商场经营模式思路（20万方体量的商场如何保持竞争力）

新项目往往能带来集聚人气的新品牌和标新立异的新场景，向来是行业考察的重点。在重视新开商场的同时，商业之家也持续关注着成熟商业项目的种种动态，尤其是开业十年以上老牌商场，他们每次大规模调改都密切关乎消费大趋势和商圈小环境的变化。而大体量商场则有更多空间和容错率，能够有的放失地进行各种尝试。

那些开业十年以上的大体量商业项目，是如何通过一系列调改转型和市场活动，在竞争日益激烈的商圈环境中保持竞争力呢？他们的近况又如何？对行业都是有价值的案例。

稳定是成熟商业的优势

商业之家梳理了上海众多商业项目，以开业至少10年、商业面积在20万平方米以上为标准，按照开业时间排序，大致有正大广场、龙之梦购物公园（长宁店）、五角场万达广场、百联中环购物广场、仲盛世界商城、江桥万达广场、世博源这7个。

大体量商业面积能容纳更多数量的品牌，再叠加上长年的成熟运营，具备了创造稳定业绩的客观条件。据公众号“Mall星人”统计，2021年上海有33家商场的营业额在18亿以上。将其与7个开业10年以上的mega级商业进行交叉比对，除了江桥万达广场和世博源之外，其他项目均位列上海营业额TOP33的榜单之上。其中，五角场万达广场营业额约46亿、百联中环34亿、仲盛世界商城24亿，其他大型商业项目也都在18亿元以上。

另一方面，首店比例是现下新开业商场的一个硬指标，品牌首店能为商场带来更多客流和关注度。在首店经济方面，成熟商业也不遑多让。这些项目中有5个都位于市级商业中心，大部分也都是所在商圈的核心项目，甚至是自成商圈，因而成为品牌入驻商圈的首要选择。

凭借着稳定的客流和业绩背书，以及商业氛围和消费黏度优势，成熟商业往往能吸引更高能级的品牌首店入驻。例如龙之梦购物公园、正大广场、五角场万达广场这类位于核心商圈的成熟商业，都是新晋品牌进驻商圈开设区域首店的主要选择。

调改共性亦是市场趋势

近十年正是国内商业地产极速增长的时期，商业开发模式也从过去的模块化复制，更迭到更多元化的商业定制，早年开业的商业项目当然也需与时俱进，不断更新业态、引进新品牌。

商业之家从这些大体量成熟项目近几年动态之中，找到了一些共性的调改路径，或许也反映了当前消费市场的种种趋势。

这两年最显著的趋势就是新能源车的崛起。多个大体量区域级购物中心如龙之梦购物公园、仲盛世界商城、世博源、百联中环购物广场纷纷开辟了新能源车主题区，其他几个商场即便尚未形成集聚效应，也都引入了不少相关品牌。

例如仲盛世界商城集聚了13家售价在30万元以上的中高端新能源品牌，长宁龙之梦购物公园则在B2层建设了近5000平米、入驻15个品牌的新能源汽车主题街区，而百联世博源购物中心在4区L1层专辟了一个2500平方米的新能源汽车馆，新能源汽车在承租能力和面积上都有优势，并且具备较强的家庭属性和目的性消费特征，可以说与大体量区域型购物中心的合作是高度匹配、相互赋能。

另一个很显著的趋势是传统主力店的退潮。多主力店模式能够帮助20万方以上的大型购物中心，通过更丰富完善的业态配置，吸引广域客流、延长留客时间，达到一站式全业态的初衷，同时也能去化商业面积。

早年大体量商场除了标配影院、超市、KTV等常见主力店外，还会有百货、家电、家具等主力店。最典型的莫过于万达广场的万达（万千）百货、万达影院、大歌星KTV、大玩家游乐城、万达宝贝王等自有主力店，而如今通常仅保留了影院、游乐和儿童业态。

与此同步的，还有超市主力店的迭代。上海大型购物中心的大卖场主力店已有不少已经撤出，或是转型升级为精品超市、会员店，例如五角场万达沃尔玛在去年撤出，中山公园龙之梦的家乐福已经升级为会员店，仲盛世界商城家乐福也有此升级计划，正大广场则将以自营KOW精品超市替代原有卖场。同时，百联中环和仲盛也有奥乐齐进驻。

