业主大会会议筹备、业主大会会议组织 召集 举行、业主委员会选举、业主组织日常管理、换届，物业选聘、业主知情权、撤销权诉讼有深入研究；从事社区治理的社会活动研讨、组织、交流、分享，一直致力于新型建筑物管理的和谐关系实践和建构。

Ø 讲座实录：

感谢周主任！感谢全国业委会女主任群的群友们！下面开始进行我们今天的分享，题目是：业主自治下的物业管理制度设计。

首先简单的做一下自我介绍，我是1996年参加工作，在山东建筑总公司，一直从事建筑施工，后来转到集团后勤行政部门负责物业管理的工作，再后来又通过市场化企业做物业服务这项工作。因为我本身是从建筑施工企业出来的，所以说物业管理所涉及的一些具体的各专业事项，对我来说就相当于造汽车的修汽车，所以说在我的认识里面，它都不是问题，所以我从一开始从事这个行业呢，就比较关注物业管理当中所存在的一些大的方面的问题，比如说体制、机制方面的问题。

先做一个说明，今天我们全国业主委员会女主任群的一些群友们，都是业委会的资深人士，都是作主任或者是委员，所以对于我们今天所谈的一些话题，肯定有一个基本的认知。基于这样的基础，所以分享的时候，可能就涉及到一些比较宏观的一些问题和看法。大家知道，前段时间有个报道，说深圳的房产市值已经可以买下半个美国了，就是整体上，我们房地产的市场价值还是非常高的。所以说作为这些庞大资产的管理者的代理人，业委会主任是一个非常重要的一个角色。基本上代表了我们对于这种贵重资产的一种管理的水平和能力。所以我们这个群里面各位所代表的资产价值，每一个人的小区资产都不亚于一个上市公司，所以这一群人对于物业管理的认知、对制度设计的一些做法就深远地影响我们这个行业，影响这个社会治理下的物业管理实践。所以今天这个分享我觉得非常的有意义，也做了一些基本的准备，下面我们就开始今天的分享。

关于物业管理，它有各种标准的规范和定义。但是，我觉得从业主的这个角度来说，核心的一个点应该还是要保障我们基础的一种安全、安宁和安然的生活和工作环境，尤其是在当前“房住不炒”的形势下——房子是用来住的，不是用来炒的——更多的从使用者的价值诉求来理解小区里，对于物业管理方面的一些要求。这是今天我们沟通分享的一个角度。所以说业主自治就是要能帮助大家看清楚这些问题，保证能够实现这些目标。

今天的整体的分享基本上有三个隐含的脉络，分别是形势、局势和趋势，分别代表了周主任给的业主自治下的物业管理制度设计这个题目的三个方面。从我们政府所提倡的一些做法、口号看，业主自治仍是一个比较高频的词汇。那么究竟什么是业主自治？我找到一个比较符合目前我们大家可能感官认知的一个定义：在一个物业小区范围内，全体业主基于其享有的建筑物区分所有权，自主组建业主组织，根据国家的法律法规以及民主协商的原则，制定自治规则，明确业主跟业主之间以及业主与物业服务公司、相关部门之间的权责等关系，维护业主的共同利益以及良好的居住环境的小区管理模式。

业主自治是小区全体业主享有对小区物业自主决策与选择服务的权利。业主自治并非等同于业主自管。业主的自主权既表现为业主有选择自行管理的权利，也有选择委托管理的权利。这在我们后续的一些分享过程当中，会有一些相对细致的分析和剖析。

但是从前面的相当于定义的一个表达来看，业主自治的范围是物业小区，基础是基于对建筑物的区分所有权，然后自主地组建业主组织，根据法律法规以及民主协商的原则制定自治规则。这都是一些前置条件，明确了业主和业主之间、业主和物业服务公司之间以及业主和相关部门之间的权责关系。所以说，不同于前两次专业方面纵向角度，郑总所分享的关于上上下下的电梯问题，也不同于贾总分享的花花草草的绿化问题，我们今天分享的课题就是一个横向的角度，也是偏宏观的一个视角，幅度比较大的一个课题，这就是业主自治。

业主自治，最早出现在深圳市的相关条例当中——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，该条例于1994年7月11号通过并于当年实行，是国内最早的物业管理条例。在第四条里面就提到：“住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理和行业管理相结合的管理模式。”这里提到两个结合，业主自治和专业服务相结合，属地管理和行业管理相结合的这么一个表达方式。

那么这就涉及到一个业主自治如何实现的问题。关于业主自治，《民法典》有一个提法叫共同管理。我搜索了整个《民法典》全文，共同管理作为一个专有词汇，它在《民法典》中出现了三次，都是在“业主的建筑物区分所有权”的章节里面，可见这是一个对物业管理、对业主自治一个专有词汇。

在《民法典》第六章“业主的建筑物区分所有权”中的第271条：业主对建筑物内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。这里提到三个权利：业主的专有部分所有权，专有部分以外的共有部分的共有和共同管理的权利。“共同管理”作为一个特别的词汇在《民法典》就体现出来了。那么怎么实现“共同管理”在《民法典》里也有相关的表述。出现了另外一个词汇叫“共同决定”。其中，在《民法典》中“共同决定”出现了六次，其中五个是分别出现在“业主的建筑物区分所有权”和“物业服务合同”这两个章节里面。“共同决定”也是一个专业的名词，它是处理小区问题的一个意思表决机制。

我们知道在小区里面，每一个业主基于区分所有的建筑物所有权，都可以表达这种个人的“意思表示”，包括我们国务院《物业管理条例》以及各省、市的地方条例所提及的业主的提议权、建议权，以及单个业主所有的共同管理权。这就形成了单个业主的“意思表示”以及部分业主的“意思表示”，还有业主委员会的“意思表示”以及业主共同决定的“意思表示”。单个业主的“意思表示”，那可能是基于个人主观的一些好恶或者一些个人偏好或者一些这个诉求，提出了一些“意思表示”。那么部分业主的“意思表示”就是在不同情况和条件下体现为不同的比例业主的“意思表示”。

部分业主的“意思表示”可以通过相关的一些法律法规做一些了解。比如说关于首次业主大会会议的发起筹备，但各地都有不同标准，需要有的是十个业主可以提出，有的是5%业主人数和5%专有建筑面积，有的是10%，有的是30%，各地情况可能不一，但是它也是一个启动某一项事情的一个法定多数，满足了这些规定条件的数量才能够达到启动某个事项的条件，而不能仅仅是单个业主的意思表示，而要满足符合当地法律法规规定的一部分业主的意思表示。

我们知道在法律法规当中，把业主大会决定和业主委员会决定，它都是对业主具有法律约束力的，业主委员会的决定，也是对业主，具有法律约束力的，那么业主委员会的意思表示，它也是通过法定的一些程序，或者是约定的一些程序来达成，而不是一个随意的一种意思表示，这个意思表示呢，也是要通过业主大会议事规则或者管理规约，来共同约定，才能够形成在法律意义上这个有效力的意思表示。

再一个就是业主共同决定，这样的意思表示，我们知道民法典第278条下列事项由业主共同决定，业主共同决定，它就是一个决策机制，它的意思表示也需要通过按照不同的决策事务的类型，如果是会议形式的话就是不同的会议议题，它需要不同的一个法定比例来形成法律意义上的业主共同决定，这个意思表示也需要符合一定的程序和一定条件，才可以形成业主共同决定。

作为已经设立业主大会选举业主委员会的小区呢，业主大会业主共同决定，一般是通过业主大会会议的形式，业主大会会议，分为集体讨论和书面征求意见这两种形式，因为我们普遍面对的是一个规模比较庞大小区，所以大多数是采用书面征求意见的这样一种形式，再加上近两年整个小区业主事务的发展，已经越来越多的小区在采取一些互联网的辅助手段来进行这种业主共同决定或者业主大会会议表决，这也是一些新形式、新问题。

无论是哪种意思表示，它都是一种意思表示的形式，在不同的情况下有不同的一个程序和实体方面的一些要求，大家要对它们进行区别对待，总体上说，共同决定作为一个特殊的法律词汇，它是代表着一种表决机制，它是一种不同条件下不同环境里的意思表示机制，也是一种决策机制，要形成法律上认可的共同决定，它就需要满足法律特定的一些程序和实体要件，这里边儿有规范的、明确的一些要求，而不是说任性、比较随意地这种表达，所以说，大家对这个问题上也要有自己的清晰认识。

