拆迁安置房买卖合同无效情形（拆迁安置回迁房）

【原告李某】诉称：

2018年4月29日，我的母亲邱某作为买受人购买吴某、魏某位于北京市海淀区某房屋，并签订了房屋买卖合同。双方在合同中约定邱某向吴某、魏某购买房屋，总价款32万元，买受人已经全部支付。根据合同第十条补充条款约定，由于双方签订合同时房屋处于出租状态，故约定吴某、魏某应于租赁期到期后即2019年3月31日交付给买受人，但至今为止，出卖人仍未履行交付义务及办理过户登记手续的合同义务。

诉讼请求：1.请求法院判令吴某、魏某将北京市海淀区门某号房屋交付我；2.本案诉讼费由吴某、魏某承担。

【被告吴某、魏某】辩称：

第一，不同意李某的诉求，请求法院驳回。第二，本合同李某及李某母亲未履行，该协议是我们被迫所签，李某母亲没有支付购房款。第三，回迁房买卖合同双方无法履行，因为房屋无法办理房产证，不能办理所有权变动。

【人民法院查明】：

李某主张其系邱某之子，亦系其唯一继承人，就此提交了北京市某公证处于2019年12月9日作出的《公证书》一份及离婚证。《公证书》载明：“一、邱某因病于二〇一九年九月二十一日在北京市死亡。二、邱某离异，后未再婚。邱某的儿子是李某、邱某的父母均先于邱某死亡。”离婚证载明邱某与李某于1993年4月2日离婚。吴某、魏某对此予以认可。

李某主张邱某与吴某自2013年相识并曾同居，吴某、魏某表示二人系夫妻关系，认可邱某曾与吴某同居。

李某主张，其母亲邱某于2018年4月29日与吴某、魏某签订了《回迁房买卖合同》，由邱某购买北京市海淀区某房屋（以下简称诉争房屋），就此提交了合同复印件及视频光盘、邱某与吴某儿媳卢某的微信聊天记录，称合同原件在邱某去世后被吴某、魏某拿走了，视频光盘证明合同是在第三人见证下双方自愿签署，微信聊天记录证明吴某的儿媳认可双方就与诉争房屋的交易达成一致。吴某、魏某认可曾与邱某签订过该合同，但主张该合同应属无效，是吴某、魏某被胁迫签署，邱某曾多次前往二人家中闹，在此情况下才签订了合同，且合同并未履行，邱某曾将手中的合同原件交给吴某，表示如果病愈则继续支付房款、交付房屋，如果未愈则当作未发生此事，对于李某提交的视频真实性予以认可，证明目的不予认可。

吴某、魏某出示了两份合同原件，载明：2018年4月29日吴某、魏某（出卖人、甲方）与邱某（买受人、乙方）签订了该合同，甲方自愿将诉争房屋出售给乙方，甲方保证出售给乙方的房屋真实性、合法性，保证出售的该房产是在共有权人的同意下出售的，和乙方所签订的合同是共有权人真实意思的表述；交易价格是32万元；甲、乙双方均确认上述购屋款项乙方已一次性全部付清给甲方，甲方今后不得以任何借款再向乙方索要与该房屋有关的任何费用，购房款项已全部结清；甲、乙双方签订此回迁房买卖合同后，双方应该共同遵守，甲方不得反悔，不得再对该房屋主张任何的权利，如果甲方反悔，除了退还乙方交纳的所有购房款和利息以外，还要赔偿甲方100万元作为违约金、承担由于房屋上涨而导致乙方的所有损失；甲方所出售的房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓；甲方房产证下发后30天内，甲方全力配合乙方办理产权过户手续；由于此房正在出租，甲、乙双方约定租户到期后即2019年3月31日前甲方将此房屋交付给乙方。落款处有出卖人吴某、魏某签字及捺印，买受人邱某签字并捺印，并有见证人李某1、李某2签字。李某表示，合同原件系在邱某不知情的情况下被吴某取走，且邱某未曾表示不再履行合同。

对于付款情况，李某主张邱某曾多次借给吴某钱款，吴某未偿还，故双方才签订《回迁房买卖合同》将房屋以低于市场价的价格出售给邱某。吴某、魏某对此不予认可，合同中写明房款已经支付完毕是因为邱某去家中闹，才被迫如此约定。本案审理过程中，经李某申请，本院调取了邱某名下银行账户明细，未体现向吴某转账的记录。李某表示其要求调取的邱某名下银行账户并未穷尽，且邱某可能系通过现金方式支付房款。

对于诉争房屋的来源，吴某、魏某主张系其父母宅基地上房屋拆迁安置而来，后全家进行了分家析产，均同意诉争房屋归吴某，就此提交了《某村腾退补偿安置协议书》及《分家析产协议书》。李某对此予以认可。

双方均确认诉争房屋现未下发所有权证，且不具备办理产权证的条件。现房屋由吴某、魏某控制。

【人民法院认为】：

本院认为，吴某、魏某虽主张二人与邱某签订的《回迁房买卖合同》系受胁迫签署，应属无效，但就此未提交相应证据，本院对此不予采信，可以确认该合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定享有权利并承担义务。现邱某已去世，李某系其唯一继承人，故李某有权要求吴某、魏某继续履行合同。

吴某、魏某主张合同未实际履行，邱某未支付购房款，李某虽未提交相应证据证明购房款支付情况，但双方在合同中已明确写明购房款已经一次性全部付清给吴某、魏某，故本院可以认定邱某向吴某、魏某支付了全部购房款，履行了合同义务，吴某、魏某应履行交付房屋的义务。吴某、魏某主张邱某曾向将手中的合同原件交给吴某，并表示如果病愈则继续支付房款、交付房屋，如果未愈则当作未发生此事，但就此未提交相应证据，吴某、魏某持有两份合同原件亦无法证明该主张，本院对此不予采信。双方在合同中明确约定吴某、魏某应于2019年3月31日前向邱某交付房屋，二人至今未交付，故李某要求二人交付诉争房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

【判决结果】：

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

吴某、魏某于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区某号房屋交付给李某。

案件受理费六千一百元（李某已预交），由吴某、魏某负担，于本判决生效后七日内交纳。

提示：拆迁安置回迁房是可以买卖的，买卖合同是双方真实意思表示，不存在无效情形，是合法有效的。但是在下方房本前无法办理过户手续，因此卖房人可能会再次出卖标的房屋，要想更好保障买方权益，可以约定卖方的违约责任。