买房楼层到底怎么选 买房时楼层到底应该怎么选
几百万的资产配置计划,选择的机会却只有一次,买房时楼层到底应该怎么选?
目前市面上的房子总层数各不相同,大多数总层数为6层,9层,11层,18层,26层,33层和超高层(总高度100米以上的房子)。
开始之前先说一下一般开发商对于楼层的定价逻辑:
1.除顶楼外,楼层越高价格越高,每层价格递增固定数值。
2.中间楼层价格最贵,两边价格依次递减。
注:目前市场上基本9成以上执行第一条定价逻辑。
以下划重点:
拿总层数33层的房子来做分析,先说一下需要注意的楼层
1楼:
缺点:私密性差,地面易返潮,蚊虫多,噪音偏大,采光视野差,防盗差
优点:出行方便,接地气,价格低,适合老人和养宠物的家庭。
建议:高层的一楼,如果不带负一层或者花园的话,不建议购买。带花园和底跃的具有附加价值,具有稀缺属性,有溢价空间。
2楼:
缺点:下水压力大,采光差,噪音以及蚊虫问题依然在。
优点:出行便利,价格低。
建议:一般房子1楼都是走单独下水,2楼承担整栋楼的下水压力,虽然现在的新房下水防堵塞工艺都有很大进步,但是依旧是整栋楼反水风险最大的楼层。
顶楼:
缺点:防水问题,隔热问题,出行不方便。
优点:采光视野极佳,私密性高,蚊虫少,噪音小。
建议:顶楼的防水和隔热出现问题的概率较大,一般四五年就需要重新打理,但是顶楼享受着最好的采光视野私密性等优势,如果购买顶楼时带露台(附加价值)或者有特殊的防护建筑设计,是完全可以考虑的。
1楼2楼顶楼都属于老生常谈的楼层了,还有一些被经常提到的楼层注意:
腰线层:腰线是开发商为了楼栋的美观做的装饰。部分腰线的设计可能会影响所在楼层房屋的采光且易积灰积物,总层33层腰线层的设计一般在3.4层,每上升4层或者8层会额外设计一个腰线层(大部分楼座设计只有一个腰线或者没有)。
注:现在新房的腰线层设计都很窄,并不会有以上这些影响,反而因为是腰线层的原因,价格还会便宜。
建议:在看房时可以询问腰线的长宽数据,最好是去工地实体看看,如果是很窄的设计的话,价格还能有大的优惠,那么完全是可以考虑的,但是如果腰线设计的很夸张,建议不购买。
槽钢层:槽钢层是使用槽钢铺制的楼层,在传统木模搭建的悬挑式脚手架建筑的时候,为了能够让手爬架固定在墙体上打的凹槽,里面会塞进钢结构,等工程结束以后,会将钢结构抽出将凹槽补上,容易出现问题的地方就是在填补过程中失误,可能会造成后期渗水现象产生但是槽钢层仅针对脚手架建筑方式。
注1:槽钢层一般没有固定楼层,对于高层住房来说,通常是四五层左右开挑,20米为限制,大约每6层就有一个槽钢层(开挑楼层需具体问询,没有固定楼层)。
目前施工方式有大一部分是铝模爬架,不存在传统意义的槽钢层,只有加固塔吊和电梯的“槽钢层”,而且没有任何影响。
注:左边绿网为传统木模工艺,有槽钢层;右侧蓝色的为铝模爬架工艺,没有传统意义的槽钢层。
建议:现代工艺对于槽钢层的处理都是非常好的,基本不会出现漏水的风险,如果实在是非常介意的话,那就选择铝模爬架的建筑方式,可以去建筑工地看看施工方式,是传统的脚手架还是铝模爬架。
扬灰层、设备层、避难层:
扬灰层:网传扬灰层的概念是9-11层,这个事早就被央视辟谣了,不存在扬灰层,完全没必要担心。
设备层:网传设备层一般在楼体中间楼层,会有噪音及辐射,其实设备层一般都在楼体的负二层,很少有在楼体中间的,这个也完全没必要担心。
避难层:设置避难层的条件是建筑的总高度要超过100米,也就是说我们平时买的总层33层以下的房子,不存在避难层。
带“谐意”的楼层:
4层、 13层、 14层、 18层
建议:我个人认为这些楼层没有太大的硬伤,而且中间楼层从属性上看还是很好的楼层,如果您是科学主义者,那么这些楼层就是性价比最高的楼层(一般都会做特价),但是如果您后期还需要置换的话,那么还是能避开就避开,个人或许不介意,但是不代表所有人都不会介意(后期二手置换时比较挑买家)。
以上是需要注意的楼层,下面我们看一下比较好的楼层。
凤凰层:所谓的凤凰层,是指“次顶楼”,之所以次顶楼有这个“美妙”的称呼,主要是因为一方面次顶楼位置偏高,享受着所有顶楼的优势,却没有顶楼的缺点,就像一个高耸入云的大树一样,可以承接凤凰入住。
建议:次顶楼按照上述第一条定价逻辑,一般都是所在楼栋最贵的房源,房子虽好,但是溢价严重,考虑性价比的就不要盯着这个楼层了。
黄金楼层:业内普遍把总层数33层左右房子的“黄金楼层”的划分为15-23层,也就是总层的1/2楼层数,上下延伸几层,15-17 19-23。
建议:这些楼层就是我们所常说的中高楼层,它们虽然没有高楼层最佳的采光及视野私密性等,但是价格相对低很多,而且有着比低楼层更好的居住舒适度,整体各项属性均适中。
其他总层数的房子也可以参照黄金楼层的计算方式来选:
总层数6层的房子:3-5层为黄金楼层
总层数11层的房子:5-9层为黄金楼层
抛去需要注意的楼层,其他楼层就可以按照喜好和价格挑选了。
需求为先
以上就是选楼层需要注意的点,但是抛开需求单独谈房子本身是一件不负责任的事情,每个人都有自己独特的需求,任何时候认准自己的第一目的才是最重要的,比如说我就要一楼给老人住方便 ,我就喜欢低楼层的烟火气,我就喜欢顶楼的安静,所以一定要确定好自己的第一目的第一需求!很重要,不要人云亦云,适合自己的才是最重要的,其他所有的攻略都仅供参考!
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