基于这样一个讨论，我想，就是在小区的问题上，我觉得到目前为止，我们所普遍面临的问题，更多的是如何形成意思表示，形成意思表示是一个非常不容易的过程，这个是目前我们大家普遍面临、共同面临一个问题，这个需要我们共同来进行克服，那克服问题、解决问题的前提是要认识到这个问题的存在。认识的问题的程度，才能够寻求解决的路径和方法，但是共同决定要作为一个《民法典》里面专门提及的一个特殊词汇，大家一定要对它有一个特别的认识。

刚才比较多的提及到意思表示，意思表示，它就涉及一个意思能力，它是行为能力的一个前端，你只要有意思表示、意思能力，才能够具备这种行为能力，意思能力也是我们民法当中的一个专门的词汇，我们知道无论是《民法典》还是原来的《物权法》。它整体的意思自治是整体的立法原意，而尊重业业主的意思自治，物权自主，这样的话呢，我们就需要对不同的事务，进行不同的意思表示，以明确展示出我们的一些想法和要求。

意思自治的定义是，民事活动当中民事主体的意志是独立的、自由的，不受国家权力和其他当事人的非法干预，也就是说，在民事主体没有非法的外力强迫情况下，完全根据自己的主观判断来决定民事法律关系的设立、变更和终止，这是意思自治的完整的表述。，因为意思能力就决定了行为能力。他本身如果意思能力不完备，那么行为能力就不会完全，意思能力决定或者构成了行为能力，行为能力以意思能力为基础，就是我们在小区的一些共同事务上，如果没有形成意思的能力，那就不可能共同作出共同行动。

意思能力和意思自治以及共同决定，乍一听起来都是比较抽象的一些概念，恰恰是这些东西，是我们目前小区所面临的一切问题的共同的一些根源，那么我们如何通过业主之间的链接，打通形成意思能力、形成共同决定的这些障碍，保证我们形成的共同决定能够顺利的落地，形成我们共同行动的一些共识，通过我们业主地共同行动，来激发小区的一些活力，通过我们积极的参与我们小区建设，保持我们整个小区可持续的发展，这是当前我们所面临的一个比较紧迫的任务。

所以呢，我们就要保护好意思表示能力，要保证我们不能对小区出现任何不正常的问题无动于衷，要想做事，要从主观认识上，达成我们意思表示能力，另外呢，还有民事行为能力，就是仅仅有个想法还不行，还要积极参与行动，能够形成我们共同行动。民事行为能力也是一个保障，保证我们能按照我们达成的共同决定也好，意思表示也好，能够共同行动，能做事，同时呢，因为我们目前普遍面临的小区的一个规模大的这种具体情况，所以说，我们大多数小区还是采取一种市场化的方式来解决。

那么这个时候我们就需要通过市场的方式，通过市场的力量，通过商事主体来解决我们的这种具体事务，就需要我们具备这种在市场条件下合同谈判的能力，通过我们进行这种选聘活动来保证我们小区的事务得到一个最优的解决方案，能够做成事，另外呢，还有一个问题就是我们不能保证我们每一次谈判都是对我们持久有利的，如果说我们发现选择错了怎么办，还要保证我们交易自由的能力，不能出现这个不可以悔改的这种事情。

交易自由，就是说无论用谁，无论做什么，就是选哪个物业公司或者合同内容以及何时开始何时终止？都能够由业主来共同的把控，共同行使，保证出现问题能够及时的，能够止损，我们不能保证我们每次选择都是正确的，但是我们能保证出现问题。及时发现问题，及时止损，及时通过纠错，来纠偏，减少我们的损失，包括我们周主任所在的心晴雅苑小区，这么三届业委会下来，中间也是经历了非常多的事情，但都能及时地纠正，这在一个正常的市场环境下也是非常正常的一种反应，这也反映出我们对于交易自由能力的一种把控。

那么基于刚才我们对业主“共同决定”以及“意思能力”、“意思表示”简单的分析，我们现在进入一个话题叫业主自治的逻辑。业主自治逻辑有一个基础，我们提到业主自治就是基本上是我们常见的小区物业管理，它有一个基础，就是这个小区。一个小区要有一个规范的物业区域名称，有一个明确的物业管理区域四至。这对于近些年开发的商品房小区来讲不是一个问题，但是如果考虑当下我们的整个环境，有非常多的老旧小区。那么情况就有点儿复杂了。我们国家是从1998年开始住房商品化改革的。

从1998年到2021年，这中间整个房地产的政策法规变化非常大。有一些法律法规政策，一开始规定是不清晰的。比如说对于关于“物业管理区域”的这个名称，在早些时候包括在小区建设初期，物业项目、物业管理区域的划分，它都是没有一个明确的要求的。随着这些制度的完善，这些年开发的小区就不存在这些问题。但是我们现在的物业管理还涉及了非常多的老旧小区，我记得是2019年，就看到这个西安市的一个小区，它实际上不是一个独立的一个物业管理区域，它就成立了一个业主大会，但是后来这其中的一个区要成立的业委会的时候才发现这个问题，那只能把原来的业主大会进行解散。

我在济南辅导小区业主大会成立的时候，遇到也是一个比较新型的小区，它是近些年才建成的，它这个小区分四期建设，分别位于一个十字路口的每个角上，当时小区的业主也非常积极地去促成成立业主大会，通过各种努力，包括找社区，包括找各个部门，一直也没有推进。后来我跟它见了个面，简单分析了一下。我建议他到这个住建部门去做政府信息公开，首先要明确你这四个区是不是一个物业管理区域，如果是的话，你再带大家一起往前推进，如果不是，那你不能按照目前的这种方式来推进，当时它们四个区业主集资，筹集了一些钱。后来通过申请政府信息公开，才发现这个四期，还真的不是一个物业管理区域，它各属于一个独立物业管理区域，这就是说它们要想成立业主大会的话，要成立四个，而不是一个。它每个物业管理区域都是独立的。我们现在很多商品房小区，大多数业主容易被物业管理的现状所迷惑，因为往往会认为只要属于一个物业企业管理，就属于一个物业管理区域。这不一定。所以说在成立业委会之前，在设立业主大会选举业委会之前，一定要把这个最基础的问题弄清楚，也包括我们现在很多新开发的商品房小区，这是个需要特别的注意。

那么，下面就涉及了一个自治和他治的问题，什么是他治，什么是自治？这在《物业管理条例》里面有一个区分标准，就是当一个小区设立了业主大会，选举业主委员会之后，它就是作为区分前期物业管理阶段和正常期物业管理的一个标志性事件。以是否设立业主大会、选举业主委员会为标志，将小区的治理区分为他治和自治两个阶段。

在他治阶段，我们要做一个简单的梳理。其实目前我们前期物业管理阶段是市场上或者我们现行的绝大多数小区所面临和所处的一个阶段。这里面它不单单是我们业主所常见的物业服务企业这一方，它实际上是通过一系列比较繁琐、复杂的程序来进入到这么一个阶段。由于我们业主在收房以后才接触到这个事情，所以说先入为主的以为只涉及物业服务企业那么简单。我简单的给大家梳理一下这个前期物业阶段的一些特点。

由于我们现在国家的商品房买卖实行的预售制，所以在我们很多业主买房，它实际上是都是买的期房，并不是买现房。这就导致了我们买房的时候对小区的一个很多情况是不明白的。我们现行的商品房买卖合同，里面除了有关于房价、户型、面积各方面配套建设标准，这些要求之外，还镶嵌着一些其它的内容，比如说关于物业管理区域划分，在商品房买卖合同都是有明确的规定，关于临时管理规约也是有约定的。

还有关于前期物业服务的一些相关标准、内容、服务价格的一些约定，就是关于前期物业服务合同也在商品房买卖合同中有所体现。还有物业承接查验制度，物业承接查验制度是通过商品房里面所镶嵌的临时管理规约以及临时规约所约定的相关物业承接查验的一些安排，它是一层套一层的。但是作为很多业主，它无论是前期物业服务合同，还是临时管理规约，以及物业承接查验制度，都基本上没有印象或者是没有涉及，这就导致了我们对前期物业服务的一个比较主观和片面的认识。

