碧桂园房子为啥降价这么厉害（碧桂园走到今天）

文丨宁缺 编辑丨百进

来源丨正经社（ID：zhengjingshe）

继万科净利润腰斩后，“宇宙第一房企”碧桂园也交出了一份令投资者烧心的财报：销售业绩下滑，并陷入毛利润和归母净利润双降的窘境。

与此同时，高管的大量离职与频繁的房屋质量问题和售后纠纷更是雪上加霜。

这家从广东佛山顺德北滘镇走出的老牌房企，能否渡过这次难关？进军机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等的多元化之路，真的能走出一片新天地吗？

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多项关键指标持续下滑

碧桂园（02007.HK）3月30日披露的2021年财报数据显示，2021年全年，权益销售额5580.0亿元，同比下降2.22%——这是其近十多年来首次出现的销售业绩下滑。

2022年前三个月，权益销售金额分别为363.6亿元、327.6亿元以及301.1亿元，同比下降9.8%、30%以及42.9%，降幅逐渐扩大。

与此同时，碧桂园还陷入增利不增收的窘境。2021年全年，实现营业收入为5230.6亿元，同比增长13%，但毛利润为927.8亿元，同比下降8.1%；归母净利润268.0亿元，同比下降23.5%。

事实上，毛利润、净利润已连续两年下滑。根据财报数据，2020年，碧桂园毛利润为1009.1亿元，净利润约为541.2亿元，与2019年同期相比分别下降21%和11.6%。

而且，盈利水平也在逐渐走低。2019年-2021年，净利率分别为8.1%、7.6%、5.1%，下滑趋势明显；同期，毛利率分别为26.1%、21.8%和17.7%，每年下降幅度均超4个百分点。

《正经社》分析师梳理获悉，碧桂园的盈利水平之所以连年下滑，一方面在于，深度布局三四线城市的策略出了问题。前些年，为了避开一二线城市激烈的土地竞争，碧桂园大幅押注三四五线城市。但在后来的房地产下行趋势下，低线城市的房价缩水更加严重，其只能不断降价处理，导致能够到手的利润逐渐变少。财报数据显示，2018年-2020年，其楼盘销售均价分别为每平米9266.6元、8853.6元、8475.6元、8402.4元，下滑趋势明显。

另一方面在于，地产业务质量遭受广泛质疑。在房地产开发上，碧桂园将高周转模式运用到极致，自称“拿地之后4个月开盘，5个月资金回正，6个月资金再周转”。但高速度的背后却不是高质量，其很快就成了国内施工事故频发的地产开发商。比如2018年，就曾因40 天内连续发生上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目裂痕、六安地王项目坍塌三起重大死伤事故，被推上风口浪尖。房屋质量方面，诸如房屋漏水、墙体开裂、装修劣质糊弄业主、厨房推拉门歪斜、家里冻成冰挂等质量和装修问题，更是一度此起彼伏。

在刚刚过去的2022年“315”消费者权益日上，不少购房者控诉称，碧桂园存在延期多年仍然交不了房、房产证迟迟办不下来、资金链断裂房子烂尾、虚假复工欺骗业主、物业不作为等问题。

房子渐渐地卖不动了的同时，碧桂园的中高层也不稳固。仅仅近期离职的区域总裁，前前后后就多达40来位，包括原副总裁王少军、前晋东区域总裁吴蕴睿、前兰碧区域总裁渠晨曦、前新疆区域总裁宋朕等。

财务基本面也不容乐观。2015年负债规模还只有2726.16亿元，到2021年已经飙升到了1.65万亿元（含预收），足足增长了6倍。在绝对数额上，碧桂园只比“巅峰时期”的恒大少了3千来亿元。

在负债率上，截至2021年底，碧桂园资产负债率为84.57%，高于恒大的82%，扣除预收款后的资产负债率为74%，仍处于三道红线的监管要求中的黄档（大于监管要求的70%的界限）警示线。

02

物业竞争激烈尚需深耕

近年来，在行业流动性收紧等要素的影响下，楼市遭遇“急刹车”。

2021年，全国商品房销售额为18.19万亿元，同比增长4.8%，增速明显回落；百强房企业绩也罕见出现负增长，整体的目标完成情况也远不及历史同期，逾8成房企未完成年度销售目标。

