个人出售上海小户型二手房（总价62万起可以在上海买套房）

徐先生是上海本地户籍，28岁，未婚，2016年12月申请的第六批次的经适房，从提交申请材料到摇号历时一年多，家庭财产条件符合相关规定，已经获批，目前已经摇到号了，只剩选房。

据了解，上海市第六批经适房房源主要分布在奉贤南桥东、松江南站、佘山北、嘉定黄渡、浦东惠南民乐、宝山顾村拓展和闵行马桥等基地。

据徐先生介绍获批之后，接到选房通知，社区街道办给出宝山顾村拓展基地、嘉定黄渡基地、松江南基地和嘉定云翔拓展基地一共4个以供选择，徐先生主要是想了解这4个地方未来的发展规划和升值潜力。

黄渡、顾村拓展、松江南和云翔拓展4大基地

徐先生提到的黄渡基地属于嘉定安亭板块，黄渡大型居住社区主要是以经适房和动迁房为主，位置比较偏远，交通不便，距离最近的地铁站11号线昌吉东路站约3.5公里。周边基本都是厂房和农田，1公里左右有个嘉实生活广场，还算是该区域内能够拿得出手的商业配套。

从嘉定黄渡规控图可知，淞阳路规划了2个大型经适房住区，共计3181户，体量比较大，紧挨着的是4幅动迁地块。规划显示，经适房周边配有幼儿园、小学、初中，规划中的教育设施还是比较齐全的，c2c3Rc4地块将规划为集商业、文化、社区体育为一身的商业综合体项目，目前都还是空地。

图为嘉定黄渡春城经适房

先来感受一下淞阳路已经建好的经适房，这么看还是比较“养眼”哒。

从文件可知，嘉定黄渡基地位于淞阳路776、801、900弄，户型为60平1房、75平2房和90-95平3房，销售基准价格为1.2万/平，总价在72万-114万之间，这个价格相对于周边在售的新房、二手房而言有很大的优势。

从嘉定黄渡历年以来的成交均价和成交面积走势来看，2014年之前的价格和交易量比较稳定，成交面积在10万平以下，均价在1.5万/平左右；2015年黄渡板块的成交量高达30.6万平方米，随后的3年里交易量均保持高位，这两年新房成交均价保持在3.2万/平。

从二手房分布图上可以看出黄渡基地周边无房源可售，以嘉实上城名都为例，2009年建的板楼，挂牌均价为3.1万/平，57平的1房挂牌价190万，143平的4房挂牌价是450万。

接下来再分析一下顾村拓展基地。

顾村拓展基地位于沪联路1627弄，目前销售基准价为15800元/平，户型主要有60平1房、75平2房和90平3房，总价在94.8万-142.2万。

从交通方面来看，项目紧邻宝安公路，同时距离沪嘉高速、沪太公路、上海绕城高速都不远，自驾出行较为方便；公共交通方面，项目距离轨交7号线潘广路站、刘行站均在2.5公里左右，稍有距离。

教育配套相对比较成熟，周边有金色阳光幼儿园、刘行新华实验学校、上海鸿文国际职业高级中学、宝山区鹿鸣学校等，均在3公里范围内，其中金色阳光幼儿园距离项目较近，在1公里左右。

医疗方面就不那么便捷啦，距离项目较近的医院是华山医院北院，不过也有4公里的距离。

商业配套方面还是有很多可圈可点的地方哒，项目周边较大的商业广场有昊元生活广场菊联路店、绿地正大缤纷城等，距离项目约3、4公里。就日常生活而言，项目附近就有联华超市、新世纪超市等，还有不少餐饮场所，算是比较便利的。

从近5年的数据来看，2016年顾村板块的新房成交迎来一个高峰期，随后受政策调控等影响，成交大幅下降。2017年的成交面积相较于2016年来说，减少65.2%。

价格方面，2016年正值楼市火热期，成交均价有显著上升，较2015年上涨40.4%，随后价格涨幅趋缓。不过，总体来看，就近5年的时间，顾村板块的新房均价涨幅已达88.4%，日后在政策的调控下要想持续保持这样的涨幅可能性较小。