另外关于前期物业管理制度，它是一个比较特殊的制度，后面我会我们还会谈到。前期物业管理，尤其是我们国家的《物业管理条例》明确规定：新建商品住宅小区的建设单位，要必须通过公开招投标的方式来选择前期物业服务企业。现实是这个制度遵守的也不是太充分。但是，我们从制度上来讲，目前物业管理强制要求招投标的两个前提条件就是：一个是新建住宅，一个是建设单位。就是从时间上、从主体上，这是必须要遵守的一个前期物业管理制度。这样整套下来就是以商品房买卖合同为主要这个媒介所镶嵌的一系列管理制度。

这整个的商品买卖合同以及相关的一系列制度就构成了我们目前前期物业管理制度的一个完整体系，这也是它在这一个阶段的一个特点。主要的说明是什么？就是关于这种他治阶段，前期物业管理阶段，它也是由一系列制度做支撑的。这个事情还是比较复杂，它不像我们平常感受到的，就是更换物业服务企业，我们就是简单的换一家企业。其实这里边儿背后的工作还有非常多，如果换前期物业服务企业还涉及到非常多的一些交割的事情。

现在来谈一下关于业主自治。业主自治是以设立业主大会选举业主委员会为标志。只要小区设立了业主大会选举了业委会，就标志着小区进入一个正常的物业管理阶段，就是属于自治阶段。无论是采取业主自行管理，还是业主委托管理，这个时候都叫业主自治。业主自治它更多地是体现了一种权利状态而不仅仅是一种事实的状态。

这里面需要特别说明的一点是什么？就是如果说小区设立了业主大会，选举产生了业主委员会，后续的过程当中，由于业主委员会后继无人或者没有人来参与业委会这个事情，导致大量存在的一种有业主大会但是没有业主委员会的这种情况。严格意义上说，它也属于业主自治，这也是我们非常多小区目前存在一些情况，业主大会一经设立，永久存在，除非你这个小区要拆或者是要合并、分立这类事情存在，否则的话，这个小区业主大会设立它是一次性的，只要设立了，它就永续存在。但是我们大量的小区啊，有可能出现不正常的一些情况，就是小区有业主大会，但是没有业主委员会。

目前我们的制度设计，比如说北京从2020年5月1号执行的《北京市物业管理条例》，它就设立了物业管理委员会，也是对无法设立业主大会选举业委会的这种情况，要先行成立物业管理委员会；另一种情况就是有业主大会无法选出业主委员会的，这种情况也是要成立物业管理委员会。通过物业管理委员会来履行一些特定的一些职责。当然这只是作为一个特别的制度安排，它并不是一种正常情况下的一种制度。

我们来看一下业主自治，业主自行管理这种情况。业主自行管理也是有一套复杂的机制在里面。首先呢，就是它因为是成立了业主大会的，那它必然有小区的业主大会议事规则、有小区的管理规约、有业主大会这个组织、有业主委员会。一定要有业主大会会议决议。关于业主自行管理，一定要通过法定的程序来实现，而不能说由业委会自行做决定。

另外呢，我们比照深圳的相关法规。关于业主自行管理，它是有一套完整的一个制度体系。就是要有相关的一些制度，关于财务制度，关于银行账户开设、关于共有资金管理、关于整个管理制度流程、相关的制度办法等等，这都是有一套系统的业主自行管理制度。就是通过这一系列的制度安排，业主大会议事规则、管理规约、业主大会、业主委员会、业主大会会议决议以及相关的自行管理制度来保证我们业主自行管理的稳定性、可靠性、安全性。因为小区毕竟是我们共同生活的一个场所，所以要保证我们生活秩序的这种稳定，还是需要一系列制度作保障，而不是仅凭一部分人的主观情感来执行。

当然呢，我们目前大多数所面对的是业主委托管理。业主委托管理它也是有相关的一些制度安排，类似于业主自行管理。它也是在业主大会存在的情况下，相对的它也就有业主大会议事规则、管理规约以及作为组织的业主大会、业主委员会以及业主大会会议的决议，关于选聘物业服务企业的决议以及“物业服务合同”。这一点与自行管理就有区别，因为业主自行管理的话，它就不是一个商事行为，它就没有“物业服务合同”，这里边还是有区别的。

业主自治的逻辑就简单介绍完了。通过这种制度性地分析，我们会发现一个问题，就是在前期物业服务合同阶段，它是不符合合同相对性原理的。前期物业服务合同甲方是建设单位，一般是开发商和物业服务企业签订的，这样的话它的签约主体和履约主体，实际上就不一致。签约主体就是开发商和物业服务企业，履约主体就是全体业主和物业服务企业，那么两方合同、三方来执行，它合法但是不合情理。但是由于这是法律规定的，这个事情有一个特殊的情况，所以说它制度上就有这么一个悖论。

在物业服务合同阶段，就是正常期的物业管理阶段，或者叫自治物业管理阶段，也存在一个问题，就是主方与客方代表方面，法定产生的方式雷同。我们可以通过《民法典》第278条：下列事项由业主共同决定，（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或其它管理人；应当经参与表决者，专有部分面积过半数的业主且参与表决人数，过半数的业主同意。就是说实际上选举业委会成员，选聘物业服务企业，是要经过相同的一些程序和法定的数量标准而产生的。

产生的一个什么问题呢？就是由于主方代表和客方代表法定产生方式雷同，导致地就是主、客双方存在的一个平行的关系，这也是一个很大的诟病。作为业主的内部代理人和外部代理人，它实际上产生方式是一样的，这相当于董事长是由参与表决的双过半产生的，总经理也是参与表决的双过半产生的。它们之间不存在或者不存在完全的一种上下级关系，这导致它们之间产生的一种竞合，这也是我们在实务上，发现有很多小区，物业公司这个经过选聘产生，就是选聘之后存在没有任何问题，但是时间不长，业委会反而不存在了。

这是因为事实上很多业主分不清业主委员会和物业服务企业二者的根本区别在哪里，导致了它对于这个积极地做服务的企业反而更认同，对业主委员会反而有不同的观感。这就导致了对二者不同的评价，这种评价标准的无差异性导致很多业委会生存的困难，就是不被业主信任。这也是我们所面临的一个制度方面的一些困境。实际上在选聘这个物业服务人的时候，我们的业主内部代理人应当有一定的这种角色分工在里面，目前这种制度设计确实造成了这么一个弊端。

我们现实的问题就是小区里面大多数存在一个搭便车的问题。业主个人声张个人权利的积极性，总是要超过其履行成员义务的积极性，这也是一个比较学术的表达。

另外一个关于这个阶段的划分，就是我们现在小区里面，实际上尤其是小区首届业委会成立，它主要还是以维权，或者说存在着各种比较重大的事件为起点来成立。就是说维权的特点比较明显；但对于我们连续维系长期存续的的这些业主委员会，它就是以自治、小区建设为特点。就是业主组织所处的阶段分为这两种，一种是维权，一种是自治。其实维权，严格来讲也属于自治的特殊阶段的一种特别的类型。

维权主要是清算历史，那个自治更多的是建设性，规划未来。其实区分它主要是为了我们更好地把握我们整过过程当中的一些不同重点，就是说，如果说维权阶段过去了，我们要把工作重心转向自治，转向建设，不能一味的去对抗、抗争，这样对我们整个生活也不好。你们看上海很多小区经过一些艰难的跋涉之后，渐趋平稳，它们就激流勇退，争取让更多的温和理性的人到前台来参与业委会建设，这也是一个分阶段的一个划分，其实这样挺好的。

要明白，我们自治本身并不是目的，而是把业主组织起来，与相关的利益方、相关利益主体进行良性的协作，实现小区的善治，这是我们建设美好家园的一个共同目标。

接下来我们谈第二个关键词——物业管理。首先从概念上做一个分析，理出一个脉络。国务院的《物业管理条例》已经进行了三次修订，已经是第四稿，2018年3月19号执行的。它对物业管理的定义，简言之是指企业按合同约定，配合业主一同进行相关活动。

