徐闻总投资72亿（徐闻的投资风口你抓住了吗）

近日，徐闻一楼盘开盘首日以3字头价格销售6亿的新闻，让四五线房地产市场的目光，齐刷刷投向了这个海南正对岸、中国大陆最南端的小城市。

一时间成为置业“网红”城市的徐闻，单个项目“首开抢光”的气势背后，也反映出四五线城市投资置业的内在逻辑——综合考量、抓住“洼地”。

全国楼市均价破万

小城市低门槛入市热

1月，国家统计局发布关于12月全国70个大中城市商品住宅销售价格统计，数据显示：一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%，31个二线城市环比均上涨0.1%，35个三线城市环比上涨0.1%，12月份全国商品住宅销售价格整体稳中略涨。

2月3日，上海易居房地产研究院发布《2020年全国百城房价报告》(下称《报告》)。《报告》称，2020年，全国100个城市新建商品住宅成交均价为16018元/平方米，同比上涨10.8%。事实上，从去年6月份开始，全国新房均价便已经“破万”了。

《报告》还指出，2020年一线城市新建商品住宅成交均价为44968元/平方米，同比涨2.7%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为15599元/平方米，同比涨9.6%。2020年整体房价涨幅略超预期，百城房价涨幅位于两位数。从全国来看，过去20年，房价整体上“单边上涨”的趋势还未打破。

尽管稳房价依然面临各类压力，但核心优质资产仍是现在投资首选，随着一二线城市的入市门槛愈来愈高，城市限购政策紧缩，不少置业者开始将目光转向具备潜力的四五线城市。

城市房价区域分化凸显

四五线投资需要综合考量

在城市结构性分化过程中，城市间房价分化日益明显，去年以来，长沙、唐山、承德、桂林4城房价累计均价首次突破万元标准线，有“新贵”城市开始进入房价万元时代，但亦有黑龙江鹤岗、湛江徐闻等四五线城市一不小心就成为了全国置业的“网红”县城。

中国大陆最南端城市——徐闻县城 (图源湛江日报)

但像鹤岗这样的城市，其自身的发展动力、投资价值并不被市场看好，真正在四五线城市置业仍需要全面考虑其城市发展的“禀赋”：

第一，区位条件是首位要素。一个具备发展潜力的小城市，首先在地理位置上要靠近一二线城市。同时，所临近的大城市具备政策红利，且房地产市场趋于饱和或有限制发展因素，才能真正承接周边大城市的发展外溢。纵观全国，从香港与深圳、澳门与珠海的发展关系对标，区位与政策的红利溢出将成为小城市发展至关重要的因素。

第二，看政策条件。当地城市本身是否具备国家级、省级的政策发展支持，这对一个城市长期的发展起到政治基调的铺垫。

第三，是否具备宜居条件。吸引人流投资置业最终还是要把人留住，兼备优异的自然环境和便利的交通条件自然也成为四五线城市置业的“硬件标准”。

鹤岗县城夜景

再来看看这些“网红”小城，真正具备“置业”优势的并不多。

以一北一南的鹤岗和徐闻两个新晋“网红”为例，鹤岗楼市“白菜价”并没有看上去的那么“美好：

一是自然地理环境差，冬季寒冷漫长，春季少雨多大风，气温变化剧烈；

二是鹤岗作为一个“因煤而兴，因煤而困”的城市，当地支柱产业“煤炭”发展前景不容乐观，已经被列为资源枯竭型城市；

三是鹤岗的人口流失严重，房地产市场比较颓废，在没有人口支撑的情况下，交易不好，价格自然比较低。

这些都是鹤岗尽管成为了“网红”，但却一直不被看好的原因。

对比中国东北边陲的鹤岗，最近因为神盘1日成交6亿而走红，位于中国大陆最南端的徐闻，其各项条件和前景，或许更值得深入挖掘。

3字头开盘1天成交6亿

解码徐闻神盘背后的投资逻辑

位于广东湛江的徐闻县城，与海南隔海相望，仅约12海里，是距离海南最近的大陆城市。海南自贸港的区位优势、政策红利、发展前景以及一度火热的房地产市场，都已为人熟知。作为最靠近海南的大陆城市，随着国家“一带一路”倡议加快实施，北部湾城市群上升为国家重要战略地区，徐闻被湛江、广东以及全国市场，都赋予了比以往任何时候都更高的期待——“高标准建设广东对接服务海南自贸港的‘南门户’城市”、奋力当好湛江与海南相向而行的排头兵等。

