富力的旧改之王样本分析（风满楼）

风口财经记者 张亭旺

2022年的最后一个月，地产圈注定难以平静。

先是恒大老板许家印被传“跳楼”后现身辟谣，接着融创孙宏斌“补发”年报暂缓一口气，而眼看就要走出债务漩涡的富力地产，掌舵人张力却因“行贿”在海外被捕。

英国当地时间11月30日，富力地产的创始人之一、现任联席董事长兼行政总裁张力在英国伦敦被当地警方逮捕，直到12月12日，其在向当地法院支付了1500万英镑的保释金后才暂获释放。彭博在最新的报道中披露了这一消息。

12月12日深夜和13日早晨，富力集团和富力地产分别予以回应。12月13日，富力地产股债双跌。

作为昔日的“华南五虎”之首，富力集团成立于1994年，以旧改起家，2005年于香港上市，在房地产行业狂奔的年代，富力曾经有过短暂的高光时刻。

不过，富力地产于2017年加速衰落。这一年，富力斥巨资接盘万达酒店项目，最终变成了自身的“累赘”；同一年，富力进军青岛市场，却没赶上“好时候”。

值得注意的是，作为国内首家成功实现境内、外债券全部整体展期的房企，富力地产刚从债务压顶中获得了喘息的机会。如今张力被捕，无疑让这家“华南虎”雪上加霜。

>>1<<

旧改之王

富力以旧改起家，从广州起步。

1993年，已从广州市天河区政府出来5年的张力，预测广州楼市即将升温。于是，张力拿着过去5年里做装修和工程设计赚的一些钱，力邀来自香港的李思廉，合资组建了广州天力地产集团有限公司。

这，就是后来闻名全国的富力地产的前身。

李思廉（左）、张力（右） 图片来源：富力集团

彼时，张李二人发现很多广州老牌国有企业因旧城改造必须外迁，而这绝对是一个在市区获取大块平价土地做大众化住宅的好机会。

富力成立后进行的第一个项目，便是广州的一个旧城改造项目。富力用一家外迁化工厂的地皮，建设了名震一时的富力新居。富力新居建好后，当时一度卖到了3000元/平方米的高价，但是依然迅速脱手，富力的第一桶金就这样成了。

此后，尝到了甜头的二人拿地愈发积极，先后收购了铜材厂和殡仪馆的地，开发出来的项目就是富力的代表作——富力广场和御龙庭。

富力积极地参与广州旧改，多次上演“拆旧厂、建新房”的好戏。至2001年末，富力在广州完成旧改项目达10个，总开发建筑面积超250万平方米。

发展得越快，“野心”就越大。不满足偏安一隅的富力，开始从广州走向全国。

2002年，富力走出广州，以32亿元地价拍得北京住宅用地“标王”广渠门外东五厂地块，也就是现在的北京富力城，此项目拿地以后仅仅9个多月的时间，即以惊人的速度热销京城。富力借此一战成名。

而从旧工厂起家开发住宅项目之后，富力于2003年开始进入商业地产领域。这对富力来讲，是一件大事。

2003年9月，富力斥资7.7亿拿下广州珠江新城4幅地块，一举成为珠江新城的大地主，富力的商业地产梦从此开始，其中一块地被建成了今天的富力总部所在地——富力中心。

广州富力中心 图片来源：视觉中国

不到两年，富力于香港联交所主板上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，一时风头无两。

后来，富力在商业地产的扩张开始加速。2007年，富力地产拿下猎德村，打造出了广州最豪的公寓：天銮。2011年，富力再度拿下杨箕村，打造出了27万平方米的人文综合体：东山新天地。这些项目的成功为富力带来了巨大的声誉，成功跻身粤系头部房企之列。

截至2009年初，富力在寸土寸金的广州新兴CBD珠江新城拥有的项目达到15个。此外，富力在北京的商业项目还有4个，在天津的商业项目有2个；此外，富力在成都、重庆、海南亦有相当面积的商业物业有待开发。

最辉煌的时期，富力与碧桂园、恒大、雅居乐以及合生创展被业界誉为“华南五虎”。2010年，张力入选《福布斯》全球亿万富豪榜，排第556名。2013年新财富中国富豪榜，张力以223.0亿排名第15位。

>>2<<

世纪交易

2017年，踌躇满志的富力完成了一场轰动业内的大手笔收购。

彼时，因现金流危机，万达集团想要出售手中酒店、文旅城项目，后者以约440亿大部分卖给了融创，富力则以199.06亿元收购了其中77家城市酒店的全部股权。

富力被认为是捡了大便宜。因为，融创中国之前的公告显示，其将以335.95亿元收购万达旗下76个酒店。富力的收购价格比先前打了近乎腰斩的5.9折，白白赚了100多亿。

而且，通过收购万达旗下酒店，加上原本自有的在全球已开业和建设的24家高级酒店，富力总共拥有超过100家酒店，成为“全球最大的五星级酒店业主”。

难怪李思廉坦言，这次我们一口气拿到77个酒店，对富力来说我们是赢家。

不过，事实真如此吗？以后的几年，富力恐怕自己都没有预料到，酒店业务并未助其摆脱困境，反而扮演着拖后腿的角色，将其拉入债务泥潭中越陷越深。

2013-2017年，富力的酒店业务亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元，还处于基本“平稳”的状态。