通过国务院的《物业管理条例》表述，可以看出，物业管理它主要是一种企业履行合同这么一个行为。我们再看《山东省物业管理条例》，它是2009年5月1号开始执行的。2009年《物权法》已经出台了，它对物业管理的定义，也是选聘企业来进行按合同约定来进行的一系列活动，基本上没有超出国务院条例的一个范围。它附则里面最后一条：第一百条，业主自行管理的，参照本条例规定执行。它实际上是把物业管理和业主自行管理来做并列的一个对待和描述，甚至是要求，这也是比较符合国务院《物业管理条例》的法律原意。

我们再来看《深圳经济特区物业管理条例》，这是2020年3月1号执行的，也就是说在《民法典》正式实施之前。它对物业管理的表述，定义上相对来讲就比较模糊。它选取了一个“两可”的说法，第二条里面就说经业主共同决定，可以委托物业服务企业或其它管理人，也可以由业主自行管理。也就是说也可以委托，也可以自行管理，这时候它已经把物业管理抽离出这个主体了，无论谁做都是物业管理，这里边物业管理概念，不仅仅是指企业管理，业主自行管理也包含在内。

我们再看2020年5月1号执行的《北京市物业管理条例》，它第二条定义，也是直接指业主通过自行管理或共同决定委托物业服务人的形式。它直接把业主自行管理和委托管理并列都成为物业管理啊，没做区分。

我们看一下《江苏省物业管理条例》。江苏条例是2020年10月27号，在《民法典》通过之后，实施之前的阶段，进行了修改。它的物业管理也包含了选聘企业和自行管理的两种情况。它实际上也把业主自行管理进行了涵盖，就是物业管理是其实不单单只是企业管理，还包含了业主自行管理这么一种情况。它也延伸了对物业管理的定义，这里面有个什么问题呢？就是我们目前国务院的《物业管理条例》修订还没有出现《民法典》实施后的修订后的版本，至少地方上已经先于国务院的规定，对于自行管理纳入到物业管理这个当中来了，这是一个国家和地方上比较不一致的地方。

那么我们今天后面要讲到制度设计，就是按照这个泛化的，或者是基本上是按照地方的这种口径，或者是思路，把自行管理和委托管理都作为自治管理的一个物业管理的一个正常形式来展开。

关于两个不得。在国务院的《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》里面都提到了两个不得：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，一个是不得作出与物业管理无关的决定，一个是不得从事与物业管理无关的活动。这是对业主大会、业主委员会履行职责的一个限定，其实它就是限定业主大会、业主委员会相当于一个经济组织，它不能做出与物业无管理无关的一些决定，这也是对它行使职能的一种约束和规范。

《民法典》第950条，关于物业服务合同有个表达。我们重点不是强调合同，而是说看它对业主自行管理和委托管理的一种态度。“在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理业主接管之前”。这几个关键字里边就是它实际上也是把选聘物业服务人（委托管理）和业主自管（自行管理）做了一个并列的描述，并列区别的对待。

通过对国务院的《物业管理条例》以及《民法典》的表述，我们不难发现，实际上我们目前物业管理的外延已经扩大。地方上已经把物业管理的概念，把自行管理纳入物业管理的概念。这使得物业管理从原来的一个行业法、部门法到调整普适法律。就是原来主要是规制企业，到现在规范管理行为，而不管实施做出这个管理行为的主体是谁。

2020年国家出台了《全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，实际上物业管理的一些范围由原来的比较注重增量，到现在开始转向增量和存量并重的阶段。存量就是在1998年实行住房商品化改革以前存在的这些小区。我们国家目前对老旧小区的定义是2000年以前建成的小区都是老旧小区。这个存量市场大约目前要占到整个物业管理服务市场百分之四五十，这个量也非常大。这样的话，它就不得不把经适房、房改房、廉租房、商品房、军产房等等这一切产权形式都把涵盖进来，实际上现在物业管理相当于是一个建筑物管理的概念。

我们再来看一个文件，就是2020年由住建部等十个部委联合下发的一个文件。我对这个文件内容进行分析，通过抽取它的高频词，发现就是业主委员会在这个文件里面所提及的次数非常多。业主大会、业主委员会密集大量的出现，就是说在国家这些部委眼里面，对于业主委员会的认知，包括定位、期待已经起到了一个非常高的一个程度。我们可以想象，因为整体上我们国家的业主委员会成立的比例以及正常持续的比例是很低的，但是却被频繁的提起，就体现了对这个事情的重视。

整体上全国的小区业主委员会成立的比例除了上海90%多，武汉在2015年2016年学上海，成立比例也相当高，加上南方一些经济发达省份，比如说浙江杭州以及宁波，包括深圳、广州相对高之外，其它地方都相对比较低一些，全国平均的话也就百分之二三十。这还是成立率，而不涉及到一些中间由于各种情况所发生的一些不可持续的情况，那么，像我们在座的全国女业委会主任群的各个业主委员会委员，主任们更是凤毛麟角，当然也不排除有大量的默默无闻的业委会优秀工作者。

另外，我们分析一下这个法律法规的不一致。目前国家的法律法规，由国家人大制定的基本法，比如说《民法典》，宪法之下的一个基本法，包括人大常委会制定的一些法律，包括各地的地方法律，所以说它的一个层级是非常多的，也非常复杂的体系，各市还有条例、办法、政策、文件，所以说它这之间，又不是完全重合的，所以说这个事情整个学习起来是非常庞大的工程。

我们主要比较《民法典》和《物业管理条例》的关于业主大会，业主委员会的表述，民法典在277条里面，说业主“可以”设立业主大会，选举业主委员会，它用的是可以。但是，到了《物业管理条例》里面，它就是表达是“应当”在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门街道办事处、乡镇人民政府指导下成立业主委员会。它用的是应当，由“可以”变为“应当”，并且民法典278条：下列事项由业主共同决定，但是到了《物业管理条例》第12条：业主大会决定本条例以下事项。

从“可以”到“应当”、从“业主共同决定”到“业主大会决定”，这个表达，尤其是《物业管理条例》的表达就导致了如果没有业主大会，那么第12条里面所列举的这些事情，当然了，就是可以通过业主共同决定来实现，但是，《物业管理条例》对业主共同决定的形式相当于做了一些限定，实际上只有通过业主大会来决定才可以。另外，我们知道这个目前全国业主组织成立比较困难，《民法典》里面沿用了《物权法》的表述，叫政府部门，包括社区居委会提供“指导和协助”，但是，《物业管理条例》里面多了“监督”两个字。

另外，关于业主大会这个决议，《民法典》里面规定，业主可以通过人民法院通过“诉讼”行使撤销权来进行撤销，但是到了《物业管理条例》以及地方各省市条例出现了街道办事处可以撤销业主大会违法决定。就是它这里边的表达到了地方上就出现了“行政撤销”的这么一个表述，实际上对我们小区其实是一个考验。

下面我来讲讲关于我们制度设计。这里提到的制度设计，我觉得更多的是一种怎么对现行法律法规的一个理解和执行，而不是一个原始的设计，而是对我们不是太清楚的一些事情做一个厘清。所以说本质上，就是做一个建议或者是叫梳理。

这一部分主要分四个方面，一个是业主组织，一个是承接查验，一个是管理决策，一个是社会治理，我们现在都在谈社会治理下的物业管理。

《民法典》“第284条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其它管理人管理。”这里面出现了自行管理和委托管理，并且自行管理是排在委托管理前面的，就是说可……可……但是自行管理是在第一顺位，就是说关于自行管理的权利，法律是有明确的规定，并且得以优先考虑的。

先讲制度设计，在讲业主组织这一方面，我想先强调这个制度的重要性。制度呢，我们从《民法典》的相关表述里面可以看到，下列事项由业主共同决定，它第一个提到的是“业主大会议事规则”，九项事项里面的第一个，可以看出对于业主大会议事规则的重视程度。“业主大会议事规则”其实是小区的一个组织法和程序法。就是所谓组织法，就是它对业主委员会整体的设置，包括人员数任期以及选举程序都要有非常明确的规定，另外还是程序法，程序法是关于业主议事的一些相关程序的安排，包括会议的准备、组织、发起、召集以及相关的一些制度安排，这是一个非常重要的一个制度。我们要特别重视“业主大会议事规则”的一些文本草拟、制定。另外一个要提醒的是，就是对我们大量的已经存在的业主大会业主委员会，要根据《民法典》相关要求，对我们原来按照《物权法》所做的一些规定做一些适当的修订，一定要不能违反国家法律明确规定，尤其是关于业主表决、业主共同决定事项的一些表决参数的修改。另外关于“业主大会议事规则”，要做一些可持续的一些更新。要根据我们小区的一些具体情况，根据法律法规变化的情况，保持一个符合现行的法律法规，符合小区实际的一个特别的约定，要保持整个“业主大会议事规则”的一种开放性，保证我们这个规议事规则既符合法律的强制性规定，也符合小区的发展要求。

