海景房哪里最有潜力（海景房5万元一套）

长达21.7公里的沙滩延绵脚下，阳光、海鸟、渔帆，海风徐徐吹来，闻着空气中淡淡的海水咸味，让身体和心灵同时回归大自然……凭借优美的海景和一波波大力宣传，山东省威海市乳山银滩海景房在过去十多年吸引了来自全国各地的大批购房者。

近日，有媒体曝出乳山海景房每平方米只卖1000元，最便宜的一套房子打出5.8万元的价格——这个价格甚至不及很多偏远的中西部小县城。

那么，乳山海景房真实情况究竟如何？

海景房卖出“白菜价”？

乳山是山东威海下辖的一个县级市，位于山东半岛东南部，海景房所在地银滩距离乳山市区有20多公里，因其优美的海岸线被誉为“天下第一滩”“中国最美海岸线”，被评定为国家AAAA级旅游度假区，并获得联合国人类居住生活方面的最高奖项——人居奖。

大庆路上密集的房产中介门头

王东北在银滩做海景房中介已经有13年时间。他告诉记者，目前在银滩周围活跃着1000多家中介，大家常常互通有无，遇到房主低价着急卖房子的情况，会自己先以低于市场价收掉，待高价的时候再卖。在房价上涨的年景，王东北通过低买高卖的方式，一套房子可以赚上几万块钱。但随着今年房价的下跌和市场的清淡，他去年收的几套房子不得不赔钱甩卖。

王东北现在手里已经有十多套房子，随着海景房行情的走跌，他也急于把手上的房子倒卖出几套。

“我们收房子借的钱都是有利息的，现在卖是亏一万两万，如果再有几个月没卖出去就越亏越多。”王东北，10年前，银滩的房价已经达到了每平方米4000多元，过了这么多年，房价没升值反而跌价，不少买海景房作为投资的人熬不住了，开始卖房。

买房老人说，主要目的是晒被子

走在银滩的马路上，安静得只能听见风吹动梧桐树的声音。在这里，广告牌的数量比人多得多，而海景房的数量又比广告牌多得多。

银滩的地标，是东南方的大拇指广场。广场上，矗立着一个伸出大拇指的硕大金色手部雕塑。所有的海景房，都以此为中心建设。在中国其他地方，很少能看到这种“银滩特色”的海景房。在这里住的人几乎都会提到同一个问题——在银滩，除了海景房，什么都没有。没有商场，没有电影院，没有医院，没有出租车。

退休老人困在海景房

但海景房确实多。公认的数字，是约有200个海景房小区，分布在长21公里、宽3公里的银滩上。这些海景房，按照到海滩的距离，划分为一线、二线、三线小区三个级别，一线海景房离海滩只有不到500米。从卫星图上看，这些海景房整齐地摞在海边，就像是一堆密集摆放的集装箱。由于小区太多，小区名字又总是带一个“海”字，老人们经常记混，时常走错。

一位买了海景房的老人说，她每年都来乳山一次，主要目的是来晒家里潮湿的被子。

但乳山有一样东西很多，就是房地产中介。很少能见到哪个地方像乳山这样，有如此多的中介。走在小区里，能不断看到张贴着房源信息的长方形广告牌，写着小区名、户型、价格，以及“精装，拎包入住”。售价是醒目的红色字体，大都是几万到二十几万元之间。

广告牌上最便宜的一套房子，是“雍华苑”小区的七层，42平方米，两居，精装修，5.8万元。按照这个价格，每平米只需1380元。在这里，这种10万元以下的二手海景房，很常见。

但这只是纸面上的价格，实际上成交价格还能更低。

在银滩，二手房的中介费一般是1%，但许多中介并不靠中介费赚钱。很多广告牌上都写着“高价收房”，有人曾经着急出手一套位于6层的海景房，中介以5万元的价格收下，过了几天，这人看到他的房子被中介挂了11万元。赚卖房的差价，才是维持当地如此多中介的根本原因。