同时，海南最严格的全域限购政策也早已众所周知，每年2700亿的购房需求外溢， 地理位置接近、最快捷对接、置业门槛相对更低的地方，成为外溢的首选。徐闻，也因此迎来了置业投资的“春天”。

近年来，徐闻当地也不断把握政策红利下的发展机遇，持续优化营商环境，推动对外开放进程，升级立体交通配套，招商引资硕果累累，过境人流持续攀升，城市经济发展取得了长足进步。徐闻区域投资潜力业日益凸显，也吸引了各大品牌房企的纷纷进驻，这也意味着，更多品牌性的优质项目在徐闻落地生根、“拔地而起”。

徐闻港已开港运营 琼州海峡过海时间缩至1小时（图源央广网）

不仅如此，和海南同等的滨海资源条件、年平均气温23℃的气候条件、中国菠萝之乡和长寿之乡等称号、置业门槛却远低于海南，也为徐闻的宜居宜业再添优势。据统计，2019年徐闻县楼市成交总额32.2亿元，成交均价7954元/㎡。据湛江晚报报道，徐闻旅游局局长陈北跑表示：“这几年到徐闻买房的北方人逐年增多，而且从2019年开始增幅较大，比往年同期增长超过160％。”

中国菠萝之乡——徐闻“菠萝的海”（图源湛江日报）

此次因开盘当天销售6亿元的一炮而红的徐闻·鼎龙城项目，位于当地梅溪新城区域，以3字头的售价开盘，对比徐闻整体均价超过7000元/平方米，这个价格几乎以“压倒性”的优势形成“价格洼地”，据悉，该项目首日推售超过千余套，全部成交。

徐闻·鼎龙城销售中心现场

据了解，该项目由鼎龙集团开发，该集团在粤西已运营多个为人熟知的项目，包括国家4A级景区鼎龙湾国际海洋度假区等，以融合多业态打造主题文旅项目见长。该集团在徐闻当地也运营了鼎龙·天海湾、鼎龙·大汉三墩两个文旅大盘，此次热销的神盘尽管是一个刚需项目，但综合开发商的背景、项目的介绍资料来看，项目仍然延续了该集团的融合文旅风格——

• 项目自身处于大水桥水库区域，附近有规建中的流梅溪湿地公园、大水桥森林公园等丰富的森林、湿地等生态资源，在城市刚需中的自然条件可以说是比较难得的；
• 从项目规划来看，将打造的生命科学康养中心、学校、商业配套等，在徐闻当地市场乃至整个四五线城市的刚需项目里，也是相对少见的。

再看该项目所在的梅溪新城，西向县城中心、南向滨海新城、东向乡镇，根据《徐闻县城市总体规划（2011-2035）》编制，将县城规划范围从143平方公里拓宽到310平方公里，编制了“两个新城”“两个园区”“两湾一角”和“三个公园”的初步规划，梅溪新城就是“两个新城”之一，城市政策利好的倾斜，使得该区域势必将承接旧县城中心的居住需求外溢。

鸟瞰徐闻县城梅溪新城（陈豪摄）

开发商实力、政策利好、自然条件优势、配套全面再加上绝对的“价格洼地”，该盘“首开抢光”背后的逻辑便十分明确了。

抓准价格的“绝对洼地”

四五线投资风口你准备好了吗？

对比鹤岗和徐闻，再综观国内四五线城市房地产市场，下一个投资风口并非比比皆是，仍需要置业者的“火眼金睛”。考量一个项目的价值，除了绝对的低价，还需要先解答几个问题：

1、当地城市发展是否有政策支持

2、当地是否有接收周边一二线城市外溢需求的能力

3、当地是否具备可以留住人的自然环境

4、项目本身的规划、配套、开发商的实力是否经得起推敲

5、项目所在区域是否为当地政府规划的热门区域

6、最重要的一点，是否抓住了价格的“绝对洼地”

能够满足以上全部条件的项目，对于四五线市场来说，即是具备了作为核心优质资产的投资价值。无论是投资还是刚需置业，选择核心优质资产的基础前提始终不变。

据徐闻·鼎龙城项目负责人透露，随着新春返乡置业潮和全国旅游过境的人流加大，项目即将开放加推，价格将仍以3字头推出，保持“绝对洼地”价格。

风口来了，你看准了吗？

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