谈到制度，也是关于业主共同决定所说的第二款关于“管理规约”。“管理规约”，有人把它比作小区的宪法。它对小区管理特别重要，实践上大多数的小区是由物业服务企业提供服务的，但是有时候它还涉及到对人的一些管理，它之所以能够对人进行管理。在前期物业服务合同阶段就在于临时管理规约对它进行了授权，那么在业主自治之后，有了业主组织之后，那相关的一些制度安排，对人尤其是对各种不符合小区安全秩序要求的一些不良行为的约束、管束，都是通过“管理规约”来制定。

并且通过合同，通过这种内嵌的方式，把相关的权利授予物业服务企业。物业服务企业作为一个企业，它本身是没有对人进行管理这个权力的，但是，通过我们业主内部的一个共同约定，通过“管理规约”的约定，要对一些不良行为，高空抛物、占用消防通道、乱抛垃圾等不良行为作出一些约定，并且由物业服务企业或业主委员会来进行日常的监管，这是一个业主、企业之所以能够对人进行管理的一个制度来源。

另外，我们把国家的法律、法规称之为“硬法”，把业主规约，“业主大会议事规则”也好，“管理规约”也好，把这些东西称之为“软法”。其实我们现在小区的非常多的一些比较难处理的问题就在于我们的一些软法的缺失。因为我们的“软法”，所谓的“软法”就是补充完善我们硬法，强制法之外，所没有涉及到的一些情况，所以说它就有柔韧性，可扩展性以及丰富性和发展性。它能够对我们小区有这种针对性的一些规定，通过这些规约的实施，保证我们整个生活秩序良好。

我们在整个的《民法典》里面，通过搜索关键词可以发现，“管理规约”在每一次所提及的时候，都是以与法律、法规及管理规约相并列的面目出现的。并且，就是无论是“业主大会议事规则”，还是“管理规约”，以及业主大会的决议、决定，甚至是业主委员会的决定，对业主都具有法律约束力。这在《民法典》里面是有明确的表述，这个法律约束力表明了它的效力以及强制力，这是需要特别重视的。

那么无论是“业主大会议事规则”还是“管理规约”，它都是属于业主规约。它既是物法，也是人法，还有商法。所谓的物法，就是关于对物的管理的一些约定；所谓人法就是关于对人行为约束的一些约定；商法就涉及到交易、市场行为这么一个层面。就是说，它既管物，又管人，还管事，这也是我们整个小区能够保持良好秩序必不可少的一些基础性制度，所以说从这个意义上来讲，一个好的制度要比合适的人选更重要，大家要特别重视，重视制度建设。

接下来我们再谈组织。首先业主大会，业主大会有两种理解，一种是作为机构、作为组织的一种业主组织。这个业主组织，就是作为机构的业主大会，是小区的最高权力机构、是小区的决策机关，也是意思表示机关，也是决议机关。另外一个理解就是一次会议，业主大会就是业主大会会议。目前业主大会会议在现行的法规里面有三种主要形式，一种是首次业主大会会议，这是一种“特别会”，这个小区从没有业主组织到成立业主组织，设立业主大会、选举业主委员会叫首次业主大会会议。

另外还有一个“常会”，还有个“临会”。“常会”就是业主大会定期会议，按照法律规定，小区里面每年要召开不少于一次业主大会定期会议，由业主委员会等来向全体业主进行汇报工作。另外还有就是关于对处理特殊需要的时候，有业主大会临时会议。业主大会临时会议，也是一种常见的业主大会会议形式。就整体上分三种，首次业主大会会议、业主大会定期会议、业主大会临时会议。无论哪一种会议，它都有特别的组织程序和实体要求，这个要对照法律法规、规约约定严格地遵守。

要特别强调的一点是业主大会它是没有届期的，因为小区里面只要设立了业主大会，从成立之日起它就会永续存在，不存在第几届业主大会，也不存在第几届业主大会会议，作为机构只要成立了，它就会永续存在，这个大家要有一个清晰的概念，不要出现第几届业主大会这种比较不符合常识的一些表达出现。

再谈这个组织里的业主委员会。按照《物业管理条例》的表述，业主委员会就是业主大会的执行机构，它也是小区的一个常设机构，也是业主大会的执行机构。但是目前我们存在一个问题，就是我们对业主委员会的选举，采取了一个严进、严格的要求、约束，导致选举非常困难，就是对于资格方面的一些限定；但同时又非常容易“出”，如果说哪一个委员不想做了，那只要声明就可以退出来，完全在于一念之间，这就导致一种业主委员会的“无常”的状态。

我们曾经出现过很多小区里边，这个因为各种情况出现了诉讼，立案的时候业主委员会还在，但是开庭的时候，业主委员会整体全辞职。各地都出现过这种一些情况，因为它对于这个辞职这个事情，除非罢免是有一定门槛--它要像产生一样经过一个法定的程序。但他自己主动的提出辞职，这个方面就没有任何的一些限制，这也是我们这个制度目前存在的一些问题。要特别注意的就是业主委员会内部千万不要出现内卷化。内卷化就是内部争斗不息，这样会导致无所作为。

另外还提一点关于业主代表大会，江苏有相关的一些规定。实际上业主代表大会严格意义上讲，它是不符合上位法的一些规定。就是说，如果有地方有关于业主代表大会的相关的规定的话，也一定严格的去按照《民法典》相关的表达、表述去运行才可以。有两种代表，一种是代而不表，一种是既代又表，就是这里边涉及到一个委托代理权限的问题，我们关于业主的权利，关于委员的权利都有非常清晰的规定，这里就不再阐述。但是业主代表大会严格意义上它不符合目前法律的相关的一些规定，但是有些地方立法把它提出来的，但是也要严格严谨地去对待。

再者就是像陕西省、北京市、深圳市等出现了一个关于物业管理委员会的一些表述。物业管理委员会是一个临时性机构，大多数都是这么来表达，目的就是为了促进成立业主大会，或者解决由于没有业主委员会导致的小区行动困难的一些问题。大家要一定看清楚它的定位、使命和职能。这个还是要特殊的看待，最大的一个问题是什么？其实关于物业管理委员会，它有非业主身份的成员参与在里面，这就导致了它这种性质上还是遭受到很多各方面的质疑，但是从长远和发展眼光看，它要是完成它初衷的使命，促进成立业主大会选举业委会的话，还是有一定积极意义的。

为了帮助大家更好地理解，我想做一个比喻，当然任何比喻都是说明一个典型特征，可能是蹩脚的，不能做一些曲解，只是为了说明这个事情。业主委员会相当于小区的一个嘴和手和腿。所谓的嘴，就是能发声，能表达，任何一个业主来发声的话，都不会被正视，没有一个法律的位阶。无序的个人的意思表示在这个体系里，是没有一定的分量的。再一个就是手、是腿，就是要去执行。如果说小区没有业委会的话，很多事情它是没法去执行，没法去落实的。需要跑腿、需要动手，这也是对它我的一个解读。

业主大会是脑是身是心。就是说业主大会作为一个意思表示机关和决议机关，它是小区里无论是《民法典》，业主共同决定的表达也好，就是关于意思表示要通过法定的程序，按照法定的实体要求来实现才能代表大家整体的一个意志。是身呢，就是它是一个比较大的方面。是心呢，也是说只有它所做的一些决定，心意符合法定条件的意思表示才能够代表小区。这里面又涉及到一个关于业主共同决定这个表决机制的问题，就是说，我们现在业主共同决定，它是一个什么样的性质呢？如果说小区里面通过法定的程序实现了业主共同决定的一个事项，我们知道《民法典》规定的业主共同决定的法定条件，它都不是“一致决”，都是“多数决”。就是说在合法有效的“多数决”形成之后，无论你是在这个过程当中投反对票也好，还是弃权票也好，就是未参与也好，你都要服从于业主共同决定。就是你事前尽管投了反对票，但是如果说最后的业主大会、业主共同决定，是不符合你的要求的，你要无条件的去执行，这也是一个决策机制。大家要理解这方面，就是无论事前事中你是什么态度，一旦经过法定程序和法定的比例要求形成了决议，大家就只能去遵守，这也是保证我们集体行动一致性的一个办法。

