龙潭寺位置图解（龙潭寺的突破口）

最有可能改变龙潭寺的，是北湖。

4月11日，北湖揽樾举行线上发布会，宣布中国铁建&华侨城北湖136亩项目正式亮相。同期，首开北湖123亩项目也对外公布了“鹭鸣北湖”的案名。

此前，3月31日，兴城人居底价拿下北湖两块相邻地块，合计约126亩。

2022年，北湖将有3大项目面市，成为龙潭寺的供应大户，也成为成都楼市的最大看点之一。

对至今看来仍显割裂的龙潭寺来说，北湖无疑是一个最佳突破口。

产品变革：龙潭寺改善集中北湖

北湖揽樾的发布会上公布了项目的基本信息：主要产品为洋房及叠拼，户型面积105-253平米。该项目本身是双限地，清水房限价21036元/平米，装修标准约2000元/平米。

从2018年中国铁建西派泊玥取证开始，北湖的产品就开始发生明显的转折：改善特征日益明显。今年北湖面市的三个项目，其容积率均为1.5，无疑都会是洋房或叠拼一类的改善型产品。

中国铁建西派泊玥

北湖产品的沿革，既与房地产市场的周期有关，也与北湖的开发进程密切相连。

中国铁建是北湖的第一批开发商。2013年7月10日，中国铁建拿下北湖临近三环路150.28亩地块，楼面地价高达6000元/平米，远高于同时期保利（项目：保利林语溪）地块的楼面地价。随后，中国铁建分三期开发了北湖国际城。

实际上，在中国铁建进入北湖之前的2010年，北湖就已进入长达将近十年闭园改造。其间，2012年，北湖划入“六湖八区”生态湖泊湿地的重点生态项目之一，北湖面积从541亩扩大至3700亩，成为成都环城生态区六大湖泊中面积排名第三的湖泊；2014年，成华区政府提出建设成都北湖熊猫湿地；2018年，北湖公园被列入“美丽宜居公园城市”重点建设项目。直到2019年1月，北湖公园(一期)正式开园之前，北湖公园荒芜的景象屡屡曝光，影响着人们对于在北湖买房的看法。

在这期间，华宇、绿地、恒大、万科、中粮、城投置地、金融街等开发商纷纷入驻龙潭寺，但由于交通路网等各种因素制约，这些开发商并未过多打北湖这个IP。

中国铁建独自耕耘着北湖。2015年，中国铁建再次拿下北湖国际城相邻136亩地块。2017年，北湖国际城成为首个摇号的楼盘，400多套房源吸引了3000多人报名，中签率仅11%，引发高度关注。

借助逐渐上扬的行情，中国铁建在2015年新拿下的地块上引入了高端产品“西派系”。2018年，西派泊玥取证，产品为2梯2户、4梯3户大平层，户型区间151-172平米。尽管同时期龙潭寺的各小板块的项目都有明显的改善属性，但西派泊玥仍然将北湖的产品面积段拉到了一个很高的位置，并验证了在北湖做高改产品的可能性。

北湖转折：十年规划终于兑现

北湖的转折点出现在2019年。

这年1月，北湖公园(一期)正式开园，说了将近10年的北湖规划终于兑现，中国铁建对于北湖的信心得以坐实。

2020年3月，成都市规划和自然资源局公布《成都市环城生态区总体规划优化提升（公示版）》，绕城高速公路两侧各五百米范围以及周边七大楔形地块内的生态用地和建设用地构成环城生态区。

北湖板块，成为七大楔子区域中最大的一块。

是年11月，成都市规划和自然资源局再次公布了北湖的规划信息，除了环湖增加了商业规划外，片区内大量待出让土地的容积率也控制在1.5-2.0之间，这也给整个片区新项目户型面积增大、定位改善提供了规划基础。

今年2月15日，成都市未来公园社区建设正式启动，全市首批启动建设未来公园社区25个，北湖未来公园社区便是其中之一，北湖揽樾以及首开鹭鸣北湖便是北湖未来公园社区的全新项目。

