上海刚需怎么买房（上海刚需买房攻略）

关于中介。

建议：初期多接触各色中介

红马甲（太平洋），绿皮（链家），中原，我爱我家，大房鸭，Q房网，美凯龙，各种门口不知名的小中介，不要迷信绿皮12项真心承诺服务，都是营销套路。

本质上，什么公司的中介并不重要的，重要的是中介本介。

首先，要看这个中介本身是否对周围一清二楚，是否深耕某板块5年以上。

因为这意味他能熟悉附近每个小区，每套房的优劣。能掌握到这个板块最新出来的笋盘，并且第一时间通知到你，让你抢到。

我接触到非绿皮的一个中介，就是建筑工人出身，右耳听力受损，所以说话特别大声，给人很有气势的感觉。为人直爽，喜欢唠嗑，是板块内的妇女之友，很多阿姨的房子都是他的独家房源。

他在板块8年多，连续5年是业绩冠军。

每一套房，带我看房的时候，他都会把所有缺点优点给我解说。房东能看到他很卖力地推荐，我也能更全面地了解房子。

不知道你们有没有经历过，一些中介带看房，整个氛围很压抑，进门以后呢，房东看着你，中介看着你，你看着房子。令人窒息的安静片刻，你看完房子，其实也看不出个啥，无非就看看窗外视野，房内装饰和格局。

好的中介，会告诉你的：

这个房子坐朝并非正南，而是偏东南，这种朝向房子的缺点是早上太阳来得早，优点是西晒也少，夏天日照最长的时候，北边的房间也能被阳光晒到一小部分，这样北边的房间潮气不会那么重。

好的中介，还会告诉你：

哪些是承重墙，如果觉得采光不好，将来装修可以怎么改。你想90平做三方两卫，他会告诉你水管在哪，可以改成厕所，哪些砌起来，做成一个小书房。

具体例子就不举了。反正这种中介很少，而且他也只对某个固定板块清楚。

不是那些帮你穿鞋套的中介就是好的中介，真正好的服务不是卑躬屈膝，随叫随到，而是专业。

第二，要看中介的处事风格，待人接物，谈判能力，细心程度如何。

因为二手房交易，核心就是选房 砍价 走流程。

议价空间不透明，繁琐细节众多。

靠谱有能力的中介会对房东背景，房东心态拿捏的很到位，杀价很凶。

多年的交易经验，让他知道每个环节最新的政策和时间节点，一些法律风险可以帮买卖双方规避掉，达成撮合。

最后，不要迷信中介，以上说的中介，能遇到便是服气，看了百来套房也遇不到一个这样的中介。

再说，中介的学历程度基本就只有中专，大专的已经是高学历了，也不能对他们的专业有过多要求。

虽然现在绿皮宣传只招本科生，但是说实话，那些初出茅庐的本科生，稚嫩有余，套路不足。还是营销手段而已，不要迷信啊。反正说到性价比，绿皮是最不推荐的中介。

我找的就是风评很差，让人闻风丧胆的小红帽（太平洋），之前我也对她们有所排斥，因为他们把客户电话挂在内网上，任人拨打实在让人厌恶。但也不得不说，靠着他们一贯快准狠的作风，也是帮助我杀了很多价格。

坐拥10套拆迁房的上海老阿姨都知道，买房要找太平洋，卖房要找链家。

链家的砍价能力真的菜鸡一般。当然这也和2家公司的经营策略有关，后面我会列一张表罗列现在所有中介的策略和优缺点、中介费折扣空间。

至于太平洋很坑，是很坑，我也在各种论坛上，看到很多小买家的血泪控诉。其实后续坑你的那些事，学点法律，清楚交易和贷款流程，将风险前置，完全都可以规避。

绿皮特别喜欢黑小红帽，是的，行业平均坑人指数，小红帽确实比绿皮高多了，但他们骗的基本都是不太精明后知后觉的小白，比如我同事也是通过太平洋买的二手房，就被坑了贷款评估费。而我就没有。

以上只针对二手房交易，一门心思买新房的小伙伴完全不用担心这一点。

因为——新房压根没有中介费！

唯一需要注意的就是，所有中介都在推的房子，一般都不是很好的房子。不愁卖的房子根本不会找中介来代理。只有本身有硬伤，开发商自己都没有自信卖掉的房子，才会找到中介，支付中介代理费，也就是通过中介带来的客户完成成交后，会给到中介一笔巨额的奖励。

上海绿皮呢，因为二手市场惨淡，转型做新房的很多。一般是和新房开发商谈一笔代理费，每卖出一套新房，带看的中介拿部分钱，平台拿部分钱，公司内部的内勤员工拿一部分钱。

对了，关于绿皮中介的资历，你还可以这样问他，小伙子，是A几的。保证他吓出一身鸡皮疙瘩。屡试不爽。

因为这基本是内部人员才知道的一个等级划分，问出这样水平的问题，他们基本对你怀有敬畏，不太天花乱坠地花式套路你。

A系列是销售系统，一般A4A5从业3年左右，A10是最高级别，基本见不到，因为他们拿最高的提成，有自己的稳定客源，基本都是大单子，不怎么服务我等刚需客户，A10的提成也是最高的，据说可以有1.5个点。

M系列是绿皮的管理层，一般是团队长或者店长，不会直接带看，带看体力活基本都是小弟做。一般在谈判阶段才会出马。

当然也不是说不找中介推新房都是好房子，有些新房是因为套数少，开发商太穷（是不可能的），已经在其他渠道投了很多广告。

之前我看过的一个新楼盘，徐汇区梧桐公馆，总共才3幢楼，没有找任何中介代理。婚姻登记中心却满是他们的广告。不过，认筹率还是只有10%不到，主要是户型太老旧，90平只做到了1房，要知道其他83平的都做成了3房的户型啊。

不符合时代和人民需要的新房，注定去化艰难。

吐血整理，各家中介的优缺点和适合人群

这个表一定要好好看哦~~保存，放大看。

中介对比分析

链家和太平洋对比

目前，链家在客源上确实存在垄断性优势。

我遇到的所有中介都会指导我下载贝壳app，说那里才是真房源，其他平台都是骗人钓鱼用的。

（别急，下一期就讲的是最全！靠谱！的网路信息渠道）

太平洋的中介们都喜欢用贝壳，然后贝壳上的所有中介服务都指向链家中介——细思极恐，有没有。

可以说，链家这步棋下的很高明，这不，前段时间太平洋联合其他中原等中介对链家宣战。

走到这一步，只能说其他中介的战略方针没有链家站的更远。

在其他中介无差异服务的大背景下，省心省力地选择链家，是多数消费者的选择。

只有少数像我这样像价格低头的买房者才会费劲心思去找其他中介。找到最高性价比。像我这样的人又有多少，僧多粥少，为非绿皮们担心一波（关我球事）。

本文划重点：

1. 初期找各种中介试水，越多越好。
2. 留专门看房的新号码，不然电话打你到哭。
3. 后期锁定2-3个中介为你服务
4. 上海链家最低折扣75折，如果有服务缺陷（比如中间中介迟到或者让你心仪的房子被别人抢走了）可以申请更低的折扣，不过最低也就75
5. 太平洋等中最低可以申请到1个点，甚至更低，如果中介帮你砍价很多，基本中介费就不怎么让了，求个平衡，你要心理有数
6. 链家，选A5以上的比较靠谱，找到M级直接带你看最好
7. 可以专注我，本人有律师证，等我考出经纪人证，可以找我做中介买房交易，哈哈哈哈

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希望给泥萌有点帮助~~~

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