关于业主组织，我有两点要说，一个是强调“有”的重要性，就是说小区里面有和没有业委会、业主大会，相对于业委会组织的好和坏反而是其次的。我们现在大量的舆论，再说业主大会，业主委员会各种不是，如果说有制度做保障，我觉得这个业主委员会的人选，它反而倒不是大家关注的重点。因为业主大会的作用之所以能够发挥，很大程度上甚至完全取决于业主委员会这个执行机构的存在与否，所以说一定要对“有没有”更重视，而不局限于好不好。没有了，没有的，要积极的成立业委会，才能够保证我们法定的制度体系顺畅地履行。

另一个就是关于“存”的重要性，所谓“存”就是存续。就是如果小区产生了第一届业委会，尤其是维权的情况下产生的，当外部条件不存在的时候，往往业委会容易出现问题，不可持续。如果说业主委员会不持续，那就代表着我们整个业主委员会、业主大会这种机制就不具有可持续性，也证明整个业主大会的机能不正常。所以说业主委员会的存续也相当重要。还有一个，关于小区，我们大多数的房产住宅小区都是70年的产权，这么一个长期的时间里面，如果没有一个稳定的组织机构的话，也很难。

所以小区的业主委员会一定要生下来，要有；一定要活下去，要存续好。这样的话才能够保证整个小区能够积累一些好的经验、做法、制度，保证小区的可持续发展。当然这个存续，不是说非得说某个人一直去做。我们当然是可以连选连任，但是更应该保持一个开放的心态，保证能够让更多的业主愿意参与进来，保证业主委员会无论是续任也好，另选也好，能够保证这个制度，这个组织持续的发挥作用，这一点非常非常关键，也是对各位的一个考验。

再来谈一谈制度设计的第二个方面，关于承接查验。住建部2009年有个《物业承接查验办法》，但是由于这个物业承接查验办法，它是一个办法性质，整体上没有法律强制力，导致现在整个履行情况也不乐观。另外由于大量的小区是存在建管一体的，就是开发商下设的物业公司，它们之间所进行的这种承接查验实质上对于问题的发现、揭露、披露，甚至是产权这方面的一些厘清都是非常不利的，当然这不是讨论的重点，重点讨论两个方面。

小区里面我们专有部分，所谓的专有，尤其作为我们现在很多的高层建筑，其实它只是指你拥有的那个空间，对于建筑本体，基本上我们没有任何的专有所有权，基本上都是共有部分。比如说设备设施也好，墙体也好啊。除非你户内的墙体，如果不是承重墙的话，是封闭墙体，有可能你可以敲掉，就是你可以转移。如果不是的话，如果是承重墙，如果是共有的墙，实际上你是没有完全的所有权，所以说我们对共有部分它在区分所有的建筑物小区所占的比例还是非常高的，甚至百分之八九十都属于共有，严格意义上的共有。

那么业主共有的这些部分也是我们核算小区维护费用的一个基础。因为我们要保持小区绿化完好，要保持道路，保持设备设施正常运转，保持我们楼体，这个窗户、楼道必要的整洁、卫生和安全，我们要付出一定的费用。基于这个理解，就是关于业主共有部分，是业主承担一个财产义务的基础。

另外一个方面，它也是我们小区产生收益的一个地方。我们都知道，关于停车位，关于电梯这个广告这个位置，关于这个小区的一些附属的一些配套设施，还有比如饮水机，比如说一些房间的出租费用，包括一些利用共有空间搞活动的一些收入，它不单单是产生这种费用，它还能够获取收益。尤其是在我们这个商品经济发展到社区的时候，这种收益有可能是很可观的一笔收益。不单单是有流动收益，还有关于这种共有产权的一种收益。比如说我们群里的赵光主任以及梁芳静主任，它们对小区共有资产的产权主张，获得了成效，大量的共有部位产权回归到了业主。

关于小区共有的一些会所，包括停车位，地下停车位，包括其它的一些配套的附属用房，甚至包括一些配套的这种物业服务用房多出的部分进行出租。无论是从财产本身，还是财产所获取的收益能力上，都能够获得一个很大的一些共有收益。近几年也看到很多小区在自管之后产生了每年分红的这种情况，这都是基于对于业主财产所分享的一个权利。

关于物业承接查验，现在大家普遍还没有对它产生一个应有的认识。无论是作为物业服务企业也好，还是作为业主也好，这个物业承接查验太重要了。但是各地执行的情况来看，都不好，作为正常的这种物业服务企业更迭的话，如果没有进行必要的物业承接查验，它可能导致一种风险，或者是这种责任不清的情况。如果说作为一个小区，自始至终，从交付没有存在这种正式的承接查验的话，导致大量的业主共有的资产以及产生的收益，归属不清，导致业主大量的这种应得权利得不到维护的情况，所以一定要重视物业承接查验。

另外，物业承接查验还不单单涉及到建筑物实体、设备实体，还涉及到关于小区维护过程资料以及产权资料、建设资料、设备设施的说明书，以及关于房屋装修的资料、关于小区各种维修维护的资料，以及出租情况，甚至是业主清册，这都属于我们应当进行承接查验的一些资料。除了这种产权之外，还有它延伸出来的资料，资金、资产、资源，不仅局限于这种我们所常常理解的那些表面部分，还有非常多的一些延伸的东西，需要我们通过承接查验来进行厘清，明确归属。

下面涉及到制度设计的第三部分管理决策，就是业主自治下管理模式的选择的问题。首先，《民法典》也好，包括原来的《物权法》也好，包括现在我们大量的社会实践也好，关于自行管理，现在有一定的这种实践经验，有很多地方也做的相当不错。但是，我觉得这个要各小区结合自己的情况，根据小区的规模，包括建设年代、包括大量业主一种参与意识，来进行决策。整体上，在目前所面临的一个制度环境来讲，我觉得风险相对还是比较高的。就是从专业社会分工的角度来讲，也是有一定局限性，当然最终还是取决于大家共同决定。

另外谈一下委托管理。委托管理目前《民法典》的表述，叫物业服务人。物业服务人包含了物业服务企业或其它管理人，无论是委托物业企业来进行专业管理，还是其它形式都叫委托管理。那么目前普遍存在，绝大多数小区都是采取的委托物业服务企业来进行管理。并且从财务核算上，主要有两种方式，一种是包干制，一种是酬金制。所谓包干制，就是传统的包干制，因为现在大量的小区没有成立业主组织，都处于一个前期物业服务合同阶段。由于业主组织的缺失，那么甲方实际上是说建设单位、开发商，它是以包代管的，甚至它只包不管。

那么乙方呢，就是物业服务企业，很多时候有包无管，或者说只包不干，包了乱干。大量的实践证明存在这种情况。对于包什么，就是包是包不住的，这个包呢，本意主要是指物业服务费“包”，就是说比如说这个小区的物业费是一块钱的单价，那么它一块钱所涵盖的所有提供的一切服务内容都应该包含在里面。但是由于现在业主组织缺失，大量小区里这种共有收益归属不明，实际上它那个所谓的“包”也是没有包住，是这个开口的包，把原本属于业主的共有收益包走了。另外一个关于“干”，就是关于这种干什么内容，以及干什么标准，由于缺乏监督，导致的干什么内容也是一个比较开放的系统，事实上应该干的，也可能没干好。

就是在前期物业服务合同为主要代表的这种包干制，它慢慢的走向了一个恶制，由于缺乏必要的一些制衡和平衡，导致了它的发展走向了一个大家目前普遍所共同面临的一个困境。已经人神共愤，导致大家对包干制也开始有各种各样的一些诟病。

那么要想解决传统包干制的问题，就要解决谁是委托人的问题。我觉得这里边谁发包是最关键的。根据合同相对性的原则，那么我们成立业主组织之后，就可以来进行业主组织主导的一种包干制。那么前期物业服务合同是合法不合理的，我们前面探讨过。那么“物业服务合同”下的包干制，注意“物业服务合同”是指业主通过业主共同决定，业主大会决议所确定的一个文本。那么在业主主导的这种情况下，包干制那么一定有别于前期物业服务合同包干制，所以说我觉得这个包干制目前来讲，至少对我们绝大多数小区，以及它的实践，还是有它非常值得我们坚持的一些理由。

