日本房市泡沫后的恢复 日本泡沫崩溃史

#创作挑战赛#

日本曾经有一段泡沫经济崩溃的历史，那段历史对我们中国人，其实是有很重要的借鉴作用，今天分享给大家，或许我们也能在其中学到一些经验与教训。

所谓的泡沫经济是指某种经济资源的价格背离价值畸形上涨，并被轮番投机炒作，形成一种虚假的经济泡沫。到一定程度后，泡沫破裂，参与投机的大部分人受到损失，造成社会动荡，给社会经济发展带来巨大的负面影响。

而泡沫经济有三个最突出的特点：

一、泡沫的启动必须有炒作的题材，炒作的题材分为两类，一类是实物资产，如土地、房产、某种商品，另一类是虚拟资本，如股票和其他有价证券。

二、制造泡沫必须有策划者和跟风者。策划者是制造泡沫经济的始作俑者，也是泡沫投机活动的受益人，一旦泡沫做成以后，他们首先获利。跟风者是泡沫投机的参与者。泡沫经济一启动以后，会产生所谓的“羊群效应”，所谓“羊群效应”就是俗称的跟风，一群向同一个方向前进并低着头吃草的羊，如果其中头羊受到惊吓，转向另一个方向，其他羊也会迅速掉转方向，一起狂奔。

也有人称这种情况为“乐队大车效应”。所谓“乐队大车效应”，是乐队大车走在大街上时，很多人会紧跟其后，由最初的看热闹，到后来会有相当多的狂欢，虽然不知道狂欢的原因，也不知道大车将开往何方，尾随其后的人却会越来越多。当土地、股票价格不断上升的时候，人们也会像参加“乐队大车”狂欢一样，不断地参加购买土地和股票。一段时期众多的人参与购买，虽说不清是什么原因引起的，但价格的轮番上涨，又诱使人们更加踊跃参与购买，形成一种狂热的风潮，也就促发了“经济泡沫”的产生。

三、泡沫是一步一步形成并吹大的。制造泡沫的过程表现为一浪接着一浪的炒作过程，每一次换手，炒作物件的价格就往上推动一次，一直推到天文数字。

泡沫经济的形成，有两个重要原因：第一个原因是政府采取宽松的总体经济政策，有炒作的资金来源。泡沫经济都是发生在国家对银根放得比较松、经济发展速度比较快的阶段，社会经济表面上呈现一片繁荣，给泡沫经济提供了炒作的资金来源；第二个原因是社会对泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。这些泡沫经济形成的条件都可以在日本的泡沫经济中得到印证。

日本从1955-1985年就已经完成了经济起飞，进入了发达国家行列，成为世界第二经济大国。手中有了钱的日本企业和居民信奉“土地神话”。因为日本是一个岛国，山地多，平原少，土地也就成为日本的最稀有资源。在土地这一点上，日本跟我们中国真的很像，身为农耕民族的我们，对于土地的执念，或许早已刻在了基因里。

随着经济的发展，工业和城市占地不断增加，同时，由于基础设施建设对土地投资的增加，地价特别是城市房地产价格具有不断上升的趋势。然而，日本人将这种趋势绝对化了，认为地价只会上升，不会下降，以至于那段时间的日本人都把房地产投资作为一种资产保值和增值的方式。

他们开始制造土地泡沫，从八十年代后半期开始，日本地价飞涨，投机者以升值的土地作抵押，可以从银行取得更多的贷款，然后再去寻求新的投机机会，于是有越来越多的资金追逐有限的土地，造成房地产价格的进一步上升。

到1990年为止，日本房地产的总值估计二十兆，美国土地的面积比日本大二十五倍，但日本房地产的总值却是美国的五倍！理论上日本只要卖掉东京都，就可以买下美国所有的房地产，只要卖掉皇宫和庭园，就可以买下整个美国加州。当然，这仅仅是存在于理论中，因为这种畸形的经济结构实在太疯狂了。

