房地产基础知识考试题库（答题闯关房地产基础知识知多少）

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本文由工隆建通智库研究助理余能编撰

第一关：填空题

1.房屋类型按照功能用途分为： 、 、 、 、 ；按照所有权归属分为： 、 。

2.七通一平是指： 、 、 、 、 、 通和 平。

3.土地使用年限居住用地为 年；工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地为 年；商业、旅游、娱乐用地为 年。

4.产生土地使用权的方式包括 和出让方式，其中通过出让获得土地使用权的方式有 、 、 和 。

5.建筑面积包括 、 和 。

第二关：判断题

6.房地产一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。（）

7.得房率是买房比较重要的指标，一般来说，在合理范围内，得房率越高越好。（）

8.容积率是买房比较重要的指标，一般来说容积率越高越好。（）

第三关：名词解释

9.建筑密度：

10.生地：

11.公摊面积：

12.套内建筑面积：

· 答案：

1.居住用房、工业用房、商业用房、办公用房、行政用房；公房、私房。

解析：房屋按照功能用途分为居住用房、工业用房、商业用房、办公用房、行政用房；按照建筑结构分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构等；按照所有权归属分为公房和私房。

公房也称公有住房，国有住宅。是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。

私房也称私有住宅，私产住宅。是由个人或家庭购买、建造的住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

2.给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

解析：“七通一平”是指基本建设中前期工作的给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整等的基础建设。

“三通一平”是指水通、电通、路通和场地平整，是建设单位和施工单位针对现场施工需要，根据施工组织设计而进行的施工部署，是施工临时设施建设；而“七通一平”是根据整个小区生活工作需求，由城市规划设计院进行的小区配套设施建设设计，具有永久性。完成了“三通一平”即完成了施工准备工程建设，施工队伍可以进场进入正常施工。完成了“七通一平”即完成了小区配套设施建设，小区可以交付使用。

3.70；50；40.

解析：根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地40年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或其他用地50年。

4.划拨、转让；招标、拍卖、挂牌和协议。

解析：土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

土地使用权的获取方式有：土地使用权获取方式主要有出让、划拨两种方式。

一、以出让方式取得国有土地使用权：是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，具体包括：

1.以招标拍卖挂牌方式出让土地使用权。

2.以协议方式取得国有土地使用权。

二、以划拨方式取得国有土地使用权：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

5.使用面积、辅助面积和净面积。

解析：建筑面积是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。

使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产和生活使用的净面积。

辅助面积是指建筑物各层平面中为辅助生产或辅助生活所占的净面积，例如居住建筑物中的楼梯、走道、厕所、厨房所占的面积。使用面积和辅助面积的总和称为“有效面积”。

结构面积是指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。

6.X

解析：房地产一级市场指土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商，是国家作为城市土地所有者直接参与经营的城市房地产市场，由国家垄断的。其主要特点是：国家是一级市场的核心，是最重要的市场主体，所发挥的特殊和重要的作用决定了房地产一级市场的垄断性、计划性和产权变动的单向性。它可分为四个专业市场：征地市场、拆迁市场、土地批租市场、年租市场。

房地产二级市场是指房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。主要是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业（房地产开发公司），在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让给房地产消费者。二级市场也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房产增量市场。二级市场也包括土地二级市场，即土地使用权转让。

房地产三级市场是指小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

7.√

解析：得房率是指套内可供住户支配、使用的建筑面积（不包括墙体、管道井等部分面积）与销售面积（建筑面积）之比。

计算公式：得房率=套内建筑面积/套型建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积 套内墙体面积 阳台面积

套型建筑面积=套内建筑面积 公摊面积

得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积越少，住户也会感到压抑。

一般多层的建筑物的得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%

8.X

解析：容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。

下面就用一个简单的方式来给大家讲解。

在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；

如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。

总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8

总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1

总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5

现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：

类型

容积率

独立别墅

0.2~0.5

联排别墅

0.4~0.7

6层以下多层住宅

0.8~1.2

11层小高层住宅

1.5~2.0

18层高层住宅

1.8~2.5

19层以上住宅

2.4~2.5

在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。

9.建筑密度是指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例。

解析：建筑密度是指建筑物的基地面积综合/规划建设用地面积。是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基地总面积与规划用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不会超过40%~50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

10.生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。

解析：一般而言，生地、熟地重点着眼于建设；而毛地、净地更多着眼于出让。

生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地；毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地；净地是指已经完成拆除，地面平整，并且不存在违背拆除的建筑物、构筑物等其他设施的土地，从物质的角度来讲，净地是指完成基础设施配套，场地内达到开工条件的土地；从权属的角度看，净地是指没有设定他项权利，土地占有、使用、收益、处分等权利不受限制的土地；熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设的土地。

11.公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

解析：公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整栋服务公共用房和管理用房的建筑面积，以及水平投影面积计算。公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警务室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

12.套内建筑面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。

解析：套内建筑面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。其是由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套内公共建筑空间的分隔以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一般计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台面积君安阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

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