石家庄的房地产形势(谁能在石家庄楼市内卷中幸存)

/回看 出品人/羊脂玉 本文仅代表「回看」观点

石家庄的房地产形势(谁能在石家庄楼市内卷中幸存)(1)

清雍正年间,雍正皇帝在江苏试行了一项新税制,叫「摊丁入亩」。简单说,就是废除「人头税」,征税依据从「人」改成了「地」。为了让这项试点工作得到贯彻落地,雍正特意选择了「老班底」李卫管辖的江苏。税制改革的效果立竿见影,中国人口的井喷式增长,源头就是它,不用人数多寡来判断交税高低,那还不可着劲生?

可你要说这项改革是雍正发明,三百年多前的张居正可就不答应了。明万历年间,张居正推行「一条鞭法」,把税都摊在了土地上,为此还专门在全国范围内丈量土地,不量不知道,一量吓一跳,全国多出来了2.8亿亩土地,此前全被地主老财们藏匿了。一条鞭法的效果一样是杠杠的,万历皇帝打了三场大仗,全是靠这项税制改革积累下来的家底。

征税由人改地,全国丈量土地,看起来有没有点眼熟?没错,后者对应的是不动产登记信息的全国联网,前者则可以从房地产税(为了让这篇文章的存活时间长一些,全篇我用「这个税」来代指它)身上找到影子。只不过,和张居正、雍正的雷厉风行相比,当下的决策层对这个税显然小心了许多,也让这个税「悬空」了10年之久。

可就在最近,好像一夜之间,悬空落地:从最高领导人表态「做好试点」,到决策层完成试点的制度准备,这个税即将走出文件的字里行间,走到我们的面前。最快在年底年初,这个税的试点就能听到「更大的动静」。

接下来就是石家庄人最关心的三个问题:第一,这个税要如何收?第二,这个税距石家庄有多远?第三,这个税对石家庄房价的影响有多大?

在今天的文章里,我会回答这三个问题,结论则开宗明义:

中国房地产市场的底层和顶层逻辑,都变了。

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10年前,上海和重庆试点房产税改革。两座城市选择了两条不同的道路:上海是「找人」,本地人买二套房和外地人新买房要收房产税。重庆则是「找房」,个人买下的独栋商品住宅和高档住宅要收房产税。

房产税不是新鲜事物,久已有之,久到新中国成立,就把它列进了首批开征的14项税种之一。每年翻石家庄市政府的财政「账本」,你都能看到房产税的影子:去年收了16个亿,前年也是这个数字,2018年则是15个亿。石家庄一年的税收「盘子」大概在300多个亿,房产税只占1/20左右,比例不大,分量不重。原因很简单,个人自用住房交易不需要缴纳房产税,也就是说,老百姓买的住宅免征。

石家庄的房地产形势(谁能在石家庄楼市内卷中幸存)(2)

▲ 2015年至2020年全市税收收入、房产税收入和房产税收入占比情况。和增值税、契税、土地增值税等表现「强势」的税收门类相比,房产税显得比较「冷门」。可看看和住宅交易活跃与否息息相关的增值税和契税,即将进行改革、升级为「房地产税」的房产税,收入的想象空间很大

顺便说一句:几乎每年,房产税都会冒出来吓人,常被拿来说事儿的是宁夏,只因为宁夏2017年出台了房产税实施细则,阅读能力直线下滑的吃瓜群众也不辨真伪,以为房产税不打招呼就来了,恐慌的不行。可稍微仔细读一下细则规定,其中确定可以免缴房产税的房产,除了列明的四项,还有一条:「《条例》第五条规定」。这里的条例指的是「房产税暂行条例」,是当前征收房产税的法律依据,再翻翻里面的第五条,免缴房产税的房产有五项,其中第四条便是「个人所有非经营用的房产」。而在实际操作层面,老百姓买的住宅都被划进了这个范围。

