白云区城市更新规划（白云首个城改项目片策招标）

白云区即将迎来首个旧城改造项目。

3月16日，广州公共资源交易中心发布了一则公告，内容为：广州工控京溪广智片区混合改造项目城市更新方案编制服务工作，要求项目资金由企业自筹资金，最高投标限价1101.45万元。

这意味着广智片区旧城混合改造项目，正式落地阶段，从项目启动到片区策划编制招标，仅仅用了一年时间，推进工作可谓十分速度。

广智片区混合改造项目，由广智集团负责操盘，这是其参与第二个城市更新项目，也是白云区首宗旧城旧厂混合改造项目。

白云区旧城改造开始破冰，反观区内城中村改造则开始有所收缩。

目前，白云区城中村改造正在进入新的模式，核心关键词由“全面改造”转变为“综合整治”，征拆将越走越远了。详情可以回顾：拒绝躺平，白云城市更新，进入“国企 村”新模式

透了两个动态可以清楚看到，白云区推进城市更新工作的逻辑也变了，即重大建设项目、产城融合项目优先。

01

广智片区混改加速，越秀集团潜行

广智片区混合改造项目，是一个产城融合类城市更新项目，顾名思义，承担着重要的产业升级改造任务。

这也是由片区自身产业基础决定的。片区范围内及其周边有着新百佳服装网络创业园、丰汇CASE创意园、广鹰科技创新园、天河慧通产业广场等，以及广州衡器厂旧厂房。

广智片区混合改造项目已纳入广州市旧城混合改造第一批15个试点项目之一，重点改造范围323亩，其中启动区113亩，主要包括广智集团权属用地90亩、广州三建用地23亩。

2021年3月份，广州白云区与广智集团正式启动了广智集团京溪片区混合改造项目，计划用3-5年时间，完成打造粤港澳大湾区智慧医疗、生命健康基地启动区建设工作。

｜效果图，以最终官方公布为准

启动半年多后，广智片区混改项目率先进行“引凤”，再“筑巢”。

去年11月，广州白云区举行了2021年招商推介会暨重点项目合作签约仪式，广州工业投资控股集团有限公司（下称“广州工控”）等28家企业签订协议，涉及生物医药、金属材料、航空运输、汽车零售、金融投资等领域，总投资超120亿元，年产值超350亿元。

｜效果图，以最终官方公布为准

其中，广智片区混合改造项目是重点推介项目。

根据规划，项目预计投资50亿元，策划一期为广智片区混改改造项目，二期为衡器厂和白云配件厂地块，三期为部队借用地块。其中，一期广智片区混合改造项目约112亩，现状建筑总面积约5.89万平方米。

本次对外招标片区策划方案编制，说明项目正式进入了落地阶段。

根据公告显示，广智片区混改项目更新单元详细规划范围涉及AB3101、AB3106共2个规划管理单元，占地面积约372.1公顷。

其中，片区综合改造范围为，北至金陵社区，西至佳兆业天御，南至广州衡器厂，东至现状河涌，约7.49公顷、研究范围61.3公顷。

｜招标文件公示大致范围（非官方划定范围）

到了今年1月份，广州市国资委与白云区合作交流活动上，京溪广智片区混合改造项目开发建设再次成为了重点项目。

那么，哪家企业会成为广智片区混改项目的合作主体？

首先，需要了解下，广州工控是广州市重要的国有资本管理平台，2020年高达85%资本以上投向前瞻性产业、先进制造与现代服务业、基础设施与民生保障等领域，由广钢集团、万宝集团、万力集团重组而成。

同时，广州工控全资持有广智集团，也是广发证券、广汽集团的股东之一。市民常见的万宝、五羊、万力轮胎等品牌，均出自广州工控及其下属公司。

广州工控、广智集团有着很强的产业基础背景，但并不擅长房地产开发与建设。于是，广智集团与越秀集团牵手了。

2020年8月份，越秀集团、广智集团签署了战略合作框架协议，将在城市更新、智能装备和智能系统、金融服务、食品业等领域展开深入合作。

｜合作签约现场，图源：广州国资委官网

他们合作的首个项目，就是广州首个旧城改造项目——南洋电器厂及周边更新改造项目。去年3月份，由越秀集团、广智集团、粤瑞控股联合控股的公司以28.15亿元摘牌上述项目，成为改造主体。

基于上述背景，广智片区混改项目或许是越秀集团的囊中之物。

02

白云旧村改造走向综合整治

实际上，广智片区混合改造项目，位于白云区京溪村范围内。

京溪村有着“黄金城中村”的称呼，质素条件优于其他城中村，位于白云山东麓，处在广州市城市新中轴线北端、白云区东部科技创新带南部起点。

特别是交通条件，京溪村占有广州东站北部、天河客运站西北部、地铁三号线京溪南方医院站，集高铁、高速主干线、地铁站于一身。

很遗憾，京溪村刚提速加快推进旧改工作，就再次陷入沉默。去年6月份，该村确定白云城投集团为城市更新前期服务商；根据早前全面核查结果显示，京溪村属于“暂缓实施”的旧村。

京溪村是一条名村，村内历史资源丰富，加上靠近白云山，改造需要考虑的要素较多。

承担着重要产业建设、发展任务的广智片区混改项目，自然会继续推进，需要考虑最大的变量或许是居住用地的建设规模。

然而，京溪村走向暂缓实施，并非个例。

去年年底，我们从两份流传文件中得知，旧改停滞10年的萧岗村大概率从全面改造变成微改造。更为重要的是，萧岗村旧改模式的变化，或将成为白云区其他旧村改造的范例，即由“全面改造”转为“全面提质”。

详情可以回顾：变天！萧岗村又双叒叕不拆了？未来白云这样改

最近一段时间里，其他村已经开始学习“萧岗模式”。

3月11日，广州市白云城市开发投资集团有限公司（下称：“白云城投”）与白云区石门街、石门街红星联社，签订有关探索超大城市社会治理精细化品质化示范点合作框架协议，将开展白云区探索超大城市社会治理精细化品质化工作。

工作核心内容为：优化城市功能、改善人居环境。

红星村属于“五年方案”旧村，原本规划中，将建设为“一带、一廊、一心、四片”的空间结构，包括环白云湖发展带、科教孵化共享廊道、云湖产城服务中心、独角兽企业总部组团、石井TOD居住组团、滨水生态居住组团等。

｜原红星村改造效果图

如今，这些目标或将被搁置。

江夏村，与红星村有着相同的经历。

3月15日，白云城投与黄石街、黄石街江夏联社签署有关探索超大城市社会治理精细化品质化示范点合作框架协议。工作核心与红星村相似，推进江夏联社社会治理精细化、品质化工作

｜签约现场，图源：白云城投

广州市全面核查结果中，江夏村属于“可继续推进”“继续前期研究”旧村，红星村属于“继续前期研究”项目。

按照白云区积极推进“白云模式”的趋势下，未来将有更多的旧村走向综合整治。

目前，白云区不少旧村改造指示已经出炉，有3个项目为“稳妥推进”，17个为“继续前期研究”，14个为“转征收储备”，21个项目为“暂缓实施”。

对于村民来说，“白云模式”同样可以提升居住环境，何尝不是一件好事。

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