而当时日本的银行业更是“土地神话”的忠实信奉者。八十年代后期，由于金融自由化、利率自由化的发展，金融机构之间的竞争加剧，银行的筹资成本趋于上升。在这种情况下，日本银行把房地产作为寻求高回报率的途径，对房地产业的融资大幅度增加。若以一九八五三月为基期，到一九九一年三月，日本银行业的贷款量增加了61% ，而同期对房地产贷款的增加量却高达151% ，同期的房地产贷款在银行全部贷款余额中的比重由7.2%上升到11.3% ，这些以土地为抵押的贷款专案全部在“土地神话”破灭之后成为难以消化的不良债权。

日本的股票也在这段期间呈现疯狂的上涨，从1955年到1990年间，日本股票的价格平均上涨了一百倍！巅峰时期的日本股市总值几近美国的1.5倍，占全球资本的45% ！日本电信巨人NTC公司的市值甚至超过了美国AT&T 、IBM 、艾克森石油、奇异电器、通用汽车的总和，日本最大证券商野村证券的市值更超过美国所有证券商市值的总和。日经股价指数在1990年的最后一个交易日，几乎站上四万点的高峰。

进入九十年代，日本的“土地神话”和股市泡沫一起破灭，泡沫破灭的引爆点是日本政府担心通货膨胀，于是日本中央银行开始管制信用，主动引导利率上升，把基本利率上调0.75% ，达到6%的水准，以期抑制房价和股价，股票市场和土地、房地产市场都对此做出了强烈的反应，1990-1992年间住宅、土地价格大幅下降，东京地区跌幅22% ，大阪、名古屋地区跌36% ，股价和地价“泡沫”彻底破裂。

随着泡沫经济的破裂，给日本经济留下的最大后遗症是长达四到五年的经济发展停滞。泡沫经济破灭后几年内，日本房地产价格大幅度下降，日经平均股价一度下跌了超过一半，其他金融商品也相继跌价。银行即使拍卖作为抵押品的股票和房地产等，也难以收回全部贷款，不良债权问题便在上述背景下形成。

日本的不良债权问题暴露后，引起国际金融界的广泛关注，许多国际金融业务从东京流向伦敦、我国香港、新加坡等其他国际金融中心。

年轻的日本人拼力买下昂贵的房产，想着退休以后能和家人一起颐养天年；经营多处房产，期望子女日后能靠长租公寓多一份收入和保障；未加深思便继承了故人遗产，以为房产再多一两处又何妨。但曾经的“土地神话”已化为泡影，截至2018年全日本的空房率达到13.6%，再次刷新历史峰值。整个日本无人想要的土地有九州这么大！

上图为1990年的日本东京：靠在建筑工地打工的流浪男子，带着简单的随行物品露宿街头。

日本不良债权问题同时严重影响到包括大银行在内的金融机构的信誉，日本居民纷纷将一部分存款转移到政府开办的邮政储蓄户头上。这一连串的多米诺骨牌效应加速了金融机构的倒闭，日本的许多企业系列和企业集团，往往是以金融机构为中心形成的，一个金融机构倒闭会连带一批企业随之倒闭。例如，兵库银行倒闭后，与其关系密切的公司和企业有三十一家随即破产，即使是还没有倒闭的金融机构，因受不良债权问题困扰，贷款态度变得保守，致使一些企业因得不到资金支持而倒闭。

这些情况一步步演变成金融危机。泡沫支撑的繁华假象一旦戳破，就再也回不去了。泡沫破灭后，日本陷入长达20多年的经济停滞中，直到如今，日本仍然没有完全摆脱泡沫经济的阴影。

最后给大家推荐《负动产时代》，房子是用来住的，不是用来炒的！这是我看完这本书后第一个想到的，原来就是为了避免让房子变成负动产，毕竟我们也是老龄化比较严重的国家，结婚生育的比例也有在下降。我以前很少看讨论经济史方面的书，但看完这本书发现还蛮有意思的，确实该多看看不同领域的书，可以拓宽思路，可以换个角度看问题。

当年高位接盘的日本年轻人，后来都过得怎么样了？日本的人口剧减已成定势，日本多地却仍旧频现房地产热潮，背后交织着哪些不为人知的利益暗流？一切尽在《负动产时代》，下方是正版链接，希望对大家也有点启发↓↓↓