上海未来五年房价分析（上海楼市未来5年）

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好！我们很快要走人才引进在上海落户，想购入售价在900-1000万的二手房，按目前的政策需要准备多少首付现金（包括其他可能的税费佣金啥的）？

沪叔：你好，回顾楼市几十年历史，像2004,2009,2015年救市，房价基本三个月左右反弹上涨，自2020年疫情三年，出行和信心方面受影响，房价未来明显波动需要时间，当下存量市场来讲上海不缺房，上海的刚需和改善需求都非常大，没有房的想买房，有房的想换房，这些需求会在未来逐步释放，攒首付获得房票是需要时间的，谁先上车占了城市优质资源，谁就能获利。分化时代到来，一边是小麦西瓜抵房款，一边是豪宅市场走出独立行情。贷款宽松的窗口期不会太长，低息贷款是一种金融资源，既然是资源就不可能无限量供应，关于什么时候买房以及后市走势详见知识星球。对你来说，三价取低”的按揭政策，如果是首贷，首付成本准备6成相对保稳，如果是二贷，首付成本准备8成相对保稳。

提问：沪叔您好，社保目前购房积分应该在55-56，关于买房有几个问题咨询：1.单身，无婚育打算，计划买50方左右的小两房或可改两房的一房一厅（偶尔父母朋友过来留宿需要）长期自住和资产保值及升值，考虑通勤及进城方便性，打算买靠近地铁口（1.5km内）的房子自住，并且地铁到徐家汇7站左右范围圈内的，请问我买这样的房子能实现资产保值和增值吗？除了交通是不是还需要附带考虑学区医疗商圈的问题？2.现公司有公租房政策，最高可签约6年，房租较实惠，且理财投资年化收益约4.2%。结合目前及未来上海房价涨跌趋势，我是现在下手还是等6年后（买房目的之一是住的方便）？或者大概什么时候适合下手呢？3.如1所述需求，有哪些板块的房子推荐？目前心理总价300±50万（500万以内无压力），比起老破小，新房和次新房是不是保值和升职空间更大？需要把预算调到多少才能买到新房和次新房？4.最近有稍微看了一些中介挂的250-350万的二手房（大多老破小），因为比较熟悉漕河泾附近所以对金虹桥和梅陇板块比较感兴趣，这两个哪个更值得买呢？

沪叔：你好，一连串问了这么多的购房相关问题，一句话总结你的想法和需求，也就是500w预算内买自住的房子，上海首套房也考虑未来增值幅度和置换，该买哪里，为什么推荐这里，应该什么时候买？

任何事物都有周期,电商刚起步的时候，在淘宝上随便开一个店就能赚钱,现在短视频和直播是风口，每个时代的转折点，是命运的分化，房地产几十年来，一直宽松必涨、收紧必跌，今年楼市放松是主基调，政策出台到房价开始上涨是需要2-3个月时间过渡的，所以入场时间是足够的。你于漕河泾产业园工作，当下落户后积分在55-56分，九亭泗泾的房子打新可以试试看，如奥林匹克花园三期，复地富顿街区，格力泗泾，积分要求应该不会很高，这积分有小概率可以入围。

其次买周边二手，500w以内一定是预算内可控，优先买2房，优先买次新，优先买商品房，优先买电梯房。

金汇龙柏古美金虹桥这四个版块均可以了解，具体看需求对应版块配套，你的核心首要需求点有哪些，预算有限，要择优，而不是什么都想要，现实什么也都要不了。

提问：沪叔，你好，预算600万左右，积分57.5（系数0.1算），工作地点不限，看看颛桥紫薇花园，华发四季半岛，虹桥俊灿星城，碧桂园柏悦前湾，浦发唐城，浦发虹湾，或者现有宝山几个品质盘等。这些个盘从自住，配套和投资角度来讲哪个潜力和升值空间较大，回报较高，能否排序一下。或者能否有更好的盘值得推荐一下？从品质角度讲这几个盘差距大不大，可否排序，谢谢。还有浦东金桥御桥等地楼盘，综合做个比较

沪叔：你好，房地产，其实一直是个赚钱的好东西，很多人的买房心态总是跟过去的价格做比较，他们总是觉得房价已经很贵，以后不会涨了。身边有个朋友2019年想买房一直犹犹豫豫，看中房子当时觉得太贵，等到2020年下旬再去买，房价已经大涨一波。今年上海自疫情解封后，豪宅市场先复苏，当下上海楼市，热度其实慢慢已经有了，随着年底更多的房票、更多拆迁安置的资金入场，年底上海楼市不可说。你这个600w预算总价，50 75个月社保，这个属于中段偏低的新房积分。打新预算固定了地段是近郊或外环边。打新积分决定了目前能入围的新盘非热门或单批次房源供应量足够多，低积分或不触发积分的楼盘。如你上面叙述已经看过的盘面中，浦发唐城入围的几率很小，四季半岛入围几率较小，紫薇花园供应量较多，认购比1.8要达到1555套认购才会触发积分，这个是比较保稳的地铁盘，但同时存在交付晚和得房率71%比较低的缺点。其他你提到的新盘都是相对有鸡肋缺点的盘，这里面的优选可以考虑宝华颛桥紫薇花园，有关上海投资回报率高的盘见知识星球。

提问：沪叔，你好，请问预算在700-800万在北京哪里买新房呢？

沪叔：你好，其实这个七八百万的预算的话，如果不追求品质的话，买二房可选择的余地就特别大。新盘的话可选择的余地就比较大了。可能在北京的经济第一强区，经济第二强区和未来可能成为经济第三强区的区域选房，经济第一强区的话就是海淀有一个盘是能符合这个预算范围内的，然后第二的经济强区朝阳，朝阳的话其实沿着环线，五环到四环，中间这边大概有六七个盘能选，都是在这个价位段的。另外的话就是未来有可能成为经济第三强区的这个亦庄也有两个非常值得买入的盘。

提问：沪叔，你好，请问赚取人生第一桶金？

沪叔：你好，人这一生80%的时间都是琐碎，踏准20%的几个关键点，以后路越走越顺。大部分人现状，说穷吧，还有个班上。说富吧，兜里也没多少钱。说懒吧，每天都是早出晚归。说傻呢，什么道理都懂。说聪明呢，又不如别人会玩手段。普通人靠存钱是改变不了社会地位的，只存钱是富不了的，因为基数太低，富人都是把钱用在投资上。很多人想赚钱以为只需要找准方向就可以，不知道靠自己一个人摸索，只会走到黑，要记住当今仅靠“自我摸索”就妄想成功的人， 结果都是毫无例外地，先把前人犯过的错误全都再重新犯一遍。说到这里，想必你会问，那应该怎么办？具体详见沪叔的知识星球。