买房了解这三点不忽悠（一无所知的买房小白看了这篇全都明白了）

攻略正式开始。

一、准备好钱

这真不是废话，买房子的钱一般叫首付，因为一二线的房子都很贵，武汉100万以下总价的房子都屈指可数，500万-1000万的房子也是能抓出一大把，如果全款买，没几个人买得起房，所以你拿一套房子的一部分费用就可以买到房子，剩下的部分由银行给你办理按揭贷款。

准备好钱后还要搞清楚自己处于哪种状态。

状态一：在武汉限购区买房

在武汉没有房子、在全国范围内没有房贷，那么在首套房最低首付3成起步；在武汉有一套商品住宅了，再买一套，叫二套房，二套房面积144㎡以下首付5成起步、144㎡以上首付7成起步，这种情况有个总结性的词语叫认房又认贷。

状态二：在武汉不限购区买房

在武汉不限购区买房，不管你在武汉有多少套房，都可以在武汉不限购区买房，但限贷是全国性政策，虽然不限你买多少套但限制你买房的时候的贷款。

如果你名下没有任何房贷，那在武汉不限购区买房就可以有共计两套房的贷款资格，武汉不限购区首套房最低首付2成起步、二套房面积144㎡以下首付4成起步、144㎡以上首付7成起步，这种情况有个总结性的词语叫认贷不认房，如果你名下有两套房贷还想在武汉不限购区买房，可以买但必须要出全款。

此时，你可以根据自己的资金状况，选择对应的区域和对应价格的楼盘。阿松建议大家，分清楚自己是投资为主还是自住为主。

①如果是自住，建议尽自己最大努力，买一个地段更好、面积更大、自己喜欢的房子，一定要考虑好自己的工作地点和生活圈。

②如果是投资为主，建议买一个面积中等，性价比更高，更加热门抢手的房子，毛坯最好。不用考虑楼盘的区域，如果你不懂楼市，判断一个楼盘性价比的最直接标准就是抢手程度，买的人越多证明性价比越高。

二、购房资格认定

可能又有小伙伴或者老朋友看到上面啥限购不限购的不懂了，这里就涉及到购房资格认定的问题，就是在2017年的时候武汉出台了限购政策，之前武汉不限购，不管你名下有多少套房、是不是武汉人只要有钱就可以在武汉买房，但是出了限购政策之后就不行了，如果有年纪大一点的朋友关注阿松的话，应该知道粮票这个词，就是在计划经济时代有钱也不能随便买粮食，要有粮票，因此在武汉出台限购政策以后，也有把购房资格称作房票的说法，房票是以家庭计算的，即你、你的配偶（老公或老婆）、未成年子女在武汉限购区至多拥有两张房票，如果你和你的配偶婚前名下各有一套武汉商品住宅，那么你们领取结婚证后则没有资格在武汉限购区再买一套商品住宅了，反之你们婚前各自拥有两张房票，只要有钱，可以各自买两套，婚后你们两人名下共有四房商品住宅且无法再在武汉限购区买商品住宅了。

备注：以上统计均只统计有武汉户籍的在武汉名下的商品住宅，在非武汉的城市名下有商品住宅都不影响武汉的购房资格，比如你在杭州、孝感、鄂州名下有商品住宅但在武汉名下没有商品住宅都不影响武汉首套房的资格。

有武汉户口的有两套武汉商品住宅的就不能在武汉限购区买商品住宅了，这两套房即使在不限购区也不能买了，有武汉户口但是在武汉没有房子的可以最多在限购区买两套，不是武汉户口的有连续两年社保缴纳记录或个税缴纳记录证明可以在限购区买一套。

所以现在去售楼部看房子，开发商都会要求购房者提供房查证明，就是为了判断购房者有没有购房资格，房查证明可以在市民之家和武汉市房管局凭个人身份证在自助机打印获取政策汇总文章查看。

武汉限购区和不限购区划分简单粗暴记法：

所有主城区都限购：江汉区、江岸区、硚口区、武昌区、洪山区、青山区、汉阳区、经济开发区（沌口开发区）、东湖高新区（光谷）、东湖风景区、常青花园。

远城区限购和不限购区分记忆法：

1、东西湖区目前（截止发稿之时）除了海伦堡汉江府这个楼盘外其余楼盘均限购。

2、蔡甸区、汉南区、新洲区均不限购。

3、黄陂区除了盘龙城、宋家岗、长江新城起步区外均不限购，黄陂区不限购楼盘集中的版块是横店、汉口北、前川。

4、江夏区除五里界和金口外，其余均限购。

三、看房&登记&交资料

买新房，所有的流程手续切记在售楼部（营销中心）内完成，无论你是自己去售楼部（营销中心）的、还是被“小蜜蜂”、中介带到售楼部的，所有购房相关手续切记在售楼部内通过置业顾问完成，特别是涉及到要交钱的部分，总之谨防上当受骗。