除了各种规划，片区内的市政基础设施建设也在逐步呈现。近日，成都地产界在北湖看到，成都锦城北湖小学已于2021年9月投入招生，办学规模36个班，可提供学位1620个，一街之隔的成都市第二十四幼儿园也已经开园。街对角，由中国电建地产和德商承建的公共配套设施建设项目也已在紧张施工中。

已建成投入使用的成都锦城北湖小学

北湖规划和市政配套的呈现，也增强了开发商的信心。

2021年9月15日，在成都市第二轮集中土拍中，首开以12800元/平米底价摘得北湖123亩纯住宅用地，其相邻136亩地块则在同一天被中国铁建摘得。

这两块地均为“双限地”：限定清水房销售均价21036元/平米，精装限价2000元/平米，成品住宅比例也均为80%。

北湖揽樾、首开鹭鸣北湖以及人居地块现状

有意思的是，中国铁建和首开均计划引入合作股东共同开发。

去年10月28日，中国铁建136亩地块项目公司成都樾然置业有限公司完成股权变更，新增股东成都天府华侨城实业发展有限公司。股权变更后的成都樾然置业有限公司由成都天府华侨城实业发展有限公司持股51%，中铁房地产集团西南有限公司持股49%。

今年2月，首开123亩地块项目公司成都首开宜泰置业有限公司拟募集资金金额不低于680万元 ，增资完成后，原股东北京首都开发股份有限公司持股比例降为60%，新进投资方持股比例为40%。

不过，首开在增资条件中特别说明：增资完成后，融资方的管理延用原股东的项目管理体系，按照原股东的开发审批流程和操作标准进行项目开发，项目前期物业服务由原股东已确定的物业管理公司管理。

融资方总经理由原股东提名，并由增资后的董事会聘任产生；由原股东委派人员担任董事长，且董事长担任融资方的法定代表人。

大量土地：北湖才是龙潭寺的突破口

随着金融街融府、城投置地梧桐玖宸、首钢蓉城里等项目陆续清盘，2022整个龙潭寺的供应，将主要集中到北湖区域内。

作为成都中心城区管辖面积最大的街道，龙潭寺片区内因各种因素又分成了诸多小版块：

锦绣花城板块目前只有锦绣花城、恒大锦城和绿地悦融公馆三个项目，板块的成熟还依赖龙潭寺TOD的呈现；

上古天地板块是龙潭寺最成熟的板块，有两大商场（上古天地、华宇旭辉锦绣广场）一大医院（成都第二人民医院龙潭寺院区），最新的项目则有金融街融府、城投置地梧桐玖宸等；

保利林语溪板块，包括了中粮珑悦锦云、万科锦园、保利珑堂里院等项目，是一个新兴的板块，但是与最成熟的上古天地板块中间隔着一个龙港建材城。

北湖板块因与上述板块之间被铁路隔开，反而自成体系。这个夹在铁路与三环路之间的板块，只能被迫向北面的北湖发展。北面的区域面积广大，土地平整，没有任何地理限制，而且还有放眼整个成都都让人羡慕的生态资源，这使得北湖反而依托三环稀缺的湖区资源，获得了宽阔的发展空间。

北湖片区内还有大量平整的土地待出让

目前，整个龙潭寺板块的商机仍然集中在上古天地、华宇旭辉锦绣广场，目前北湖国际城、首钢蓉城里等小区的居民想要周末消费，仍然要走到湖秀一路尽头，再沿成华大道折回来。不过，这块最后的短板也将很快被补齐了。

从目前的规划来看，北湖片区内还有大量的平整土地可供应，还能吸引更多一线品牌开发商，商业也将能很好地得到弥补。

从产品来看，由于容积率控制，片区内接下来改善型高端产品将会是主流，吸引成都改善客群入住，形成一个相对独立品质高端的片区。

从生态资源来看，北湖已经是三环内极为少见的湖区资源了，随着成都熊猫国际旅游度假区等规划的落地，北湖内的竞争还会加剧，购房群里的分流也会更加明显。

北湖，是龙潭寺接下来的最佳突破口。

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