核定征收土地增值税是否包含税款（土地增值税核定征收税款如何计算）

关键点一：获取权威法定机构的免税批文，我来为大家讲解一下关于核定征收土地增值税是否包含税款?跟着小编一起来看一看吧!

核定征收土地增值税是否包含税款

关键点一：获取权威法定机构的免税批文

典型案例

某中资企业到东南亚某国承建水电站项目，与该国水电局（业主）签约时达成了免税条款。中资企业认为“合同在手，免税无忧”，没有争取获得该国财政部门的免税函。几年过去了，该国因财政紧张，便以整顿税收秩序、加强征管为由，对所有外资企业进行稽查补税。该国基层税务稽查人员认定，虽有合同免税条款，但是没有财政部门的免税函，仍属程序不符，效力不够，最终决定对该企业以前年度追溯补税。合同中的免税条款，终成一纸空文。

分析建议

对于很多境外投资项目，中资企业是跟东道国的相关政府部门（如能源部、水电局等）或国有企业谈签合同，并在合同中约定了相应的税收优惠。中资企业自然而然地认为，所签合同的税收优惠条款具有合法性和有效性。需要注意的是，从法律效力上看，东道国的税法制定和执行部门，可以否定或不予认可民事合同中的税收优惠条款。尤其在一些政局不稳定，立法、司法、执法相对分离，税制不健全的发展中国家，获得最高法律程序上（国会或议会）税收优惠审核批准，才能最大程度地保障税收优惠的确定性。

关键点二：预留税收政策变化的保障条款

典型案例

某中资施工企业投资卡塔尔某工程项目，在与该国业主签订合同时，因当时卡塔尔不征收增值税，就没有对未来新开征税种进行预判和预留约定。2018年下半年，卡塔尔进行了税改，自2019年1月1日起开征增值税，税率为5%，由业主支付工程款项时直接代扣代缴。该业主以合同中没有预先约定条款为由，不愿调价或补偿乙方（中资企业）相关税负。中资企业与业主协商无果，只得背负起新增税种的税负，也直接影响到企业现金流。

分析建议

中国“走出去”企业在谈判初期，对合同中税收优惠条款的阐述应专业且具体。需要特别提醒是，中资企业的投资项目时间往往较长，东道国的税制和征税方式很有可能在此期间发生变动。因此，对合同条款要有预判，预留税收变化的保障条款，将东道国现有税种和征收方式做一个定性的归类预设很有必要，即便以后东道国税制或征税方式有变，还可以保障相同属性和实质类似的税种，延续享受签约时的税收优惠待遇。

比如，中资企业与越南业主合同的参考表述为：与甲方（越南业主）就本合同适用于越南财政部、其行政区或地方当局对本合同所述的承建项目涉及征收的所有税收，不论其征收方式，将给予免税。本合同适用的越南现行税种是：利润税，利润汇出税，增值税，关税，个人所得税。本合同也适用于本合同签订之日后越南政府征收的属于增加或者代替现行税种的相同或者实质相似的税收。甲方（越南业主）应将越南税法所作出的重要变动及时通知乙方（中资企业）。

关键点三：争取整体项目的税收优惠

典型案例

某中资企业在西非某国总承包开发一个矿区，获得了免税20年的特殊优惠，是该国议会以法案形式特别审核通过的。但后因情况有变，该中资企业准备将该国的采矿权和相关股权转让给中国第三方企业，并签约了很多中国分包商和东道国当地供应商。那么，这一特批的免税优惠能否由未来的股权受让方（第三方中资企业）直接享受？其签约的上下游分包商、供应商能否同样享受？最终的答复是不可以，从而影响了该中资企业的股权转让合同以及分包合同的签订价格和条件。

分析建议

中国“走出去”企业如果在东道国承建大型的整体项目，如开发一个特殊经济园区或一个资源矿区，整个项目将涉及很多上下游参建单位，那么，企业在与东道国政府申请税收优惠时，不仅要力争本企业（总承包方）的税收优惠，而且要力争整个项目的税收优惠，要把与本企业相关的上下游供应商、分包商的税收优惠都涵盖进去。因为若上下游企业不能享受相关税收优惠，税负仍会以合同含税价的方式转嫁给总承包方，最终影响到总承包方的总体税负。

在这种情况下，建议中资企业以不可分割的一个整体项目申请最优的税收优惠（包括免税），而不仅申请本企业（总承包方）的税收优惠。当总承包商将来需要转让股权给第三方或准备退出该项目时，原先与东道国相关政府部门或业主谈定的税收优惠或免税批文，才能得到最大限度的保障和承继。

关键点四：提前约定税收损失赔偿责任

典型案例

在境外投资项目谈判初期，某中资企业市场和商务人员在与业主谈判时，更多地关注商务要点、后续项目与业主的合作等，对专门的税收优惠违约的调价和补偿条款重视不够，未能单独明确约定。当东道国基层税务部门因故不理税收优惠合同、强行征税后，这家企业陷入了与业主的无果谈判，对于违约赔偿的责任，业主推诿拖延，最终不了了之，相关税收损失只能由中资企业承担。

分析建议

中资企业（乙方）要特别重视在合同中专门约定税收优惠违约责任条款，要对业主（甲方）有详细和明确的调价及赔偿责任约定。这也是中资企业重要且可行的法律救济措施。将来，当东道国税务部门就合同约定的税收优惠进行征税或补税时，对于相应增加的税负，中资企业有权要求业主进行价格调增或者给予相应的补偿。

特别是在中方融资贷款的方式下，最好能够约定从融资划款的源头直接扣留相应的款项，以强有力地保障中资企业的税收利益。即便与业主有纠纷再谈判，甚至提起诉讼，有此合同依据，也能促使业主与东道国财税部门进行沟通、协商，保障已签订税收优惠条款在投资经营过程中得到真正落实。

问题一、预售房地产所取得的收入是否申报纳税?

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定：

“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”

问题二、土地增值税预征率是多少?

根据 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：

“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”

例如 某房地产开发有限公司2018年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份，当地规定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%；容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%；非住宅项目，土地增值税预征率为3%。那么，该公司应预征土地增值税多少元?

预售住宅应预征的税额：5000*1.5%=75万元

预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元

共计：75 90=165万元

问题三、营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；

适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

问题四、如何计算预征土地增值税税额?

例如、2018年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款了1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?

第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税

1100万÷(1 10%)*3%=30万元

第二步、计算土地增值税预征的计征依据

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

=1100-30

=1070万元

第三步、计算土地增值税预征税额

土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率

=1070*3%

=32.1万元

问题五、土地增值税核定征收的情形有哪些?

根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定：

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

问题六、土地增值税核定征收率是多少?

核定征收率原则上不得低于5%。

根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”相关规定：

核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

问题七、土地增值税核定征收税款如何计算?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

例：2018年5月，税务机关对某房地产开发企业实施税务检查，该公司开发的产品均为普通住宅。经检查发现该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但成本费用凭证等扣除项目资料残缺不全，难以确定扣除项目金额。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，当地规定核定征收率为7%。那么，该房地产公司应如何缴纳土地增值税?

应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率

=18亿*7%=1.26亿元

问题八、核定征收纳税期限如何确定?

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税期限的问题条款规定：

根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。

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