房子有用于抵押是否还能过户 房屋有抵押仍可以过户

随着各地相继爆出二手房交易可以带抵押过户，各界人士都对此进行了各种分析，如此一来到底对二手房交易带来了哪些好处，又有什么弊端，是噱头？还是真正的民生工程？今天我们就来详细地解读一下。

首先，我们要弄清楚带抵押过户到底是如何操作的。通过多方调查了解得知，带抵押过户的具体操作流程如下：

1、业主的房子无需办理提前结清贷款便可以办理网签；

2、网签完成后便可以在当地银行/房管局开通监管账户；

3、客户在购房时需将购房首付款监管至该监管账户当中；

4、客户进行贷款申请；银行对客户申请的贷款进行审批和放款，贷款的钱同样存放到上述监管账户当中；

5、买卖双方至房管局办理权属转移登记手续（过户）；

6、业主欠款银行将应收回本金及利息从监管账户中进行扣除；

7、银行将监管账户内剩余资金打入卖方收款账户中；

这便是整个带抵押过户的操作流程，接下来我们对整个流程中涉及到的各方逐一进行分析，看看是利大于弊还是弊大于利。

客户端

在二手房买卖整个交易过程中，相对而言，客户还是偏弱势的一方，这一政策出来之后，至少可以帮助客户降低一定的资金风险；过往的二手房交易中，业主房屋有抵押未解除，需要用到客户的首付款进行解押，如此客户的首付将面临挪用、侵占等多种风险；这个政策出台之后，客户的首付款将完全存放至监管账户中去，可以保障客户的首付款安全。

对于客户而言，这个政策几乎没有任何坏处。

业主端

对于业主而言，归还贷款是一个不可逆的过程，贷款一旦结清后，无法再退回至之前的状态。相较于之前需要在过户之前结清贷款相比，业主不用担心一旦贷款结清，流程不可逆的问题。不过，对于业主而言还是会有一些弊端的，先结清贷款再办理相应手续和过完户之后再结清贷款这两者之间最大的区别就是结清贷款的时间节点不同，前者要比后者早，这样对于业主来说可以少交一部分贷款利息，这部分利息即是这两种模式的时间差。以目前的情况来看，交易各地的交易周期都比较短，差距可以忽略不计，可是一旦交易周期拉长，多还两三个月的月供，可是要多支出2-3个月的利息，怎么看都感觉不是很划算的。对于业主来说利弊掺半吧。

银行端

受益最大的还是银行这边，为什么这么说呢？有以下几点：

1、客户首付款监管在对应银行，银行相当于有一定的存管资金，虽然这部分资金都是客户的备付金，但是对于银行来讲，监管的资金越多，证明我的市占率越大；

2、银行所发放的贷款也是存放在资金监管账户中的，如果交易一旦出现任何风险，银行可以随时从监管账户中将所发放的贷款收回，降低了不必要的风险；

3、还款时间差所产生的这部分利息，对银行来说，也是盈利的一部分；

4、目前所了解到的情况是，业主和客户的贷款必须是同一家银行才可以办理带抵押过户（也就是说业主未结清的房贷是A银行的，那么买家也必须选择A银行来进行贷款），对于银行来说，在回收贷款的同时又发放出去了一笔贷款，减少了资金闲置时间；

综合来看，除了业主需要为还款方式前后的时间差支付一定的银行利息外，其他的都还是很不错的，可以说是真正的民生工程。

不过，目前政策也只是刚刚出台，很多细节流程还没有完全跑通，同时还有一些限制条件，使得整体推广的效果受到了一定的限制，例如：

1、业主未结清的房贷是A银行的，那么买家也必须选择A银行来进行贷款；（若客户的贷款资质不符合A银行，那将无法享受此种交易流程）

2、业主是公积金贷款/组合贷款的，暂时无法享受该政策（银行、公积金管理中心、担保中心各层流程没有完全打通）；

3、客户是公积金/组合贷款的，同样无法享受该政策；

4、仅限住房按揭贷款可以办理（抵押经营贷、小贷公司抵押贷等无法办理）；

政策的出发点以及所解决的二手交易矛盾点都是很好的，不过目前只是这个政策推行的初期，还有很多操作细则等需要优化，希望各界能将这个政策坚持推行下去，为二手房交易资金筑起坚实的保障。