随着区域消费的不断升级，更多潮玩、高化、户外品牌迅速拓店，拥有稳定客流的成熟商业也成为了品牌首选之地，不少品牌的拓展计划恰好与商场大规模调改时机匹配，便打造成了主题区域。另一方面，除了江桥万达广场之外，数个大型成熟商业也都引入了密室逃脱、剧本杀、室内滑雪、镭战大联盟等年轻客群喜爱的新兴体验式业态。这些商业项目拥有更多空间可以承载新兴业态，为商场吸引更多年轻客群。

老商业新动态

商业之家梳理上海开业10年以上、商业面积20万方以上的大体量项目，并以开业时间为序整理了他们近两年的一些动态。

当然，除了这些项目，像开业9周年、商业面积近32万平方米的上海环球港，开业11年、商业体量约17万方的静安大悦城等地标级商业同样值得关注。上海环球港是上海中心城区面积最大的购物中心，2021年有23家首店入驻；静安大悦城则是青年文化领域最具经验的商业项目之一，通过丰富的IP资源、快闪、展览以及大量全国首展，成功塑造了年轻客群聚集的“青年引力场”。而开业五年以上的五角场合生汇、七宝万科广场、上海万象城也都是所在区域的旗舰级大型购物中心，持续不断地引入新品牌，提升区域消费能级。

正大广场 2002年开业

24.7万平方米的正大广场早在2002年就已开业，是当时国内体量最大的购物中心。随着20年来的市场变化，正大广场已经经历了多次调整升级，而本轮大规模调改从2018年开始，对商场硬件、服务、业态及品牌多方面进行升级优化。

今年正大广场以“多功能生活场所”的整体定位，对商场多个区域进行场景焕新。在硬件上，正大广场重点对停车场和洗手间进行改造。业态方面，一楼西区2000余平的Venus生活方式主题区将实现业态更新，同楼层曾经的快时尚区域则将升级为黄金珠宝生活方式区。同时还将在一楼北区打造Alfresco酒吧西餐街主题区。

主力店方面，在2019年打造了美食与共享办公空间eat n work后，正大集团两大自营主力店KOW精品超市和正大乐影城也将在明年逐步开业。其中KOW精品超市全球首店经营面积约5892平方米，正大乐影城的上海首店将设华东区最大银幕的IMAX旗舰厅，并复合剧场、秀场功能。

品牌方面，2019年至2021年正大广场新开店总计302家，其中包括了全国、上海及浦东首店品牌近103家。今年正大广场引入了LACOSTE、任天游、PEAK-TAICHI、锦鲤拿趣、花谷兰泰、颖内、GUAVA、趁热集合、Holilan Tracel等新店首店入驻，预计全年将新开128个新品牌，调整面积超过2.8万方。

龙之梦购物公园 2005年开业

龙之梦购物公园位于长宁中山公园商圈，是上海早期轨交枢纽商业的代表。开业17年来，凭借着轨道交通2、3、4号线和成熟商圈的高客流，长宁龙之梦人气居高不下。

今年龙之梦的品牌调整以餐饮为主，商场引入了费大厨辣椒炒肉的上海首家旗舰店，虎头局渣打饼行、晋商故里、柠季的上海首店，以及B&C黄油与面包、人道素菜、好利来、丝路有约、五爷拌面等餐饮品牌。

今年9月30日，长宁龙之梦家乐福升级为会员店。这是长宁首家大型会员制超市，门店面积超5000平方米，九大区域集结近4000款单品。龙之梦还分两期打造了上海面积最大的新能源车主题街区。其中，刚开业的二期面积近5000平方米、集结一汽奥迪、梅赛德斯-奔驰、腾势、挚达、smart、领克、荣威、特斯拉等15个品牌。

五角场万达广场 2016年开业

总建筑面积33.43万平方米、商业面积26万平方米的五角场万达广场在2016年底开业，项目由5栋功能定位各异的裙楼以“品”字形布局，形成了纵横联系的商业步行街和中心休闲广场。

2021年5月起，五角场万达开始陆续对5栋裙楼进行硬件焕新。当年五角场万达引入了Champion、adidas originals、BA饰物局、完美日记、英国高街潮流服装品牌FG、斯凯奇、PUMA等品牌。主力店万达影城推出了沉浸式剧本杀品牌“万影寻踪”，将原有影城大堂改造并打造了4个不同主题的游戏房间。值得一提的是，另一家主力店沃尔玛大卖场于同年年底租赁期满闭店。