很多老人掏光自己的养老钱，买下一套海景房，回到家之后，对比二手房的价格，才发现自己上当了。

看房团的秘密

在威海，装修、房屋状况都不错的二手房大约为每平方米3000元左右，而新房均价1万左右，一手房和二手房价差很大。原因在于新房和二手房面对的客户群体不同。新房主要面对的是开发商组织的“看房团”，二手房主要面对的是到沙滩来玩的散客。

记者在威海一新开楼盘门口，发现一辆来自江苏的看房团大巴车，销售正在给团员介绍新开盘的海景房，这一海景房的平均售价已经达到1万元/平方米。

山东各地海景房主打养老概念，在北京、上海、天津等大城市进行撒网式的宣传。海景房销售团队在当地组织看房团，用免费旅游为噱头，用大巴车一辆一辆地把潜在购房者拉到海景房的售楼处。

老包就是山东另一个海滨城市龙口某海景房项目在河北邯郸区域的总负责人。在“十一”假期期间，老包在邯郸当地组织了几辆大巴车的看房团到龙口来。

“一车有55名客户，都是来自北京和邯郸的，上午有一个团来，下午还有两个团。我们邯郸在这个小区买房的已经有四五十户。我自己买了两套，我对门的邻居也是邯郸的，她买了四套，其中一套全款，三套贷款。”老包告诉记者。

从龙口海景房望去看到的人工岛项目

“龙口西部海边的海景房依然有投资潜力，我主要看中了正在建设中的人工岛项目。项目建成后将带来30万人口流入，这里离人工岛最近，肯定会受到利好。并且不同于龙口的东海海景房，西海岸海景房靠近市区，有市政供暖，且配套齐全，也适合长期居住。”老包向记者推销。

“我成了海景房销售们的提款机”

50多岁的何芜语是被看房大巴拉来银滩的老人群体中的一个。她总结说，“我成了海景房销售们的提款机”。

一切始于2019年2月20日的一份传单。那是个湖南长沙的周三中午，她走在新民路街头，一个小伙儿发给她一张传单，上面以旅游的名义，写着“威海银滩海景房看房旅游”。半个月后，她在当地的酒店参加了一场“银滩新老业主见面推介会”。到现场的时候，酒店坐了近百人，有两三个据说是在银滩买过海景房的老业主，他们在台上分享着海边的“负氧离子”和银滩养老生活体验。

推介会两天后，载着何芜语的看房卧铺大巴车从长沙出发了。车上有十几名老人，剩下的全是销售。甚至连座位都是安排好的——在她的左上铺，坐着一个自称买了两套海景房的老业主，说自己是幼儿园园长，全程除了睡觉的时间外，都在跟她聊天，“全程介绍乳山海景房的得天独厚，性价比超高”。而安排坐在她的左下铺的，是另一个海景房业主，说自己“得了癌症，但自从住在海景房，竟然日渐好转……”

事后回想，这一切都是设计。比如，仅休息了几个小时后，她和同车的老人就被拉到海边看海，然后继续在疲劳状态下，进入售楼处。当时，各个入口都有人看守，所有人凭挂牌出入，每个老人身边都有一个以上的销售跟随。

海滩上不愿说话的老人

在来的路上，销售们已经通过聊天摸清了老人们的工作单位、经济状况，派人重点突破。

何芜语当天上午就签了认购书，还被他们夹带签了张空白的装修款协议。因没带钱，销售们告知可刷信用卡，刷了3万，说不够，又要求刷5万，加上参团“1万抵3万”活动，共计9万元。这还没有结束，3月10日上午，返程前，她又被带至“普罗旺斯”楼盘，购买了8平方左右的格子铺。因为卡不够刷，一位销售还主动提供自己的信用卡借刷了1万。

