石家庄的房地产形势（谁能在石家庄楼市内卷中幸存）

文/回看 出品人/羊脂玉 本文仅代表「回看」观点

清雍正年间，雍正皇帝在江苏试行了一项新税制，叫「摊丁入亩」。简单说，就是废除「人头税」，征税依据从「人」改成了「地」。为了让这项试点工作得到贯彻落地，雍正特意选择了「老班底」李卫管辖的江苏。税制改革的效果立竿见影，中国人口的井喷式增长，源头就是它，不用人数多寡来判断交税高低，那还不可着劲生？

可你要说这项改革是雍正发明，三百年多前的张居正可就不答应了。明万历年间，张居正推行「一条鞭法」，把税都摊在了土地上，为此还专门在全国范围内丈量土地，不量不知道，一量吓一跳，全国多出来了2.8亿亩土地，此前全被地主老财们藏匿了。一条鞭法的效果一样是杠杠的，万历皇帝打了三场大仗，全是靠这项税制改革积累下来的家底。

征税由人改地，全国丈量土地，看起来有没有点眼熟？没错，后者对应的是不动产登记信息的全国联网，前者则可以从房地产税（为了让这篇文章的存活时间长一些，全篇我用「这个税」来代指它）身上找到影子。只不过，和张居正、雍正的雷厉风行相比，当下的决策层对这个税显然小心了许多，也让这个税「悬空」了10年之久。

可就在最近，好像一夜之间，悬空落地：从最高领导人表态「做好试点」，到决策层完成试点的制度准备，这个税即将走出文件的字里行间，走到我们的面前。最快在年底年初，这个税的试点就能听到「更大的动静」。

接下来就是石家庄人最关心的三个问题：第一，这个税要如何收？第二，这个税距石家庄有多远？第三，这个税对石家庄房价的影响有多大？

在今天的文章里，我会回答这三个问题，结论则开宗明义：

中国房地产市场的底层和顶层逻辑，都变了。

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10年前，上海和重庆试点房产税改革。两座城市选择了两条不同的道路：上海是「找人」，本地人买二套房和外地人新买房要收房产税。重庆则是「找房」，个人买下的独栋商品住宅和高档住宅要收房产税。

房产税不是新鲜事物，久已有之，久到新中国成立，就把它列进了首批开征的14项税种之一。每年翻石家庄市政府的财政「账本」，你都能看到房产税的影子：去年收了16个亿，前年也是这个数字，2018年则是15个亿。石家庄一年的税收「盘子」大概在300多个亿，房产税只占1/20左右，比例不大，分量不重。原因很简单，个人自用住房交易不需要缴纳房产税，也就是说，老百姓买的住宅免征。

▲ 2015年至2020年全市税收收入、房产税收入和房产税收入占比情况。和增值税、契税、土地增值税等表现「强势」的税收门类相比，房产税显得比较「冷门」。可看看和住宅交易活跃与否息息相关的增值税和契税，即将进行改革、升级为「房地产税」的房产税，收入的想象空间很大

顺便说一句：几乎每年，房产税都会冒出来吓人，常被拿来说事儿的是宁夏，只因为宁夏2017年出台了房产税实施细则，阅读能力直线下滑的吃瓜群众也不辨真伪，以为房产税不打招呼就来了，恐慌的不行。可稍微仔细读一下细则规定，其中确定可以免缴房产税的房产，除了列明的四项，还有一条：「《条例》第五条规定」。这里的条例指的是「房产税暂行条例」，是当前征收房产税的法律依据，再翻翻里面的第五条，免缴房产税的房产有五项，其中第四条便是「个人所有非经营用的房产」。而在实际操作层面，老百姓买的住宅都被划进了这个范围。

谣言传播起来，不用脑子，吸引眼球就可以。谣言辨别起来，要费脑子，还得翻枯燥到爆的法条，自然没人愿意看。房产税每年的「狼来了」，大抵如此。

可现在要试点开征的这个税，和房产税又有不同。房产税和老百姓的住房无缘，但这个税则将住房纳入进来。房产税是在买房卖房时征收，如果不买不卖，房产税不会来找你。可这个税不同，只要房子在手，且跨过了征收门槛，那不好意思，它就要来找你了。换言之，它将首次对房产的持有情形征税。