你走进一个售楼部，首先置业顾问（售楼员）会登记你的电话姓名，如果你看了一圈房子以后比较满意，置业顾问会让你提供资料（有的也叫VIP诚意登记）。此时记住，一定要登记，就算置业顾问不主动邀请你登记，你也要问怎么登记。对于很多抢手的楼盘来讲，只有线下到访登记过的客户，才有线上交资料的资格都没有。如果没有线下看房过，线上交资料的时候你连账号都没有。。

某项目针对不同状态的购房者需要提供的资料清单如下：

像户口本、身份证、结婚证什么的就不解释了，给大家简单解释一下什么叫征信、收入证明、流水。征信、收入证明、流水都是针对贷款买房的购房者的，如果全款则无需提供。

征信就是看你个人金融信用如何（比如有没有房贷、有没有信用卡逾期、有没有未结清的其他贷款等），征信切记不要频繁查询，征信可以自助网络查询也可以持身份证本人至市民之家办理。

流水就是指你银行卡内的收入和支出清单，一般需提供半年以内，有一些楼盘合作银行要求比较严格，只认定工资性收入为有效流水，一般房贷要求收入流水达到月供（就是每个月要还的房贷）2-2.5倍，流水持银行卡和身份证就可以在相对应的楼盘打印，有一些楼盘可以提供支付宝或微信流水作为补充。

收入证明就是指加盖公司公章的你收入情况证明，如果是个体户或企业经营者要提供公司营业执照。

备注：最最重要的是征信，如果你征信有问题，比如信用卡连续逾期（不限于），那你就基本靠别信用贷款了（房贷属于信用贷款），如果征信没有问题，流水和收入正面遇到问题还有解决办法。

这里要强调一下，一般去楼盘首次交资料的时候最好携带原件，售楼部会打印留存，不过汉阳区会要求集体户口的提供户口本原件送去审核。

还有千万不要以为线下交资料就没啥别的事了，一些热门楼盘会在开盘前线上集中收资料，有线上交资料资格的一般都要提前去售楼部登记、交资料，线上没交上资料就没有资格参与后面选房的流程。

线上交资料怎么弄点击下面这篇招商樾望项目的文章跳转可查看具体流程。

四、定存（圈存）&认筹

定存（也称圈存）是近期武汉楼市中新出现的玩法，因为根据相关规定开发商不得在取得商品房预售证前收取购房者任何的意向金，定存就是为了规避这个规定但又能确认客户意向的一种方式，属于打擦边球。

定存是在开发商指定的银行开一个个人账户，在账户内存入开发商指定的金额并冻结（一至几十万不等），但这笔钱还是在购房者个人账户内但因为冻结所以不能随意支取，不过如果不想买这个盘了，可以通过置业顾问告知银行解冻（正常应该是1-3个工作日都可以解冻），解冻资金随购房者个人意愿支取使用。

认筹是指开发商取得楼盘的预售许可证后向购房者收取的认筹金，认筹金打款至开发商名下或相关的公司账户内，如果开盘后选房则一般认筹金直接转为首付的一部分，认筹金基本都小于首付，如果开盘后未选房则认筹金退回至购房者借记卡内，退认筹金的时间一般为7-20个工作日，一般不会超过30个工作日，具体退认筹金时间以认筹时与开发商签订的相关协议为准，如果超过协议约定时间未退款可向有关部门投诉举报。

备注1：

无论是定存还是认筹一定切记收好相关单据（包含但不限于收据、pos单、纸质协议等），无论是定存还是认筹均使用借记卡不能使用信用卡。

备注2：

如果定存的楼盘后期是网络选房，那一定要注意一些须知类的地方有没有标注“定存转定金”的条款，如果有这个条款则会发生你选了房但不想买则不退定金的情况，所以如果是有这样的条款在选房阶段一定要想好自己是不是真的要买，如果不是很中意，不要选房，以免造成不必要的损失或麻烦。

某楼盘定存流程示意图如下：

五、开盘：刚需优先选房，非刚需选房

所谓开盘，就是一批次房源集中拿出来，让购房者按照某个规则顺序进行选房。楼盘当期房源获得预售许可证之后，就可以开盘。按照武汉市的规定，获得预售证之后需一次性推出所有房源，否则属于违规。不过，获得预售证后需公示48小时，也就是不能拿证后马上开盘。

武汉目前有一项政策为刚需优先选房，即：武汉楼盘备案价20000元/平以内 建面140㎡以内的部分房源针对符合条件的刚需购房者优先选房。

目前武汉的江岸后湖片区、汉阳四新片区、东湖高新光谷东山片区、洪山白沙洲片区、东西湖常青片区、蔡甸区为100%刚需优先选房片区，除此之外的在规定范围内的片区为80%刚需优先选房片区。