她记得当时售楼大厅里的红色横幅：“你不是在刷卡，而是在为未来的幸福买单。”为了这“未来的幸福”，她陆续花了52.3万元。

发觉自己受骗之后，2021年4月，何芜语自己掏钱，专门来乳山住了一个月，一方面，想来弄明白自己到底是怎么上当的，另一方面，也想感受一下乳山真正的生活。当地的房租首先就让她吃了一惊。她看中的海景房，租金才500块一个月，想到自己花了几十万去买，更郁闷了。

由于很少能看见人，她每看到一个人，就上前与其攀谈。她听到了许多不同的抱怨，大多都是自己或家人已经买了，没办法，为了不浪费钱，只能过来住下。

被海景房吞噬的海边城市

乳山市银滩房地产价格割裂的背后，是银滩地产开发的一路狂奔。

面朝大海的房子，墙皮经常侵蚀

银滩定位为旅游度假区，2005年掀起海景房开发热潮，此后十年间，在细沙如云的银滩，沿着海岸线绵延二十公里，纵深3公里，建设了200多个海景房项目，囊括60万人口，覆盖整个乳山市人口。

虽然乳山市一直未公布银滩的地产数据，但是作为乳山市楼盘开发建设的重点区域的银滩，透过开发建设和销售数据的对比，可以管中窥豹，银滩房地产长期面临的库存压力有多大。

在乳山市年鉴中，乳山市的开发施工面积和销售面积曾作为重点数据被列出，譬如2006年乳山市开发施工面积299.19万平方米，而销售面积79.16万平方米；2010年，乳山市开发施工面积438.62万平方米，销售面积128万平方米。销售面积仅仅相当于当年开发施工面积的1/4。这也意味着，每年销售数据完全赶不上施工建设的速度。

这一现象或许更严重，2013年后，乳山市年鉴不再披露开发施工面积和销售面积的相关数据。

真实的交易数据超乎人们的想象。凤凰网《风暴眼》在乳山市房屋信息公示平台上随机查看了30个房产项目，发现无论是建成多久的小区，截至目前仍有大量房屋未售出。上述30个房产项目的未售率高达32%。以2014年就已获得预售许可证的花千墅小区为例，核准预售752套，仅售出65套，直至目前仍有687套未售出。

不仅楼盘实际消化缓慢，乳山市规划的配套设施也跟不上楼盘开发建设的速度，被舆论颇为诟病。

但实际上，“目前当地并没有大型商业中心。”房产中介孙斌称，取而代之的是，隔几个社区会有一些连锁超市。此外，医院虽然有两三家，但是多位中介表示，医院的效益并不好，医疗设施一般，如果生病，大家还是习惯去20公里外的市区医院。另外，上述规划的小学、初中、高中院校也未落地。

基础配套设施的欠缺，也导致入住率极低，尤其是入冬后的银滩，几乎成了“鬼城”，即便是旅游火爆的夏季，入住率也不高。

入住率低，制约着配套设施的发展和推进，配套的欠缺又进一步降低人气，这几乎陷入恶性循环。还有小区因为入住率低，无法提供集中供暖，而银滩的冬天湿冷，对于北方人来说，几乎无法忍受。因为入住率低，银滩的交通也被人抱怨不方便。白天公交班次太少，半小时才一趟，晚上5点停运。出租车也很难打到，如果夜里突然生病，送到医院都是麻烦事。

面朝大海的老人，做一种很慢的操

海景房吞噬着这座城市的同时，也吞噬了购房的老人们。他们在开发商讲述的故事中信以为真，但实际都是开发商的口头承诺，并未写进有法律约束力的合同中。即便老人想要诉诸法律，也常常以败诉告终。

然而，只要乳山银滩的楼盘库存未消化完，开发商的游戏还会继续。今年下半年疫情刚刚好转，银滩的开发商们马不停蹄地开拓新的城市，在四川攀枝花市等地成立销售点，推出100-300元的乳山看房团和养老生态概念，收割另一波老人。

综合：凤凰网财经、第一财经、新浪财经

责编：冯昭

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