这才是打击「房叔房姐」的杀招。道理很简单：房子我不买不卖，放在那里，今天不涨，明天不涨，通胀之下，总有一天会涨，届时高位卖掉，以时间换收益。在这一点上，房子和茅台酒是一个概念，买的越早、地段越好、收益越高。

当下石家庄二手房价的「灯塔」小区是恒大华府。有朋友给我讲故事：当年开盘的时候，有南方炒房团组团空降，临湖楼栋上几套几套的入，这些年，这些房子缓慢出货，他们收益颇丰。可即便是这几年石家庄房价有些拉胯，但这个小区还是「硬通货」。

传统的调控政策对这种行为，一点办法都没有。这个税就不同了。

因此，这个税一旦落地，传统调控政策也就到了退市的时候。想买房？来来来，随意、不限制，可只要过了征税门槛，那就要掂量一下。

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当然，这个税不会「胡子眉毛一把抓」，从目前来看，家庭首套房大概率会免征，低于一定门槛的房子也会免征，过了门槛，征税标准会逐步提升，和现在的「梯级电价」差不多。

这个税的征收细则还没有出来，但大方向没什么悬念，总结一下：住房要征税，持有要征税，首套房应当会免征，但高出一定门槛的房子就要缴税了。至于这个门槛有多高、征多少、怎么征，是买房卖房时「秋后算账」，还是每年自己申报缴税，这些都还没有眉目。等不了太长时间了，这些问题在年底年初就会看到个大概。

既然要试点，很多城市都在瑟瑟发抖，比如「给点阳光就灿烂」的一线城市，再比如「房产税试点10年、房价该怎样就怎样」的上海、重庆。嫌疑城市的名单一个接一个，但都对石家庄视而不见。

我也这么认为，不是我们不想，而是我们：

不够分量。

考虑到绝大多数中国人，包括石家庄人在内，都把房子当成最为重要的资产，除非有其他门路，有点钱大家还是习惯买房。这一点是刻进骨子里的。要对每个人都有的住房征税，还是只要持有就会冒出来的税，自然是万众瞩目，影响巨大。这和其他的试点远远不同，试点这一步一旦迈出来，就是「开弓没有回头箭」，更需要稳妥。稳妥起见，找一些对土地财政依赖不大的城市，在不触动「传统利益蛋糕」的基础上做事情，显然更好。

至于石家庄，城市剧变的当下，还是让我们专心致志做好自己的事情吧。

当然，如果石家庄「不幸又幸运」地进入试点名单，也别怪我。更何况，不管早日试点，还是「随大流」普遍开征，这个税终归要来，早晚而已，我们该做的准备，还是要做的。

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要做的准备，便是「接受和适应」、「审视与调整」。

绝大多数人，包括石家庄人在内，都不是「房叔房姐」，房子就那么一、两套，自住而已。当然，买的时候都希望保值，能增值更好，这都是正常心理。对于自住的房子，这个税应该会留下免征的空间和机会。尽管超出免征门槛的部分要缴税，但我估计多数人买不到要交高额税负的程度，可多了这部分支出，总要列到成本里面，因此：

对于处在免征部分的房子，就要挑最好的、留最好的。

这和前几年我就在说的，要给房子做好「资产配置」，把没地段、没配套、没物业、没品质、老房龄的房子换掉，是一个意思。免征空间就这么多，为什么不拿更好的房子去享受免征。

明年的房价怎么走，要看12月召开中央经济工作会议，看看有什么新的政策表述，能不能给压得透不过气的房地产市场喘息之机。但既然这个税要来了，那房价走势还是会剧烈分化，一荣俱荣、一损俱损的时代过去了，有房价上的「硬通货」，自然也有「跌跌不休」，老百姓要做的，便是给免征或少征的部分，配上硬通货，实现配置价值的最大化。

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