谣言传播起来,不用脑子,吸引眼球就可以。谣言辨别起来,要费脑子,还得翻枯燥到爆的法条,自然没人愿意看。房产税每年的「狼来了」,大抵如此。

可现在要试点开征的这个税,和房产税又有不同。房产税和老百姓的住房无缘,但这个税则将住房纳入进来。房产税是在买房卖房时征收,如果不买不卖,房产税不会来找你。可这个税不同,只要房子在手,且跨过了征收门槛,那不好意思,它就要来找你了。换言之,它将首次对房产的持有情形征税。

这才是打击「房叔房姐」的杀招。道理很简单:房子我不买不卖,放在那里,今天不涨,明天不涨,通胀之下,总有一天会涨,届时高位卖掉,以时间换收益。在这一点上,房子和茅台酒是一个概念,买的越早、地段越好、收益越高。

当下石家庄二手房价的「灯塔」小区是恒大华府。有朋友给我讲故事:当年开盘的时候,有南方炒房团组团空降,临湖楼栋上几套几套的入,这些年,这些房子缓慢出货,他们收益颇丰。可即便是这几年石家庄房价有些拉胯,但这个小区还是「硬通货」。

传统的调控政策对这种行为,一点办法都没有。这个税就不同了。

因此,这个税一旦落地,传统调控政策也就到了退市的时候。想买房?来来来,随意、不限制,可只要过了征税门槛,那就要掂量一下。

2

当然,这个税不会「胡子眉毛一把抓」,从目前来看,家庭首套房大概率会免征,低于一定门槛的房子也会免征,过了门槛,征税标准会逐步提升,和现在的「梯级电价」差不多。

这个税的征收细则还没有出来,但大方向没什么悬念,总结一下:住房要征税,持有要征税,首套房应当会免征,但高出一定门槛的房子就要缴税了。至于这个门槛有多高、征多少、怎么征,是买房卖房时「秋后算账」,还是每年自己申报缴税,这些都还没有眉目。等不了太长时间了,这些问题在年底年初就会看到个大概。

既然要试点,很多城市都在瑟瑟发抖,比如「给点阳光就灿烂」的一线城市,再比如「房产税试点10年、房价该怎样就怎样」的上海、重庆。嫌疑城市的名单一个接一个,但都对石家庄视而不见。

我也这么认为,不是我们不想,而是我们:

不够分量。

考虑到绝大多数中国人,包括石家庄人在内,都把房子当成最为重要的资产,除非有其他门路,有点钱大家还是习惯买房。这一点是刻进骨子里的。要对每个人都有的住房征税,还是只要持有就会冒出来的税,自然是万众瞩目,影响巨大。这和其他的试点远远不同,试点这一步一旦迈出来,就是「开弓没有回头箭」,更需要稳妥。稳妥起见,找一些对土地财政依赖不大的城市,在不触动「传统利益蛋糕」的基础上做事情,显然更好。

至于石家庄,城市剧变的当下,还是让我们专心致志做好自己的事情吧。

当然,如果石家庄「不幸又幸运」地进入试点名单,也别怪我。更何况,不管早日试点,还是「随大流」普遍开征,这个税终归要来,早晚而已,我们该做的准备,还是要做的。

3

要做的准备,便是「接受和适应」、「审视与调整」。

绝大多数人,包括石家庄人在内,都不是「房叔房姐」,房子就那么一、两套,自住而已。当然,买的时候都希望保值,能增值更好,这都是正常心理。对于自住的房子,这个税应该会留下免征的空间和机会。尽管超出免征门槛的部分要缴税,但我估计多数人买不到要交高额税负的程度,可多了这部分支出,总要列到成本里面,因此:

对于处在免征部分的房子,就要挑最好的、留最好的。

这和前几年我就在说的,要给房子做好「资产配置」,把没地段、没配套、没物业、没品质、老房龄的房子换掉,是一个意思。免征空间就这么多,为什么不拿更好的房子去享受免征。

明年的房价怎么走,要看12月召开中央经济工作会议,看看有什么新的政策表述,能不能给压得透不过气的房地产市场喘息之机。但既然这个税要来了,那房价走势还是会剧烈分化,一荣俱荣、一损俱损的时代过去了,有房价上的「硬通货」,自然也有「跌跌不休」,老百姓要做的,便是给免征或少征的部分,配上硬通货,实现配置价值的最大化。

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