然而到了2018年，富力酒店业务亏损了4.59亿元，2019年亏损了10.08亿元。2020年、2021年，叠加新冠疫情的影响，富力酒店业务亏损更是攀升至了14亿元。亏损逐年增加。

另外值得一提的是，在万达酒店的收购事件中，本来是“万融合作”，结果是富力半路杀出，并成功“截胡”。

当时富力地产董事会秘书胡杰在电话会议中表示：“收购不是长时间谈判，是一个短时间偶然机会，没有预判性，没有在原来考虑的计划内”。就这样，富力在“没有预料”中接盘了。

张力、王健林、李思廉、孙宏斌 图片来源：中国房地产报

而近两年，在地产降杠杆、限融资，行业营销下滑的大背景下，富力的现金流明显吃紧。

2021年财报显示，富力总协议销售额约1202亿元，销售面积约941.5万平方米，较上一年分别下降20%和23%。

进入2022年，富力的整体业绩也并未好转，2022年上半年实现净亏损69亿元。截至上半年末，其有息负债为1262.45亿元，其中短期负债为749.33亿元，短债占比59.4%，拥有货币现金153.2亿元，其中能及时动用的现金及现金等价物仅20.24亿元，远不足以覆盖短期债务。

如今，大手笔收购万达酒店的阔绰气势早已消耗殆尽，富力首先要考虑的是如何不被沉甸甸的债务压垮。无奈之下，富力也在寻求出售相关酒店资产。

2022年9月5日晚间，富力地产公告称，拟以5.5亿元的价格将广州富京酒店管理100%股权出售予北京英协置业投资，该标的公司旗下资产为北京富力万达嘉华酒店。预计公司将就出售事项录得亏损约653.7万元。

同时，也有媒体报道称，从2020年开始，富力地产就将包括酒店在内的不少持有型物业摆上货架。2021年年末，更是有市场传闻称，富力集团正就此前收购的万达酒店进行出售谈判，涉及项目有10个左右，酒店单价分别在2亿-7亿元，但其中多数酒店均在三四线城市。

当初的资产，现在变成了富力地产的“包袱”。

>>3<<

进军青岛

同样发生在2017年的，还有富力宣告正式进军青岛市场！

富力在2016年年报中曾表示，部份二线城市销售亦很强劲，未来将继续分散协议销售的来源至更广泛的城市分布，以提升目标销售的规模。青岛成为富力攻城略地的目标之一。

然而，富力首进青岛市场时并不顺利。

2017年4月6日 ，位于黄岛开拓路东、前港湾路北的一宗7.48万平方米纯宅地被富力以总价11.3亿元拿下，溢价率205%，正式宣告进入青岛。但是两天后，青岛国土资源局公告显示，因系统发生故障，取消富力的竞得资格。此后这块地被中南以10.26亿元拿下。

这就是当年富力在青岛首秀折戟的“辛酸故事”。

不过，矢志进军青岛的富力还是有所收获，同年10月24日，富力集团在青岛的首个项目——青岛富力·总部基地启动仪式隆重举行。这个项目原来叫青岛总部基地国际港，富力通过与总部基地全球控股集团合作的形式介入。

在项目启动仪式上，富力地产集团副总裁、北方区总经理张辉宣称将打造青岛的商业标杆，未来将聚集近1000家全球高端企业入驻，可辐射周边万余家相关企业，吸引数万高端总部人才，实现千亿经济总量。

只是谁也没有想到，这会是五年来富力在青岛唯一的项目。而且，据媒体报道，多名购房者投诉在富力总部基地购买的房子，出现各种质量问题；更有甚者，还有购买公寓产权“缩水”10年的情况。

图片来源：网络

不过，富力在青岛的这几年，也是有“苦”难言。

2018年4月18日，青岛发布有史以来最严楼市政策，涉及限购和限售：其中七区三市范围内青岛户籍家庭限购2套，非青岛户籍社保满12个月限购一套。而在限售方面，“418”之后购买的房子取得房产证5年才可销售。

房子不好卖了，“三道红线”监管新规又来。此前，随着房地产行业的野蛮扩张，富力地产长期处于“红档”的巨大压力下。

富力也承认了缺钱的现实。“由于产生现金流是首要任务，虽然市况欠佳，本集团不得不牺牲利润，专注于销售需求仍然强劲的物业。”公司在2021年年报中表示，“任何可获得的流动资金已直接用于项目完工、交付的施工资本开支及增加可售资源以产生未来经营现金流。”

一路“卖卖卖”后，富力地产有息负债规模从2019年末的1971亿元有所减少。根据富力地产披露2022年公司债券中期报告显示，截至报告期末，富力地产口径有息债务余额仍高达1262.45亿元。

值得注意的是，富力刚刚成为国内首家成功实现境内、外债券全部整体展期的房企。

2022年7月，富力地产完成了全部10只美元票据整体展期3-4年，金额合计49.43亿美元。11月10日，富力地产成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企，8笔境内债合计金额135亿元人民币的加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

总的来看，境内外约467亿元人民币债务的展期为富力地产大幅降低了中短期的债务压力，获得了喘息的机会。

眼下，富力依旧在积极自救。然而，随着张力境外被捕，富力还能撑多久再度被打上问号。

,