今年8月底，原特力时尚汇所在的C栋焕新开业，定位为“北上海潮玩新主场”。五角场万达C栋引进了近70家品牌，例如时尚与潮玩娱乐品牌niko and…、X11、52toys、超级A赏、潮玩星球等，恋爱社交集合店多巴胺研究所，以及镭战大联盟、白日梦撸猪社、小猫来了、Fit Trip等众多体验业态。除此之外，还引入了虹料理、汉舍、三号仓库、肥滔、左庭右院、皮爷咖啡、SeeSaw coffee等餐饮业态。与此同时，项目B栋一层餐饮区正在进行全面升级，E栋也将打造新能源汽车馆。

百联中环购物广场 2016年开业

百联中环购物广场商业建筑面积25万平方米，开业距今已有16年，是上海早期一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式购物中心。其主楼A区为20万平方米，东西半球C区为5万平方米，商场引入包括东方商厦、世纪联华、新华书店等主力店。

据媒体报道，百联中环购物广场目前致力于打造新能源汽车消费新地标，除了引进新能源汽车品牌进驻，还通过联合车展的活动形成品牌集聚。

仲盛世界商城 2010年开业

近30万平方米体量的仲盛世界商城是闵行莘庄区域、乃至上海西南片区的商业地标。该项目近两年的业态调整主要聚焦在美妆业态和新能源汽车两个领域。除开业至今的丝芙兰品牌集合店以外，自2019年下半年起，仲盛世界商城陆续进行美妆品牌调整，引入了Chanel、兰蔻、资生堂、植村秀、科颜氏、欧舒丹等知名国际一线化妆品品牌。其中，兰蔻、植村秀等品牌均是闵行的区域首店。由于品牌优异的业绩表现，加之Chanel的品牌背书，2022年引入DIOR精品店丰富仲盛世界商城的美妆业态。

另一方面，早在2019年底仲盛就已引入了蔚来，并且收获了不错的业绩。如今更有包括高合、特斯拉、小鹏、理想、福特野马、极氪、沃尔沃在内的13家品牌，形成了新能源汽车的一站式体验。值得一提的是，沃尔沃城市中心店、高合和阿维塔均是区域首店。

零售方面，伴随着顾客消费需求的变化，仲盛部分快时尚品牌缩减了门店面积，并对产品线做了升级，并且引入了LESS、mo&co、mu、edition等设计师品牌。二楼则规划了运动主题街区，计划将聚集运动品牌和运动相关的游玩体验项目，并且还规划了健康主题区域，引入医疗等满足顾客健康需求的业态。

江桥万达广场 2011年开业

2011年开业的江桥万达广场弥补了区域大型商业设施的空白，也成为了江桥居民日常生活和休闲娱乐的重要场所。项目总建筑面积约55万平方米，其中商业面积为21.39万平方米，以万达影城、永乐电器、家乐福、第一食品、孩子王、新华书店、大玩家超乐场为主力店。

近两年，江桥万达广场引入了X11、STARTER、ABLE JEANS、FILA、斯凯奇、JDV等潮流和时尚品牌，以及源氏木语、荣耀、BLOVE等零售品牌。

世博源 一期2012年开业

世博源购物中心是上海世博会后续开发利用的首个大型改建项目，其一期于2012年12月开业，2014年项目整体开业。该项目以上海世博会最大单体建筑“世博轴”为基础进行改建，总建筑面积达33万平方米，主体建筑南北绵延1100米，由北向南依次划分为具有鲜明主题的“两街五区”。

2022年世博源引入了华为智能生活馆、暇步士、科沃斯、千竺、OPPO、源氏木语、LILY等零售品牌，餐饮方面则有新发现、松鹤楼面馆、瑞幸咖啡、KOI、左庭右院等品牌入驻。除此之外，世博源还在4区L1层专辟了一个总面积为2500平方米的新能源汽车馆，目前入驻的品牌有上汽R、广汽埃安、比亚迪、极狐、小鹏等。

/部分图片来自上海长宁、上海杨浦、浦东发布

,