关于酬金制，我们心晴雅苑小区也实行酬金制很长时间了。但是有个什么问题，酬金制首先就要求小区必须有业主组织，这对我们百分之七八十小区还没有成立业主组织的现实条件来讲，普遍推行酬金制这基本上就是一个不可能的情况。没有业委会，没有业主大会，怎么去执行酬金制，不可能。如果说没有业主组织，它就没有这种费用审批组织主体，也没有分摊的一些技术条件、组织基础。所以说只有随着业主组织普遍建立以及清晰定位、完善功能、发挥作用，业主方具备了财务和事务的能力的时候，酬金制才可能具备一定的客观基础。目前来谈住宅小区的酬金制，最大的障碍就来自于业主组织的缺失。

包干制下物业服务企业容易省着花，花得越少越好。那么酬金制，容易走向另外一个极端。就是酬金制，它因为大多数是按照物业服务收费收入或者支出实际发生数为基数提取一定比例的酬金。当然也有定比酬金，也有定率酬金，定额酬金，大多数采取这种不确定基数的这种酬金，这导致会大量的花钱，盲目的花钱。这如果说业主组织不健全的话，酬金制也未必是一个好的选项，这需要综合的来进行对比，进行利弊权衡。

那么关于酬金制简单的说几点，一个是关于酬金制的会计核算主体，我们知道酬金制它是一个预收的费用。所收取的物业费，它其实并不是物业服务企业的一个资产，它是小区全体业主的资产，它是属于物业服务企业的代收代付。它的所有权主体是业主大会，是全体业主。所以说会计核算主体呢，酬金制下是业主大会或全体业主，那么，这就有别于传统包干制下的会计主体。

另外关于共有收益的归属问题。共有收益在小区里面属于全体业主，这是无疑的。就是它这个应然状态，无论是过去还是现在，实际上它本身没有发生大的变化。只是说由于过去没有业主组织存在，导致这部分共有收益部分就去向不明。一旦有了业主组织之后，那么它那一块儿就变得相对清晰了，那么共有收益的归属就属于全体业主，扣除产生过程中法定或者约定的的一些必要费用。

另外实行酬金制的小区呢，项目管理团队服务人员态度会出现明显的一些变化。由于认知的不同，这种环境下，尤其是各个基层人员，他就由对企业负责转变到对业主负责、对客户负责。他知道他所得的每部分工资、收益都是来自于业主，而不仅仅是表面上是公司发工资，而是业主来雇佣它们从事这个服务，这种服务关系就更进一层，更近一层。

另外关于小区业主共同事务，由于业主组织的存在，导致了业主对于管理方面的一些参与，我们从《民法典》关于业主大会和业主委员会的表达上来看，很多关于小区的一些管理问题，都有清晰的规定、表述。《民法典》的“第286条，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害它人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失”。这都是业主大会和业主委员会的一些职责，而不是物业服务企业的。那么由于甲方主体补位或者到位，这就导致了小区在处理公共事务的时候啊，不是物业服务企业一方在这里进退维谷。因为，很多时候物业服务企业作为一个市场化企业或者商事主体，它对业主的共同管理，确实存在的一种先天的这种地位不适格，就是说它现在其实很多时候，物业服务企业，它也是目前这种体制的一种受害者，所以说就导致它，做什么都于法无据，这也是一个尴尬的处境。那如果有了业主委员会，业主大会这种主体实行酬金制的话，就解决了很多尴尬的地方。

另外关于委托管理还有委托其它管理人这么一个表达。其它管理人呢，就是通过目前深圳等地方的一些实践来看，业主大会已经取得的社会组织机构代码证，并开设小区的银行账户。我们目前普遍实行的一种这种物业服务企业一包到底的这种做法，可以慢慢把它分解为各专业进行分包，尤其是对我们象电梯维保、消防维保以及秩序维护等这些专项的分包。我们可以通过业主组织直接委托的方式，来实现更高效的一些品质保障，这也是我们委托其它管理人管理存在的客观和环境基础。

另外对于有些小区，比如说目前有很多老旧小区，非常少的共用设备设施，五六层的建筑，这种建设年代很早的一些小区基本上不存在大的共用设备设施，就是采取一些比较简单的一些维护，比如说日常的保洁，简单的一些维修就可以了。不必要像现在的新建商品房小区存在这么大量的一个共用的设备设施，必须需要各种专业化的人员来做。这样的话，我们可以把它简化为一些专项保洁或者专项维修，通过这种专项分包的形式，通过委托其它管理人管理，来降低我们业主的负担，实现我们经济适用型的一种物业管理。

另外一点就是关于业主委员会秘书。我们未来的一些发展，包括目前所做的一些实践，就是随着业主组织普遍建立，由于小区的这种共同事务的复杂性、专业性，尤其是随着《民法典》的实施，我感觉到我们未来面临的一些实践会更有挑战性。所以我们说围绕着为业主组织提供服务，包括提供业委会秘书，提供可选择的一些专业服务方案，包括关于小区的车辆管理方案，包括垃圾分类，提供必要的一些人力智力支持，提供业委会日常的一些勤务，包括打印复印等这样的服务。

还有像企业提供这种专业化的分包，比如说我们非常多的小区，随着房龄的老化，面临着各方面的一些维修，比如说水、电、暖、上水、下水各方面以及绿化、绿化老化劣化之后更新。这样的话就需要我们提供一些通过我们大量的日常管理接触到的一些这方面的资源，为业主提供更多更适宜的一些选择，我们未来这个物业行业是有发展的一个趋势，或者我们正在努力实现的一些辅助业主的工作目标。

另外还要谈一下物业服务合同。物业服务合同是《民法典》在实施之后新增的一个有名合同。原来专门的民事法律里边是没有物业服务合同这个名称的。它作为一个专章出现在《民法典》第三编第24章，在委托合同之后。我觉得从大的方面来讲，它的出现提示一个什么问题，就是物业服务的市场化不可逆转。就是大量的社会舆论可能出现取消物业的呼声，让居委会去管的，这都是不可能的，所以说对这些属于这种不符合我们整体这种形势判断的这种说法，大家没必要去过多的关心。

另外一个就是关于这个物业服务合同里出现，它也清晰的约定了小区里的物业服务，物业管理就是一种合同关系，就是一种市场关系，就是需要我们通过双方协商来确定的一种关系，而不是说通过政府或者通过开发商，指定的一种关系。所以通过物业服务合同这样的一些条款解读，大家可以看到，无论是业主对物业服务合同解除权的一种设定，包括对物业服务企业一些限制，都是有很多与原来更清晰，更明确的一些规定出现，大家要认真的研读。

刚才也大致提到了就是说物业服务合同，由于我们现行的小区大量的是前期物业服务阶段，这样导致我们整体上合同文本都是沿用的一个制式的前期物业服务合同文本。基本上都是由开发商、建设单位提供的，缺少真正的对我们甲方、全体业主这种利益的保障和这个发声的机会，所以说我们在业主大会成立以后，业主委员会再进行合同签署的时候，一定要结合着既有的一些文本，制定更多的一些对我们业主更有保障，对双方利益更有保护的一些合同文本。前几年深透社做了一些关于这方面的尝试和努力，尤其是像对一些重点问题，关于公共利益的收益，共业主共同收益归属分成，关于财务公开，关于事务透明，关于出现特殊情况的一些沟通协商机制，这些东西都是我们要重点关注和重点梳理的一些东西。如果说有业主组织存在，我们一定要对原来的一些前期物业服务合同不合适的地方加强修改。只要是通过双方理性的沟通，这对于双方来讲，对物业服务企业，对业主保障，对双方以及对社会都是一个很好的一个有利的一些地方，只有合理了才能持久，才能保障小区不鸡飞狗跳，才能够保证我们整个的这个小区里生活安宁和安定。

