北京近3年房价曲线（十年前在北京炒了十套房）

一

老刘曾经是山西的煤老板，比较小的那种，前些年国进民退的时候他拿钱离场，从此就想靠炒房来生活。

他刚入行的时候手潮，又遇到我这么个不讲武德的，不仅把我们公司不好卖的户型都打包给了他，还顺手把朋友公司的也塞给他两套。但他还算运气好，甭管怎么着也是住宅，虽然不好出手但升值也不算低。而且没过一年就限购了，再想买也买不了了。

所以老刘对我的态度一直挺矛盾，也不知道是该恨我还是谢我。当然他也理解，商业圈子里怎么会有帮别人发财的，只有趁人之危，利用信息差给自己牟利才是王道。

今天老刘又想起我了，发微信说感谢我当年手下留情了，没把公司那些商铺推销给他，否则那就赔惨了。

拉倒吧，我什么时候留过情啊，没塞给你商铺那是因为当时没货了，否则我凭什么看着送上门的钱不赚啊。

不过也觉得疑惑，怎么今天想起这个了？老刘说是遇到同乡，和他同时期卖了煤矿炒房子的。房子也买了不少，但到今天不仅没赚钱，还赔了至少上千万，甚至可能是几千万。

我第一反应是买在了温州呗，那个年代晋蒙煤老板和温州炒房团其实是一家，到北方炒煤矿的温州人很多，到温州买房的煤老板也不少。结果没想到是两边儿赔。除了老老实实认头赔钱出局的，只要是进去得晚且坚守在里边儿的，基本上都赔了不少。

但老刘说不是，就是买在了北京，只不过这同乡是潘石屹的铁粉，除了自住的星河湾之外，其他的投资房全是Soho的写字楼和商铺。

那就没辙了，老潘的项目就这样儿，江湖人称“土豪收割机”，割韭菜专业户，杀富不济贫，绝对是忽悠界的顶级高手，更有一个最大的优点就是“不坑穷人”。

我也不知道现在这几个soho都怎样，但前几天听说有人花5万多一平买了个商铺，那就可是说是捡了个大便宜。要知道十年前这里开盘时均价都8万多，10万以上的根本不是新鲜事儿。十年过去，据说很多业主根本就没挣过钱，偶尔租出去几个月收的钱还不够交物业费的呢。假定一个商铺200平，那亏损个大几百万不叫事儿，甚至千万真有可能。

老刘说他这同乡买了不止一个，还有光华路和朝外的，那就只能是夸人家有钱了。要搁普通人早就给拖死了，人家竟然能熬这么多年，绝对的土豪。

但这也不算什么，据说Soho系列里的这种土豪太多了。甚至经常有租房买房的给业主打电话，业主都忘了自己还有一套房呢。这一边是说明业主钱多心大，另一边也说明这房子实在收益低，业主都懒得费心了。

听说前几年Soho清理过一些业主信息，因为有不少都欠物业费太长时间了，找不到人。甚至是动用关系都找不到，逼得Soho物业只能上网搜判决书什么的，看看这些业主有多少已经进去了。

能说什么呢？这个世界很多时候都是公平的，凭运气赚来的钱经常会凭能力给输回去。或是让开发商们给摆一道，或是被其他行业的给玩儿残了。我是看到和听说至少十多个煤老板没落了，真是眼见他起朱楼，眼见他宴宾客，又眼见他楼塌了，落了片白茫茫大地不干净，一地的鸡毛。

二

老刘也买过几个商铺写字楼什么的，多数也是Soho的。主要是那几年没办法，手里拿着大把的钱，但没有资格买不了北京上海的普宅，所以只好跟着大哥投资潘石屹。但也不知道这大哥也是受害者呢，还是跟潘石屹有协议，反正这些后边跟着投资的小弟们都赔了。

老刘算好的，醒悟得比较早，除了留下几个写字楼，商铺都认赔出局了。他曾感谢我说是提醒了他，其实并没有，我只是清理自己手中的商铺而已。因为从2010年之后业内就公认商业地产进入衰退期，天量的供应让市场无法消化，或许有几个赚钱的，但产权分散型的必定无法与集中型商业竞争，所以能清理的就尽早清理了。

但当时潘石屹是不认可这些的，我也不知道他到底是怎么想的，按说挺精明的一个人应该看得懂趋势。但人家就是逆势而为，还赚得盆满钵满，也确实让人佩服他的手段。这其中晋商煤老板们的功劳非常大，属于“狼叼来喂了狗的”，从煤矿上榨取工人血汗的钱都砸给了老潘，强中更有强中手吧。