在此背景下，房产企业不断有业绩下跌、资金链断裂、裁员等负面新闻传出。

另外，根据七普数据，中国常住人口的城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），已经接近实际城镇化率75%的拐点，城镇化的速度将大幅放缓。

对于以下沉市场为主的碧桂园来说，这无疑是个严重的打击。《正经社》分析师梳理财报数据获悉，2021年碧桂园5580亿元的权益销售总额中，68%来自三四线城市。

为了短期内增收，碧桂园将目光放在了物业服务上。物管企业主要的营收来源就是业主缴纳的物业管理费，影响收入的核心指标就是物业在管面积和每平方米每月收取的物业费用，是相对稳定的营收来源。

2021年以来，碧桂园加速收购物业公司，强化社区服务：年初，以49亿元收购了蓝光嘉宝服务；9月中旬，斥资100亿元收购富力物业全资子公司富良环球，期间还并购了彩生活服务等大大小小的物业服务企业；2022年2月又以31.29亿元拿下中梁物业。

随着物质生活水平的提高，人们对于社区服务方面提出了更高的要求，碧桂园将重心放回居住价值的打造和生活价值的赋能上，顺应了时代发展趋势，未来的物业服务将有不错的发展空间。

不可否认的是，物业板块的布局有助于碧桂园在业绩上实现增长。但与之相应的是，物业板块的竞争也逐渐激烈起来。目前，中国恒大、碧桂园、万科、融创中国地产四大巨头都在“圈地跑马”，收并购、合作等进展得如火如荼，碧桂园想要保持竞争优势还需持续深耕。

03

多元化远水难解近渴

除了物业服务，碧桂园还在继续寻求多元化发展。

在此前发布的相关报告中，碧桂园自称“已经建立了一个囊括智能建造、智慧餐饮、现代农业与新零售的多元化投资组合。”

根据CVSource投中数据，2021年以来，碧桂园参与了茶里、文和友、林清轩等多家品牌的创投。截至2021 年底，创投项目股权资产组合价值约200 亿元，其中38%分布于国家政策鼓励的硬科技与先进制造，累计投入企业已成功上市18%。

拿智能建造来说，过去两年多时间里，碧桂园在建筑机器人产业上搭建了全新智能建造体系，融合了建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化，实现了建造全过程的管理智能化、建造自动化、生产工业化，解决了建筑行业用工成本上升，品效难平衡等痛点。

截至2022年2月底，碧桂园旗下的博智林已有21款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目；累计交付超750台，累计应用施工面积超700万平米。

《正经社》分析师认为，建筑业是中国国民经济的支柱产业，传统建筑业向高质量、高科技方向发展是行业的必然趋势。在这当中，建筑机器人又是不可或缺的一环，在国家的大力支持下，发展前景很可观。

与此同时，随着人工智能、机器人、5G、新材料等技术与实体产业的融合，智能时代将要来临。碧桂园的餐饮机器人、现代农业等项目都有着非常广阔的发展空间。

但一如恒大在汽车等领域的跨界发力，“多元化”这条路并不是一蹴而就的。碧桂园从房企向科技企业的转型需要长期、持续的投入，何况眼下来看，碧桂园自身的日子并不好过。

4月4日，国际三大评级机构之一的惠誉，将碧桂园的长期外币和本币发行人违约评级（IDRs）的展望从稳定调整至负面，确认上述评级为“BBB-”，并将其高级无抵押评级及其未偿票据的评级为“BBB-”，一定程度上反映了碧桂园债务平衡性的弱化。

惠誉宣称，展望调低的原因，主要在于去年第三季度以来，碧桂园合同销售额和销售回款减少，以及行业利润率下滑。尽管碧桂园能够进入资本市场，但中国房企融资难和经营环境不稳定增加了不确定性，特别是碧桂园的杠杆率高于大部分投资级同行。

此外，穆迪、标普则分别给予碧桂园Baa3、BB 的投资信用评级。

总体而言，转型科技企业确实能提高想象力，但远水难解近渴，在继续尽快降低杠杆率、挽回资本信心方面，碧桂园仍然任重道远。【《正经社》出品】

责编|唐卫平·编辑|杜海·百进·校对|然然

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