买房子究竟是买什么（买房到底买什么）

本篇文章，重点探讨买房人非常关心的如何做买房定位的问题。也谈在预算有限的情况下，如何在买房前做好心理建设，房产市场永远是动态的，切莫让买房的心理停留在自己的小世界里。

文章为 @胖子开车去看房 原创，下文中文章作者胖子本人皆用第一人称“我”，或口语化的方式进行表达，方便阅读。

OK, Let`s begin.

我曾不止一次地在视频中用各种方式表达过我对购房人买房心理的看法，买房首先得搞清楚自己想得到什么？刚需自住，二次改善，纯粹非自用（TZ这个词目前某些平台不能直接表达，有可能审核不通过，你们懂，所以就写纯粹非自用吧，领会精神，见谅）很多人搞不清楚区别，总之就是一句话：我买的房子不能跌，别人涨10万我涨5万我就骂街。这严格来说这想法没啥错误，谁都想在有限的资金范围内，能多占点便宜是一点，人之本性而已，没有贪欲和欲望就不是哺乳动物，肉体凡胎谁还不是个凡夫俗子，都成了圣人那不就天下大同了吗。

可现实就是这么容易给你开玩笑，房地产市场的真实情况与个人需求的认知不足，自持资金的多少与标的物价值，总是在不经意间就让你感受到世态炎凉又自我否定，继而失去原本其实很简单并不难操作的购房环节。因为吃亏不行占便宜没够，因为别人有的我也得有，可是别人花的钱你有吗？

从大方向上来说，以济南市场为例，东部是趋势是未来这没啥错，可东部也分三六九等，不是我过去常说的那句从CBD往东到孙村，北到工业北，南到旅游路都有价值就能涵盖的，真要这么简单，大家都发财了，可现实不是正好相反吗？

那么刚需自住是什么？一等优先考虑离着工作单位近，通勤方便；二等配套设施相对能接受，且没有明显硬伤，做到这两点就足够了。还想着配套设施超级完善？未来升值潜力不能差？再次置换的时候好出手？您想啥呢？加预算吗？不加是吗？好的，考虑刚才说的那两点足矣！

而改善购房是什么？一等优先考虑小区配套和房型空间设计以及自己喜欢；二等考虑通勤距离，社交圈子，做到这两点，也就足够了。还想着价格超出预算太多或者价位便宜房子本来还不错却看不上眼？户型配套各方面倒是不错但就是距离核心城区太远？别人同时期买的我不能未来比他的房子涨得少？您想啥呢？加预算吗？不加是吗？好的，考虑刚才说的那两点足矣！

最后纯粹非自用（TZ）是什么？只需考虑选择哪种收益方式即可，如果收租金为主，只需考虑位置前景以及租售比和房屋空置期不要太久，并且把公寓商铺等纳入考虑范围，或者说优先考虑租售比高的商业地产，亦或是通过各种合理合法可规避风险的GG原理（公开网络无法直说那个词，见谅）综合搭配，别一提公寓商铺写字楼就跟吃屎了一样觉得恶心，此种情况下切莫再要去过多考虑（注意我的用词，是过多）房屋本体的未来转手还能大赚。

如果以未来房屋本体价值收益为主，请务必以市场上未来接手的买家大概率能接受的需求或者区域的房子作为判断依据，以城市发展主轴，产业布局的优势方向，以及城市产业发展的层级作为判断房地产层面以外的最重要要素，在这个基础上，持有期间房租收益能多一点是一点，见好就收，千万别想当然地认为这个位置现在看着多偏僻多么郊区，或者这个房型就是入不了你的眼自己就是不喜欢，或者又要好租还要便宜，说不准未来我就算是不卖了自己住还得住的舒心方便。

如果这两点理解不了，或者无论如何就是做不到，不好意思，这不是加预算的问题了，是您就是大爷，房子这点小钱您可能看不上眼，或者更直白一点，该干嘛干嘛去，您不适合通过和房产打交道获取一些应有的回报。买房对于您来说，只能是自住或者改善。

任何一个行业在发展到中后期的时候，都不会再是刚开始的一片蓝海，别管自己有没有经验只要有点钱投进去就能获取不错的回报；任何一个行业发展到中后期的时候，都会极其需要常年浸润在这个行业里，且通过这些常年的浸润斩获一种对这个行业比一般人更能去提前预判的眼界，再搭配上资金和孤注一掷的勇气，以及在这个行业下行时比别人更能承受的耐性，如果做不到这些，请务必不要认为自己还适合在房子这种已然非常红海，且我如果判断没错未来不出10年一定是超级深红的房产市场里腾转挪移。

所以，越往后，买房是越讲究技巧和经验，且必须搭配勇气毅力资金等缺一不可，现在这些还只是应用到比较考验纯粹非自用（TZ）的购房人领域，但这些未来一定会下探到刚需和改善领域，房子确实是个民生问题，也确实需要稳健优先，但正如我开头说的那样，只要你是个人，那就有贪欲。公和私，到底有没有大公无私？没有！“公”字底下就是“私”，旁边还得加上“利”，有了“利”就一定会拆分“公”为“私”。看看老祖宗的造字艺术，全都给你想到了，这就是人性，这就是江湖，我直播的时候不止一次提到过一个大染缸，那大染缸里，可全都是人。

当然上述那些就扯远了，因为这个社会上包括你我在内的绝大多数人，都只是个微不足道的个体，真能去改变造字规则的人，早就把一切都给定好了，这个框架不变，任何腾转挪移都不过是韭菜罢了，只是多少而已。所以，对于买房来说，切莫听风就是雨，切莫出个什么事儿就让自己觉得我的房子要跌价，我又不能买了，又出啥啥啥消息了等等。或者上行区间里，房子又要涨价了，今天再不买就不行了，明天就没房子了等等。这都不是一个成熟购房的表现，如果是首次购房，尚可理解，因为毕竟没经历过的事儿，谁还没个人生第一次。

但对于改善还想多占点便宜，或者纯粹非自用（TZ）的前提下，还是以自己为中心，觉得市场不就是这样吗，不就是买个房子吗，买个房子我花钱还不得买个我高兴吗，或者还是总想讨个巧，我只能说，这个市场早就变了，过去你没吃上这碗饭，现在想起来吃了，请务必尊重房产这个市场，尊重房产这个行业，尊重未来还有那么一线生机能让你实现翻身的机会，否则，该干嘛干嘛去吧，真的，不是所有人，都适合吃房子这碗饭，这是我倒腾房子快10年来，现在能每天自然醒的最大感悟，尊重市场变化，尊重行业规则。

好了，今天就说这些吧，文章略长，感谢阅读，加个关注 @胖子开车去看房，给个赞啥的，就更好了~

胖子开车去看房，文章视频皆原创。

以一个曾经买房人和房东的视角，

观察和房地产有关的方方面面。

佛系慵懒即兴写作，理解万岁彼此安好；

房屋买卖不跪不舔，解决问题不聊关系；

观点通透切莫见怪，真话难听但是管用；

不接本地房企广告，独立自主想啥说啥。