上海的楼市现状（上海楼市再说一次）

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我本月结束社保达标，新房，预算500万左右，近地铁，有什么盘能推荐的么？

沪叔：你好，首先要知道轨交站点基本遵循了环线这一价值规律。（内环内>内中环>中外环>外郊环>郊环外），上海地铁线路多，买地铁房考虑地铁能级（既要考虑地铁上班的方便程度（包括换乘的方便度，比如人广、南西换乘就比较麻烦），也要考虑日后工作地点变化后是否还能相对方便。）经过越多重要工作地、商圈的地铁能级越高，上海地铁中典型的如：钻石2号线，白金1号线、12号线，黄金8号线、9号线、10号线，能级比较弱的有：3号线、5号线、6号线、16号线、浦江线等，去重要区域基本都需要换乘。这个预算2号线、12号线、8号线、10号线新房基本没有，1号线、9号线、3号线,5号线、16号线部分项目符合，。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，我打算趁现在的时间节点，把房子卖了置换掉，怎么样能把房子快速卖的很好？因为是第一次卖房子了，不知道该如何去谈判、谈判过程中的应该注意哪些？

沪叔：你好，首先是卖房准备，要明确自己是希望尽快出手还是挂牌估价。如果希望尽快出手，建议先改善房子的整体面貌。有出租的尽快收回空置，把住房在成本可控范围内进行整理，如重整脱落墙皮、更换地板、打扫清洁等尽量让房子看起来干净明亮整洁。还可以将家里的杂物与不用的家具清理出去，房子里只数量少、尺寸较小的家具（就是按照买售楼处样板间的模式处理）。其次是卖房过程，第一是中介，要尽量联系多家中介挂牌销售，不要让中介签独家。尊重中介的工作，可以为其卖房带看多提供便利，如给中介配门钥匙或更换电子门锁等，还可以加以物质激励。第二是设置挂牌价，在设置挂牌价之前，除了中介建议价格以外，我们还可以通过对自己的房子地段、交通、配套、小区以及户型、楼层、朝向等条件的综合特点进行评估，了解房子的卖点与缺点，然后了解小区内同户型的二手房整体的挂牌价格，一般如果市场行情不错，历史成交最高价就是卖房底线价格，如果市场下行则可适当让步。第三是卖房带看，如果房子具有足够的核心竞争力，可以选择让买家在一个集中时间看房，这样操作缩短了带看时间成本，也无形间给买家造成了心理压力，利于成交。第四是价格谈判，卖房时我们还要对买家的经济实力以及性格特点有一定了解，规避卖房中出现不必要的麻烦，也可以对谈判过程更好把握。谈判过程中要清楚自己的价格底线、首付比例以及付款具体时间点，坚守底线，而一些优先级靠后的点可以当作谈判筹码，总之适度加价让价，确保能够以一个合理的价格把房子尽快卖出去。具体详知识星球内部资料《卖房技巧篇》。

提问：沪叔，你好，现在上海买房的话有什么要求呢？本人在外地有房子，现在在上海买房的话，首付比例是多少呢？

沪叔：你好，在上海买房需要购房资格，外地人在上海买房只有三个途径：1.和上海人本地人结婚，以家庭名义购房。2.在上海交满5年社保个税。3.特殊人才引进落户成为上海户口 。目前上海实行的认房又认贷的政策，家庭名下在沪有一套住宅或者名下有一套住房贷款记录（包括外地的房贷记录），无论是否结清，贷款都算二套。根据你现在的情况，如果你在外地的房子是全款买的，没有过贷款，现在在上海买房算首套，首付比例是35%。如果在外地房子有过贷款记录，无论目前的贷款是否结清，现在在上海买房的话，算二套房。在上海购买二套普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

提问：沪叔您好，上海买房，已婚一个孩子，有一套房子自住，但是地段不行，不是很方便，居住舒适度也不高，预算总价1000万左右，想置换一套在中环买，碧云、新江湾和北蔡板块选哪里比较合适？有没有楼盘推荐？

沪叔：你好，预算一千万在中环买房，碧云、新江湾都是豪宅区，北蔡板块可选的房子要多一些。碧云社区位于浦东金桥地区，有外高桥自贸区和陆家嘴产业推动，是一个较为高端的国际社区，区域内居住舒适度非常高，环境优美，空气质量非常高，教育、运动、医疗等资源应有尽有，板块内住宅产品密度都较低，多数房子总价都突破2000万，预算1000万可选房源很少，项目产品一般，还可以看看金杨板块的次新房，品质较好。新江湾板块位于杨浦区，板块内由于有森林与湿地等自然资源，加上开发商的营销，板块地价攀升，一跃成为豪宅区，板块是个高端居住区，氛围较好，还拥有稀缺性与产品力皆具的别墅，是个热度很高的板块。1000万预算同样可选房源不多，预算再往上加一些可以买到品质不错的二手房。北蔡板块在浦东腹地，也位于中环上，靠近科技产业园区，同时附近也有高端居住区，在这边置业的主要是周边产业园工作的产业客户。板块规划能级较高，新房较为稀缺，教育与商业资源也很完善，小学学区较强。具体买房选筹，详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，上海买房，已婚有一套房自住，收入相对比较可以，经济条件较好，想置换一套居住舒适度高一点的改善房，比较注重生活品质，请问嘉定区的江桥跟南翔板块哪个更适合？

沪叔：你好，南翔跟江桥地区的房价目前已经不相上下，从位置和交通来看，南翔地区是历史文化名城，交通便利，周围地铁环绕，公路交通便利，交通便捷度高；江桥地区靠近市区，离虹桥较近，虽然轨道交通发展时间较晚，但是目前也已经发展的较为完善。位置上，江桥更占优势，但是南翔地区也不差。两个板块相差最大的是居住环境，南翔地区板块整齐，商品房集中，楼盘楼龄较低，外观较新，楼盘品质较高，多吸引上海中产阶级购买，比较有文化底蕴，商业配套设施也比较完善；而江桥地区商品房较为分散，人员素质参差不齐，在商业配套设施及人口素质上都比不上江桥。但是江桥地区的未来发展潜力比较大，房子升值的空间也比较大。总体来说，新中产阶级较为适合南翔，而预算一般较重视通勤的人士来说，江桥或许是较好的选择。具体买房选筹，详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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