经适房周边目前在售的二手房还是较多的，价格基本在3万/平-6万/平之间，部分次新房比如保利叶语（二期）、保利叶上海等，如果有改善需求的购房者，还是可以考虑的。

整体而言，顾村拓展基地相较于其他3个经适房的区位优势还是比较明显的。

首先，宝山顾村板块的整体发展规划还是很值得期待的；

其次，该经适房项目离7号线顾村公园仅1站，15号线顾村公园站已开建，预计2021年开通，看得见的“双轨”利好；

最后，顾村板块地处外环还不算远郊，品牌房企入驻的比较多，配套相对齐全，顾村进入“城时代”也不是白喊哒，未来升值空间可期。

再有就是徐先生一直比较纠结的云翔拓展基地啦，跟顾村比较了很久，难以抉择。

据了解，嘉定云翔拓展基地是上海市重点建设的大型居住社区，去年嘉定区房管局发布云翔拓展大居相关地块共有产权保障住房项目建设主体招标资格预审公告。云翔拓展基地位于嘉程路900弄，销售基准价格为12500元/平，户型主要是50-60平的1房、70-80平的2房和90-100平的3房，总价在62.5万-125万之间。

从交通上来看，该经适房项目距离11号线新增的陈翔路站约2.2公里，11号线作为嘉定的“主动脉”这是一大利好。自驾方面，走沪嘉高速非常方便，不过随着沿线新房的逐渐入住，这条线路是越发拥堵，目前公路正在改建，日后或将有所改善。

就教育资源方面，经适房项目周边目前多以农地为主，规划中的幼儿园、小学目前还未开建，如果2年后可以入住的话，希望周边必须的生活服务配套可以建立起来。

医疗资源方面，南翔板块整体比较薄弱，民主街上有社区医院和同翔医院，另外距离11号线南翔站3-5分钟的南翔医院，可以解决日常医疗需要。

数据显示，近十三年来，南翔板块成交面积自2015年出现十三年来最高峰值，全年成交面积逾40万平方木，但是从2015年以后每年2倍递减，近2年成交面积均在10万平方米左右。

从价格方面看，2006年南翔板块成交均价仅8695元/平，一路飙升到46581元/平，十三年价翻5.4倍。整体来看，南翔板块仍是自住的上佳选择，但是投资潜力已不大。完善的交通和商业配套，但是整体板块楼市的发展已经趋于饱和，投资价值日益减小。

根据区域内链家网数据显示，板块内二手房基本也在40000元/平方米以上，即便是比较旧的南翔老镇区域，二手房也至少要33000元/平方米。

最后一个就是松江南基地啦，披云门路目前还未规划好，该基地不建议普陀区的原住民考虑啦，既远又偏，想到时不时就“罢工”的9号线也是一言难尽啦。

松江南基地位于披云门路189弄，销售基准价格为12500元/平，户型是50-60平1房、70-80平2房和90-100平3房，总价在62.5万-125万之间。不过，价格还是比较诱人哒。

据悉，2018年第四季度，上海计划启动第七批次共有产权保障住房的申请受理工作。

【涨知识】

1、上海经适房申请需要哪些条件？

2016年第六批政策

收入及财产：人均年可支配收入≤7.2万元 月均6000元 人均财产<18万元

户籍：本市户籍满3年，本区户籍满2年，回沪知青满1年

住房面积：人均建筑面积≤15平方米

婚姻：结婚满1年，离婚满3年

年龄：满25周岁的单身女性或28周岁的单身男性可申请

配房：单身申请配一居室；2人或3人申请家庭配二居室；4人及以上申请家庭，配三居室。

2、上海原住民最关心的是10月8日实施的《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》非户籍可以申请共有产权保障房（经适房），对上海本地人有影响吗？

答：在继续做好本市户籍中等或中等偏下收入住房困难家庭基本住房保障，保障力度只增不减。简言之：没影响。

3、取得申请资格后如何转让？

上海规定5年之内不能转让，只能由保障机构回购；满5年之后，则只能转让给同样符合购买共有产权保障住房条件的人员或者由保障机构回购。

其中，只要是保障机构回购，回购价格为原销售价格 银行同期存款基准利率计算。

共有产权房虽然也是商品房但同时还是保障房，这样的规定无疑让真正的需求者有了更多抽中的机会。正是由于曾经的保障房体制杂乱无章而且存在投机套利的空间，于是我国的住建部便开启了种类清理和简化改革。

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