我参加过一次Soho业主们的维权，其实就是经营得实在太差了找老潘讨个说法。老潘有备而来，讲出一套套的道理很有说服力，业主们没什么应对能力，不在一个专业度上，那就只能当韭菜。

比如老潘列举了众多的成功商业街，然后说这些都是散售型商业，说明只要是坚持下去，soho商铺就一定赚钱。

可以说这案例有理有据的，但实际上他偷换了概念。举的都是商业街的例子，而soho根本就不是商业街，只不过非得往上靠而已。那如果说是商场，全世界的商场没有一个散售之后能经营好的，一个都没有。

综合体和商业街完全是两个概念，一个就是自然生长，图的就是随意，是否成功听天由命。而商场必须统一经营，否则也就谈不上什么风格和档次了，注定失败。

这就产生了一个悖论，赚钱的商场是不可能散售的，只能整体出售。而散售的商场就绝不可能成功也就赚不到钱。但买房的投资人又希望买到赚钱的商场，那就只好被开发商利用割韭菜了。没办法，都是你们逼的。

三

我刚入行的时候干的是商业地产，那会儿就有说法：商业地产是大学生玩儿的，住宅则是小学生都能玩儿。所以住宅只能赚有数的钱，商业则想象力无穷，赚的钱也没有上限。

“一铺养三代”我最早是在广州听到的，大概1995年前后。那会儿的北京还没有什么产权商铺，除了门脸房就是租柜台。后来是木樨园的大红门先有了玻璃隔断，之后雅宝路动物园等地也就都采用了开间的形式，各种模式也逐渐成熟。

北京第一个产权商铺出现在丽泽，就是现在的居然之家。当年叫碧溪家居广场，老板王保平，开始也是煤老板。也不止是煤矿，各种矿业，反正是家里有矿，财大气粗。后来什么买卖都干，长阳的碧溪垂钓园就是他的产业，曾经名噪京城，非常好的休闲场所，前几年给拆了，原址就在地铁广阳城站东边。

2002年，王老板推出了北京第一个产权式商铺，碧溪广场，16万一个铺，十来平米吧。承诺售后返租，三年回购什么的，我也记不太清了，反正条件非常好。当时的16万可不是小数目，能在回龙观全款买个一居室了，放到今天至少价值300万。

但这第一个产权商铺就是骗局。未必从一开始就想骗，但最后的结局是经营不善，资金链断裂。那商场倒了，投资人就血本无归了呗，甚至昌平有老两口把拆迁款和积蓄全都投进来了。在多次索赔无果之后，老爷子干脆喝敌敌畏寻了短见。

这件事当时闹得非常大，后来王宝平被判入狱四年，罪名是非法集资。这就已经很不错了，是当时众多法律专家研究后才定下的，否则如果定诈骗，那王老板弄不好现在还在监狱里呢。

但散售式商铺也有经营得好的，除了步行街就是市场，比如木樨园等服装类，中关村科技类，还有各种各样的小商品杂货类。也就是不怕乱也无所谓统一形象的还行，自然竞争，看是否赶上风口了。

而商场类的呢，散售的没一个经营得好的，全都熬不过三年。尤其是售后返租的，三年绝对是大限，通常一年多就完事儿了，老板从一开始就准备好了退路。

soho就是商场式，只不过挂了个商业街的幌子当噱头。老潘当时倒没惦记着跑，是这几年才准备跑路的，还没跑成。

四

其实在我看来，散售式商铺的经营管理难是一方面原因，最主要的还是因为风口过去了。2008年四万亿计划之后，无数的资本砸向了商业，哪座城市都是超规模开发，竞争到了白热化程度。在这种情况下还想靠运气成功，几乎等于痴人说梦。

商铺是从来也没有过限购的，犯不上宏观调控。因为无论是开发商和投资人都知道投资有风险，那就赔了活该，命苦不能怨政府。只要是开发商没有违法，那连讨说法的地方都没有。

就像Soho，20年前在建外的商铺就曾经高达9万一平，那会儿中关村的房价也不过是6/7000，望京更是才4000多。现在这商铺估计也就能卖5万多块钱吧，不知道多少茬儿韭菜已经和鸡蛋虾米皮鬼混在一起成了馅儿了。

总之吧，我并不是说商铺不能投资，只是非常的难，难上加难。如果真的想投，那最好先学习到地产大学生的水平，那都未必能成功，因为还有政策和运气呢。

都说商铺得熬着，但三代养一铺的时间是不是也太长了，未必熬得起。

仅供参考。