上海旧厂房改造报价（盘点上海老旧厂房改造6大典型案例）

从最初的简单改造后对外租赁，到转型为文创产业园，再到如今呈现多样化改造方式并存的面貌，上海在工业厂房转型方面一直走在全国前列。本文通过盘点6大上海工业厂房转型案例，探索旧厂房改造盘活的新思路。

01

老码头创意园

二次升级为产城综合体

项目原为上海油脂厂老厂，2007年初次改造，22栋老建筑布局丝毫未动，完整地维持着工厂的原貌。改造以老上海的历史文化为背景，保持了最富上海韵味的“石库门”建筑特点，同时还巧妙融入了现代时尚元素，形成了集餐饮、零售、创意办公、休闲为一体的老码头创意产业园区，跃居为南外滩板块的时尚新地标。

项目于2019年迎来了第二次改造，全新的老码头，定位为国际一流商业文化综合体，以高端白领、国际商旅者为主要目标客群，同时服务于周边社区，根据业态与建筑布局的功能性，自然呈现活跃的商业空间与静怡的文创办公氛围。

此次改造在保留海派元素与历史风情的前提下，对创意园作为“城市开放空间”进行了深化处理，将园区临街点多个较为封闭的立面拆除，与原有的广场结合，更新成了拥有边界却包含开口的城市开放空间。各种景观、休闲设施穿插在开口和空地，打造出宜人的可停留区域。通过放大一些空间节点的魅力，吸引四面八方的人。

围绕产学研展商一体化概念，新生代老码头为入驻者打造了从零售、展示到办公，在一个空间里就能全部完成的新场景：把大平层或是竖向三层空间做成了一种融合了售卖、展览、和研发的空间产品。空间模式的转变使得办公场景也发生了一种年轻化的更替：创意工作者、小品牌商家、跨界自由职业者，可以围绕办公这个核心功能，灵活开展其它活动。这种交流空间的互动，能带给个体更多机会，实现资源互换。

02

长宁幸福里

开放式街区商业

幸福里位于长宁区番禺路 381 号，由原来的上海橡胶研究所改造而来。商业占地 5908 平方米，建筑面积 11150 平方米，定位于集创意办公、文化艺术产品展示及商业休闲等多种业态于一体的综合型产业园区，其中1、2层为零售、餐饮、体验业态，3、4层为办公业态。

建筑改造上，幸福里并没有放大原有的「里弄元素」，而是进行了很大程度的翻新和现代化处理。在保留原有建筑风格、建筑体量及空间布局的前提下，利用构筑空中连廊、悬挑平台等立体手法对原有空间进行现代设计的诠释，这里看不到裸露的水泥、砖和老厂房的工业化空间。

此外，改造后的幸福里拆除了围墙，形成了一条「一」字型开放式街区商业，连通番禹路与幸福路。不仅为园区内的租户提供了便利，也通过商业气氛与文艺地标的打造导入了外部客流，增加了园区人气。众多艺术人文雕塑和大量绿植的点缀，确保了街区景观的丰富性。

商业入驻企业不少是首次进入上海的成熟品牌，这些企业在开店的同时，也有办公需求，因此，幸福里「前厂后店」的模式也很好地适应了这一需求。低层开店，高层办公，有效地解决了高层出租问题。目前项目出租率办公为 100% ，零售 90% 。前期改造投入的6000 万，据了解仅两年已全部收回了成本。

作为文化产业园区，幸福里通过发挥场地优势举办时尚发布会、新产品展示与定制、创意家居用品、艺术陈列品展览等商务合作，在提升人气与商业价值的同时，也增加了收入来源。

03

船厂1862

时尚艺术商业中心

船厂1862前身为始建于1862年的上海祥生船厂厂区，由日本建筑师隈研吾亲自主持改建，以“修旧如旧”为原则，巧妙保留老建筑结构及老砖块所拥有的历史感和工业感，并通过加层让空间得以有效利用。

改造后的“船厂1862”，变身为一个26000平方米的时尚艺术商业中心，包含800座席的中型艺术剧院“1862时尚艺术中心”以及约16000平方米的沉浸式艺术商业空间。为保持项目特有的尺度感，设计还在空间内部设置了两个南北贯通的中庭， 以连接黄浦江与城市。

改造后的剧院观众厅挑高达10米，除了座椅和舞台其他元素几乎都保留原样，空调管道和电缆被隐藏在原有粗糙的通风管中，与周围环境浑然一体。1.6万平方米的商业空间里，引进了包含艺术设计联合工场、画廊、艺术品商店、高端定制、高端汽车展示厅、江景文化餐厅等业态，在船厂形成了文化磁场，成为承载上海潮流复兴的新地标。