制度设计的第四个部分是关于社会治理。社会治理是在2017年中共中央国务院《关于加强和完善城乡社区治理意见》这个文件发出之后，我们党和政府这些年一直在进行努力实践的一个尝试。它把物业管理纳入社会治理这么一个框架下来进行规划设计，突出了基层党组织领导，基层政府的主导，以及多方参与共同治理一个思路。现在我们叫东西南北中、党是领导一切的，我们要看清我目前的形势，也不要有太多的一些其它的想法。从资源的配置上来讲，政府还是有一定的这种指标权，我们一定要把握好目前这种机会对我们业主能够带来的一些良好的发展。

而且要厘清这种轻重缓急。另外一个我觉得要说的就是我们在这种情况下，社会治理的下的物业管理一定要区分好，这个公共财政所提供的公共服务，就是我们作为每个公民所缴纳的税和我们在小区的这个商业服务合同，物业服务合同这种商业关系当中，市场经济条件下，商业服务所交的费。税和费一定要分清楚。所以我们缴税应该享受的公共服务，我们应当享受，属于我们交费应该享受的服务我们也应该享受，就是要把二者既做区分，又作鉴别。这一点就类似于我们每个人都有社保，有些人可能要买个商业保险，它所保障的内容是存在不同的，重点各有不同。

整体上我想四句话结束今天的分享，一个是我们小区治理中所有的涉及的各方都要在保护业主上，要不折不扣，无论是业主自身，还是物业服务企业，还是社会的各方面以及政府的各级部门。另外，要保障企业不偏不倚，要保障物业服务企业，物业服务企业也好，其它服务人也好，还是对各方面的一些保障有些呼声的，大家不要这个有出现其它的一些偏差。另外，要保证政府不枉不纵，政府在尤其对待业主组织这个事情上，我们还是有很大的一些改进空间，当然了，就是我们住房商品化20多年，就是出现业主组织也是《物权法》生效之后的事情。从2007年最早追溯到2003年《物业管理条例》，出现这个事情也是时间不长的一个阶段。这样的话，政府对这个事情的认知也未尝是完全正确，有一个学习的过程，尤其是在这个实践当中也可能存在一些误区，这需要我们大家共同努力，有理有据进行反馈。还要保障我们法制的不疾不徐，目前很多地方都看到了一个关于三年全部成立业委会，关于几年全部成立业主组织这种表达。其实关于业主组织，它更多的还是依靠我们提供这种各方面的条件来促成的，而不是通过拔苗助长的方式来采取行动的方式，运动的方式，来把它为成立而成立。这样的话对整个业主组织也是不健康的，也是不可持续的。所以说，在这个事情上大家一定有一个理性的态度，应当成立的还是要积极成立，不具备条件也不能强行的去成立，强行的成立起不到应有的效果，反而制造混乱，造成对这个整个群体一个错误的认知和评价。

今天的分享啊，大体到这里就结束了，也欢迎大家提出各种问题，对今天的分享，对日常生活中遇到这些问题。一个好的问题其实比一个好的答案更好，因为好的问题，能够随着我们的实践不断的深入引导着我们对这个事情的研究，对这个事物的认识，不断走向深入。所以非常希望大家能够分享各自遇到的一些问题，我们也非常愿意跟大家一块来面对，一块来解决，非常感谢大家，谢谢！

Ø 问答：

黄静波（西安曲江春晓苑）：请教李老师，在没有业委会的情况下，小区有重大事项，是否可以召开临时业主大会？比如由街道办或者区政府主持召开？我的意思是小区没有召开过业主大会的情况下。

答：黄老师所提的问题是在没有业委会的情况下，小区重大事项是否可以召开临时业主大会？这个情况在《民法典》里面用的是业主共同决定。关于小区的一些重大事项的一些决策机制，如果说没有业委会，它有两种情况，一个是有业主大会，一个是没有业主大会，就是还没有成立业主大会的时候。如果已经设立了业主大会呢，这个各地是做了一些制度设计，比较通用的说法就是关于各地居委会代行业主大会职责的这种规定，包括有些地方现在还成立了物业管理委员会，可以有这些组织来代行业主委员会的职责。

但是如果没有成立设立业主大会的话，这个事情操作起来其实就有很多的一些问题。就是说，我们在小区没有成立业主大会的情况下，就是决策貌似还没有太大的问题，但是如何执行，比如说我们常见的这种选聘物业服务企业的这种情况，如果说组织业主大会了，那目前我们面临的比较多的是居委会组织大家进行意见征集或者业主大会会议决议，但是签合同的主体是谁，由谁来组织签合同，这就目前存在的一个很大的问题。那比较可行的路径，就是在没有成立业主大会的情况下，尤其是目前我们在倡导社会治理的这种环境当中，就要多和街道多和社区来进行协商。

黄静波（西安曲江春晓苑）：在没有成立业主大会的情况下，申请街道办召开临时专项业主大会，表决急需解决的单项问题，这个听了李老师的解答我理解了。李老师说的签合同主体问题，是否可以由小区超过半数业主逐户签署呢？因为之前三供一业的时候，我们小区更换电表物业公司不配合、不签字，电力公司在小区设点直接跟业主签署，后来过半业主签了之后就开始更换。

答：西安曲江春晓苑黄主任你好。《民法典》规定的业主共同决定，他意思是说只要达到了法定的条件就可以了。你说的这种情况，就是说有业主这种住户签字的方式，可以，我个人认为是可以的。但有个限制条件，就是你这个小区的业主户数不是太多。那如果超过了1000户，这个难度就非常大了，甚至有几千户上万户基本不可能，但如果说用三五百户这个完全可以。那我的建议你采取这种方法，就是说把所有的议题写清楚，然后签字作为一个附件。然后共同签字人做一个委托，委托一个业主作为一个代表来签这个合同。然后呢，把共同签字的这部分作为一个附件，附在这个后面，但是要确保整个流程可追溯，有痕迹，保证这个意思表示是真实的，这样是没问题的。我看到过非常多的香港的判例，他的业主起诉的时候也都是有一二百个，法院就把它每一个业主都列出来，这也是一种业主共同决定的形式，当然是小区的规模不算太大，如果说很大的话就操作起来就相当麻烦。

付焕翠（山东烟台通世新城业委会主任）：李老师请教一个问题哈：之前业主大会已授权业委会进行小区公共事务的司法诉讼权力了，但是因诉讼所需，进行诉前补充证据，这种情况组织召开临时业主大会可不可以？就连我们已经经过业主大会授权了，老物业还挑毛病，在法庭上不认可我们的合法身份和诉讼主体。

答：关于这个业主委员会进行公共事务的诉讼，其实不需要业主大会授权。你所说的补充证据进行召开业主大会可不可以？没明白你要说的什么意思，其实业主大会临时会议的话，它对于补充证据这个事情没有必然的因果关系，除非说是这个会议本身能够成为一个证据，那你可以组织召开。如果说他不能形成事实上的一些证据的话，而需要其他的途径获取的话，这种会议议题就没有太大的科学性。

付焕翠（山东烟台通世新城业委会主任）：召开临时业主大会就是为了补充事实证据的。

答：这个事情，对于业主大会决议，业委会决议提出异议的适格主体是业主，物业服务企业，他作为一个市场主体，它是没有业主身份，他是对这种议题决议提出异议，他没有资格，这个主体就不适格。

蒋敏（合肥半岛一号主任）：请问物业管理区域是怎样在住建局查到和确定的，比如我们小区南北两个区不知是否属于两个物业管理区域。

答：蒋主任你好，关于小区的物业管理区域划分，如果是近些年开发的商品房楼盘的话，可以网上通过政府信息公开，向当地的住建部门进行查询，就可以了，他都有关于物业管理区域划分的一个文件。

牛玲（郑州美好家园主任）：小区建筑红线内的幼儿园，宗地图显示归全体业主共有，但原建设单位是归他们所有，业委会说他们拿出产权证，土地证，他们什么也没有，只说你们告我们吧，业委会没钱，无法打诉讼。我们心里不服，他们租给一个私人幼儿园，每天小区乱乱的，学生二百多人，带上家长五百来人，非常影响小区秩序及健康环境。

答：美好家园牛主任你好，关于小区的共有部分建筑，这个业主共有部分的产权官司呢，至少有两个思路，一个是通过民事诉讼的方式，另外一个是可以通过行政诉讼的方式。通过行政诉讼的方式，就花钱比较少，但是可能操作起来就更复杂一些，可以咨询一下专业的律师，这方面的一些官司，群里面有很多律师，你可以咨询一下他们。

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