期房是谁让预售的（期房预售的本质是什么）

近一段时间以来由于停贷事件的蔓延，公众开始对期房预售制度开始口诛笔伐，认为这就是造成预售款挪用进而导致楼盘烂尾的原因，进而一片取消房地产开发预售制度的呼声。 关于楼盘烂尾的问题，笔者曾专门撰文《停贷有理》，今天我们就着重来看看期房预售制度本身的合理性。

相信前几年不少投资者都曾为各种所谓的违规理财及P2P产品害的不轻，回过头想想还是自己买房投资比较踏实。今天我要给大家更新一个概念就是期房预售本身也是一种融资行为，和发行理财产品没什么两样。要知道任何交易的实质就是一手交钱一手交货，在你的房子还没过户之前就交钱给开发商不就相当于开发商向你发行了一个有关集资建房的理财产品吗？

可能有人会说那我平时网购不也是先付钱再收货吗，钱货也并不是同时交接的呀？这个例子实际上直指问题的核心。大家都知道网购点击购买货品后的钱款其实并不是直接打到商家的账户上，而是由作为第三方的网购平台暂时保管，商家只有在买家收货后才能拿到钱款。那么请问各位买房人，你们购买期房的钱款是直接打到开发商账户的呢还是打给似的第三方监管账户呢？实际上近期闹得沸沸扬扬的停贷事件就是无论买家的首付款还是抵押贷款放款都没有打到开发商预售证上指定的监管账户，开发商挪用预售款导致楼盘烂尾和理财机构资金池项目暴雷没什么两样。

大家听了一定会说这不就说明期房预售有问题，应该取消吗？实际上我们不能一有问题就因噎废食。房地产期房预售本质上和任何期货一样，它的出现是有其意义和合理性的。对于开发商来说可以提前锁定卖家，降低项目的不确定性。国外银行开发贷款条件甚至要求开发商项目预售超过50%。 而对于买房人来说，购买期房可以提前锁定房源和价格。这一点在市场处于上升期的时候尤其重要。

那么我们的期房预售问题主要出在哪里了呢？我们不妨举一个简单的例子来说明。 假如你有一块地，找一个施工队来建房子。由于工期要拖两年，对方要求按工程进度分期付款，你是否会同意？我想大家都会认为这是一个合理的要求，而且你大概率会要求物料采购由工程方列出清单，并由你自己直接订购以保证价格的透明合理，施工方则分期按工程进度领取他们的服务费。这样的安排对买房人风险可控，因为你这个过程你并没有给这个施工队融资。

但是如果另一个施工队过来说他们自己有一块地，可以为你建一套房子，这时的施工队会称自己是开发商。但是你要你给他交一笔首付款，金额相当于这块土地价值，之后的付款方式和上一个例子一样，你又会如何决定呢？如果你给了他这笔首付款，就违反了我们上面讲的一手交钱一手交货的原则，就是在给这个开发商融资了。而且确实也存在这开发商拿了土地款后违约的风险，这时你最理性的条件就是要求这开发商把土地抵押给你。

如果你付了首付款后资金紧张，希望能在20年内慢慢支付后续的资金。但是开发商肯定是等不了这么久的，这时银行就会参与进来，它会替你在房屋的建造过程中给开发商付款，也就是通常所说的开发贷款。但是条件是你要把开发商抵押给你的土地抵押给银行，同时与银行签约同意在房屋建成后把房子也抵押给银行以向银行贷款把开发商欠银行的开发贷款还了。之后你再在20年的时间里分期去还银行的钱。这就是一个地产开发资金流的一个完整闭环。

以上例子只是一个开发商对一个业主的情况，如果成百上千个业主买房，这个抵押如何操作，之后的工程付款又由谁来组织呢？大家一定也想到了，就是要在一开始就有一个第三方的机构去代替广大业主去管理土地的抵押，同时匹配首付款金额与土地款及在建工程的进度。同时确保开发商争取到开发贷后转抵押给银行。 由于这个第三方机构的重要性，一定要在国家的监管之下才能保证公平公正。

大家看了以后一定会说地产开发及融资本来不就应该是这样的吗？是的，但是我们实际的买房过程又是怎样的呢？

首先，首付款是直接打到开发商账户的，并没有第三方监管及对土地证的抵押。当然了目前国内房地产市场由于开发商预售条件都要求除土地外开发投资达到25%，因此首付款这部分的抵押监管就跳到银行开发贷款这一步了，实际上是由银行担负起买房人投资款的托管及对项目抵押品的监管职责。但是到了一些三线城市甚至县级地区，预售条件的监督就没这么严格了，违规预售的情况比比皆是。买房人从预售款支付的那一刻就已经暴露在风险中，开发商极有可能因为证照不齐而申请不到开发贷导致项目停工，而他的土地极有可能做了其他的抵押融资，导致买房人钱财两空。

然后就是近期停贷潮所涉及的抵押贷款问题。开发商的房子还未建成，银行就将买房人的抵押贷款放款给开发商了，完全违背了我们之前讲到的钱货对应的原则。而且开发商此时是有开发贷来保证其工程款支付的，为什么还会烂尾呢？原因很简单，就是开发商把这个开发贷也挪作他用了，项目的建设反而依赖承建商或供应商垫资。这就导致其挪用的资金一旦出现问题，买房人和供应商不仅钱财两空，买房人还要背负银行债务。

最后，大家的问题就只有一个了，这么大的漏洞怎么就没人管了呢？这个问题的答案只有一个：利益，或者说是利益冲突。 实际上银行或者任何第三方金融机构和开发商是有很大的利益相关性来进行串通的，《停贷有理》这篇文章里已有阐述。这其实一点也不奇怪，奇怪的是我们的监管机制为什么失效了。笔者认为其原因仍然是利益冲突。要知道我们的银行最高监管机构并不像某些国家一样是一个完全独立的机构，因而总是要根据政府的一些导向来推行相关的政策，而银行又大多是国有的。这样在遇到银行业绩和监管有冲突的时候，银监对下属银行的奖惩方面必然会首鼠两端。

说了这么多，其实也是想用期房预售这件事为大家总结一下任何涉及大众融资型的投资理财所要关注的几个重要的风险点：

1、资金和权证要托管。 要确认该融资机构的机制设计必须是用钱的不管钱，管钱的的不用钱。客户的投资款必须是由第三方金融机构进行托管，而不是直接划款到发起人或资产管理人的账户。该托管行应该在相应的监管机构平台上可查且应该同时与投资者签订协议的。投资机构的相关产权证也应由抵押在托管机构，其使用要符合投资策略或经投资人咨询委员会同意才可以。

2、资管项目或私募基金应设置由投资人代表组成的咨询委员会。其成员虽不能参与投资决策，但应对涉及投资者份额权益的事务具有表决权，如资产抵押、担保以及增减资等事务。对应于期房预售，本人认为在预售量达到一半之前就应该成立业主委员会来行使一定的监督之责了。

3、监管要独立。为避免上述相关机构的串通，一个独立、完善、成熟的政府监管环境至关重要。所有上述从业人员都应在监管机构备案和年审，对于违规人员需要有明确的惩戒措施。

以上三条可以说是大众融资理财的黄金三原则。大家也可以对照一下之前曾经卷入的暴雷事件是不是由于以上的原因造成的。 可以说，我们国家的理财及资管行业在投资人财产托管以及监管方面还有很长的路要走。对于广大投资人来讲，其实还是有用脚投票的权利的。那就是对不满足上述黄金三原则的投资理财产品以及具有伪装性的融资行为尽量远离即可。