04

三邻桥体育文化园

全龄化体育服务综合体

项目由上海日硝保温瓶胆厂改造而来，基于地铁不直达、周边聚集了以30-40岁年轻家庭为主的近75万人口，将目标人群定位在C端，同时以国家扶持的大政策大方向为主导，最终将主题定位为上海首家体育文化产业园。

园区内设“体育运动”、“文化艺术”、“活力市集”、“配套商业”四大板块：体育运动区集合了健身、搏击、篮球、跑步、少儿体能、攀岩、潜水、高尔夫等丰富的体育活动，真正做到“全民运动”；文化艺术区包含各项文化艺术体验和培训；活力市集区打造集食材零售、特色饮食、休闲体验于一体的生活空间；配套商业满足园区及社区日常的生活需求。

在户外区域，三邻桥设置400米环形跑道，还有乒乓桌、蹦床、平衡荡桥、康体漫步机、独木桥等多个有趣体育设施，希望让运动的快乐渗透更多人的生活之中。同时，三邻桥还特别设置了以公益为主的1500平米大会堂和1300平米中央广场，用来举办各类文体活动，引领全民热爱运动、走向健康。

项目通过以体育为主体，挖掘运动前后的消费价值，实现了“体育生态完善、多元产业集聚、社区邻里相融”的目标，形成了有机循环的经营方式，同时也开创了新型多元化共建创意社区的先河。

05

上生新所

新型城市活力社区

上生新所由孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部3处历史建筑、11栋贯穿新中国成长的工业改造建筑、4栋风格鲜明的当代建筑组成，1951年起，地块被征用作上海生物制药研究所（上生所）办公地点，2016年进行更新改造。

项目从空间、文化、内容三个维度进行升级，对历史建筑进行最小干预的修缮，保留历史面貌，对于非保护类建筑并不拆除重建，保留建筑自身特色，结合新功能对局部进行空间、材料的改变，在历史环境中创造与当代相符的新空间。

考虑到项目和周边老旧小区的联系，新所对空间定位原则为开放·共享，将两边通道打开，把空间开放给周边的居民，并增加了小片绿地、商业配套、休闲广场等新功能，通过与周边的生活空间连通，形成强互动性。

在业态定位上，引入金融、文化和多媒体等行业企业，全方位涵盖工作、娱乐、生活和文化需求。也将项目从原有单一生产研发功能转变为公共开放的公园、商业活动、办公产业，以及文体空间于一体的，符合市民生活需求的“7X24小时开放街区”。

06

上海力波中心

产城融合综合体

上海·力波中心是力波啤酒厂转型升级、提升产业能级的重点项目。项目30万方，分东西地块，将“留改拆”充分融合，采取一部分保留、一部分改造、一部分拆除的原则，打造出集商业餐饮、商务办公、租赁式住宅、综合娱乐、绿地休闲、文化体验等核心功能于一体、打通15分钟生活圈的产城融合综合体。

其中东地块涵盖了花园式独栋办公、5A甲级写字楼、租赁式住宅、MINI MALL及街区商业等多种业态。西地块的力波啤酒厂，拥有多幢轻工业风老厂房，项目在保留原有框架的前提下进行整体修缮和改建，打造成具有上海品牌记忆的文创园，并以啤酒厂建立的年份为寓意，命名为“力波1987”。

焕新归来的园区保留了60米高的烟囱、14米高的锅炉房及40米高的麦芽仓等具有80年代海派工业风建筑，以工业风IP、文化创意产业园形成独特的创新产业地标。

最先亮相的由锅炉房改造而来的“力波1987精酿馆”是整个项目的记忆点和商业IP，一楼空间为精酿啤酒体验馆，二楼面积1700平方米的老锅炉房，以独特的空间吸引各类时尚秀、明星活动、品牌发布会及电竞比赛等。目前，精酿馆主要吸引两类客群：一是对力波啤酒有感情的人，二是对精酿和国潮感兴趣的年轻人。

总结

从6大转型案例，我们可以看到，发展到第三阶段，上海对旧厂房的改造，已经不在局限于办公 零售的创意园形式，而是以更多元的业态融入及更强的主题性塑造来拓展商业的消费路径，且通过打开商业空间从而建立商业与周边社区的连接来引流，产业选择上则侧重考虑与城市融合发展的关系。这与我们上篇推文《存量资产盘活：老旧厂房商业化再利用有哪些可能》分析的国内外旧厂房改造方向及趋势基本一致。

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