刚需认定条件：

意向购房家庭满足以下条件可优先选购１套新建商品住房：

（一）在我市无自有住房；

（二）符合我市住房限购政策规定；

（三）自本次购房之日起前3年内在我市无住房交易记录。

刚需优先选房流程：

1、开发商将意向报名的刚需购房者名单及资料提交至房管局审核。

2、开发商取得预售证后，在多方监督及使用专用设备摇出刚需优先选房房源及符合条件的刚需购房者选房顺序名单并按规定对外公示满一定时间。

3、由开发商自主决定采用线上或线下的方式进行刚需优先选房，如均选完则进行非刚需房源开盘，如未选房则剩余房源与非刚需房源再开盘选房，网络开盘前开发商均会提供次数不等的模拟测试选房。

开发商刚需优先选房顺序摇号选房结果公示示意如下：

网络选房流程示意如下：

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六、备案价，装修状况，与一房一价

备案价：备案价指的是开发商在房管局系统中提交的房屋单价，房地产虽然是市场经济，但主管部门有权利对企业提交的房价进行审核。购房实际签约价格需小于或等于备案价，也就是说备案价是房屋销售的最高价格。武汉的备案价是不包含全装修部分的价格，也成毛坯备案价。

武汉市全装修捆绑政策：

根据武汉市房管局指定的装修标准，从毛坯备案价1万以下到3万以上，共分6档，按价格区间限制精装修价格。（按照项目的备案均价计算）

具体划分为：（目前装修按照房屋建筑面积计算）

毛坯备案均价低于1万/平的，全装修不高于2000/平；

毛坯备案均价1万/平——1万5/平的，全装修不高于2500/平；

毛坯备案均价1.5万/平——2万/平的，全装修不高于3000/平；

毛坯备案均价2万/平——2.5万/平的，全装修不高于3500/平；

毛坯备案均价2.5/平——3万/平的，全装修不高于4000/平；

毛坯备案均价3万/平以上的，全装修不高于5000/平；

如果是全装修房，销售单价=毛坯部分价格（一般住宅会顶着备案价卖） 精装修部分价格。

如果是毛坯房，销售价格=毛坯部分价格（一般住宅会顶着备案价卖）。

查询项目备案价，可登记武汉市房地产信息网。也给大家推荐一个公众号，叫[武汉新房价]，在公众号中回复楼盘名可查看一房一价表，比房地产信息网方便很多。

房地产信息网查询方式如下：

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七、选房后续

选房完毕后就进入签约阶段了，需要准备携带银行卡及相关证件原件（身份证、户口本等）至售楼部与开发商签订草签合同、交首付（记得收好首付发票、pos单等单据）、与银行草签贷款合同，有的项目是同一天办理、有的项目分开办理。

首付、购房合同草签、银行贷款合同草签过后，等待银行放款及拿取正式贷款合同、开发商集中办理完成网签备案后领取正式合同及拿首付发票换取房屋全部款项发票。

到了这步，基本上购房的全流程就走完了，接下来的时间就是每个月按时还房贷等待交房即可，如果是全款的则等待交房即可。

武汉新房交房的周期一般为2年左右，不同项目周期也不同，市面上也有少量现房出售的，也有交房周期较短的（3个月-12个月）称之为准现房，但也有交房周期较长的（3年以上），一般来说毛坯房交付周期较短、带装修出售的楼盘交房周期较长，有的楼盘可能是所有楼栋统一时间集中交付、有的楼盘是分批交付。

交房时需付两笔款，一为公共维修基金（截止发文时武汉高层住宅公共维修基金73元/平米），二为物业费（一般为一年）。还有一个东西叫面积补差价，你购房合同写的建筑面积是预测面积。如果交房的时候，实测面积大于预测面积，你要按照合同单价补钱给开发商。如果交房的时候，实测面积小于预测面积，开发商会按照对应单价给你退钱。

验房、收房无误后就可以进场装修或直接入住了，同时也可自行办理不动产权证，办证时按相关规定缴纳相应的契税及工本费，办证之后跟买房相关的流程就彻底走完了，贷款的按月按时还贷，当然在取得不动产权证后也可以选择出售。

契税如下：

PS：房屋产权属性切记分清楚

我们讨论的买房，一般均指70年产权的商品住宅（产权年限是从土地出让给开发商时开始计算的，所以一般购房者在办理了不动产权证时一般产权都是65-67年，但也有一些拿地时间久开发晚的项目剩余产权年限只50多年甚至不足50年的），土地使用年限在武汉市房管局官方网站输入楼盘备案名或开发商公司名称后可查询到。

土地使用年限查询示例

楼市中除了70年产权的住宅项目外，还有商办（含写字楼、公寓、商铺等）、还建房、大学生8折房等多种形态，但购房者接触比较多是40年产权的公寓。

来源：武汉楼市一线、哈楼武汉、人在光谷等

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