万科泊寓聚焦长租公寓新路径（龙湖等10家房企系长租公寓上半年成绩单出炉）

『2019年房企上半年报陆陆续续出炉，今年哪些房企披露了自家长租公寓的“现状”？规模多大？赚了多少钱？亏了多少钱？

本文扒了10家开发商年报中的长租公寓部分，涉及规模及租金收入、出租率等明细。

万科、龙湖、旭辉、朗诗、景瑞、金地、碧桂园、远洋、招商蛇口、中骏。

△同策研究院整理官方半年报中披露的数据

由于公寓业务在各家业务中的重视程度不同，统计的数据维度与信息各异，部分上市公司暂未发布最新年报（金地、景瑞）』

龙湖

冠寓规模：已开业6万余间

2019年上半年租金收入：4.3亿元

2019年上半年整体出租率：未披露

2019年，龙湖天街、冠寓等经营性物业如期推进，半年租金收入提升39.2％至25.8亿，已开业商场的建筑面积为296万平方米（含车位总建筑面积为386万平方米），整体出租率为98.0％；冠寓已开业6万余间，规模行业领先。截止2019年6月31日，「冠寓」目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营。

租金收入方面，上半年，龙湖物业投资业务不含税租金收入为人民币25.8亿元，较上年同期增长39.2％。商场、冠寓及其他收入分别为人民币21.1亿元、人民币4.3亿元及人民币0.4亿元。

截止2018年12月31日，冠寓已开业5.3万余间，冠寓租金收入为4.26559亿元。

仅上半年，冠寓租金收入已经超过2018年全年的租金收入。

万科

泊寓规模：已开业8.2万间

2019年上半年租金收入：未披露

2019年开业6个月以上平均出租率：91％

2019年万科业务发展情况：房地产开发业务、物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、其他业务六大业务线中，租赁住宅依然排在第三，仅次于房地产开发业务及物业服务。

截止2019年6月31日，万科租赁住宅业务上半年新开业 101 个项目，总计 2.06 万间。截至报告期末，租赁住宅业务覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74％位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等 14 个核心城市。成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为 91％。

同时，本集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌“泊寓”荣获“2018-2019 中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。

为拓展资源获取渠道，万科在局部城市开展万村项目探索。截至报告期末，万村项目改造完工的房间数约2.4万间，已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期，本集团基于自身的经营安排进行了相应调整。

朗诗

朗诗寓规模：未披露

2019年上半年租金收入：1.54158亿元

2019年上半年整体出租率：未披露

△2018年年报中的主营业务

2018年长租公寓位列集团四大业务之一，2019年上半年朗诗四大业务线变更为：中国房地产开发及销售、美国房地产开发及销售、管理服务及办公室物业投资。长租公寓业务不见了，新增了美国房地产开发及销售业务。

△2019半年报中的主营业务

上半年，朗诗绿色调整了战略布局，将处于目标亏损期的长租公寓业务以及向第三方提供服务的建筑设计、园林绿化景观等非地产开发业务进行剥离，于二零一九年五月十日，本公司订立多份协议以将其非地产开发相关业务（包括长租公寓、物业管理及设计）剥离至本公司控股股东朗诗集团股份有限公司（「朗诗集团」），并将其附属公司上海朗诗寓实业发展有限公司出售予朗诗集团，出售于二零一九年六月二十六日完成。剥离之后，朗诗透过精简其业务，聚焦绿色科技地产核心主业并释放差异化产品核心能力的溢价空间。

长租公寓业务于截至二零一九年六月三十日止六个月财务资料内呈报为已终止业务。

所呈列的财务表现及现金流量资料反映二零一九年一月一日至二零一九年六月二十六日期间的营运。

截止2019年6月26日，朗诗寓长租公寓收入1.54158亿元，销售及服务成本0.36084亿元，毛利1.18074亿元。

这也是朗诗寓业务首次盈利。2018年朗诗寓亏损1.0267亿元；2017年亏损4417万元。

旭辉

领寓规模：未披露

2019年上半年租金收入：未披露

2019年整体出租率：未披露

招商蛇口

壹公寓规模：2.5万间

2019年上半年租金收入：4466.94万元

2019年上半年平均出租率：84％

2019年上半年，招商蛇口长租公寓快速发展，以轻资产租入改造、存量商办改造为主，构建“融投管退”全周期商业模式，在精耕深圳市场的基础上，全面覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等 15 个城市，合计在全国布局 2.5 万间，管理规模总计约100万平方米，全面实现了公寓智慧平台的线上化服务；截止2019年6月31日，招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积317.61万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。

租金收入方面，2019年壹间公寓可出租面积6.61万平米，累计已出租面积32.04万平米，出租收入4466.94万元，平均出租率84％，平均单价139.42元/平方米/月。

景瑞

暂未更新最新年报

远洋

邦舍规模：未披露

2019年上半年租金收入：未披露

2019年上半年平均出租率：未披露

中骏

方隅Funlive规模：未披露

碧桂园

碧家国际社区规模：未披露

2018年租金收入：未披露

2018年平均出租率：未披露

金地

暂未更新最新年报

从今年开发商披露的半年报来看，仅剩4家开发商认认真真披露长租公寓业务规模或营收或出租率，大多数半年报中不见“长租公寓”的影子，说明房企对长租公寓的态度分化越发明显。

下面是2018年12月我们整理的数据，与2019年6月31日相对比：

△排名不分先后，数据来源同策研究院整理、年报、半年报

从规模上看，房企系长租公寓规模冲的依然很快，城市布局很广，尤其是万科、龙湖作为领头羊扩张很快。但相比去年，冲刺速度再变缓，相比规模上的抢占，开发商开始求稳逐渐提升运营能力。

以龙湖为例，出租率在业内一直相对较低，2018年冠寓整体出租率为50.1％，其中开业三个月至六个月的项目出租率为70.2％，开业超过六个月的项目出租率为87.4％。今年并没有出租率的数据，但从上半年租金收入已经超过去年全年，（已开业房间数从5.3万间上升至6万余间，仅小幅上涨）。可见龙湖今年出租率上了一个台阶，今年有了很大的提升。

从整理半年报我们可以看出，在长租公寓业务上，有些开发商开始掉队，有的有重大战略调整，很多都不在将长租公寓作为主营业务之一，但也有剥离了公寓业务但发展的更好的品牌，如朗诗寓，对于房企系长租公寓来说，未来属于资本雄厚、模式清晰、抗风险性强的少数头部企业。

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