浦江镇旭辉江山都会三房（闵行浦江将迎全新盘）

闵行区浦江镇板块

「旭辉江山都会」已于4月开工

据爆料将于下半年入市

拍地信息回顾

该地块为去年12月，旭辉拍得（下图的太仓和华商务有限公司就是旭辉集团），楼板价1.6万/㎡。该地块出让面积30186.8㎡，总建筑面积60373.6㎡，容积率2，成交价格98000万元，0溢价成交。

截图来自上海土地交易网

本合同项下出让宗地涉及住宅项目建设的，住宅套数下限：603 。受让人应按以下规定进行住宅部分的开发建设：

（一）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 7.0 %以上，计 4226.15 平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给 闵行区 住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

（二）全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的 50.00 ％以上（不包含保障性住房等），计 28073.72 平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的 100.0 ％以上，计 4226.15 平方米以上。

（三）本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60.0 %,计 36224.16 平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。

受让人应按照以下2项规定自持物业。

1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）；

2、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 15 %（计 9056.04 平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁。

旭辉地块规划图：

项目已于今年4月份正式开工，预计竣工日期2021年8月，首期房源预计今年下半年即将入市，预计将推出90-120平米房源，较适合当地或8号线沿线工作的购房者刚需及刚改置业。

地块位置：旭辉地块位于闵行浦江镇板块，浦江拓展大型居住社区39-01地块（地块总范围：东至规划八路，南至跃进河，西至规划五路，北至规划八路）

根据2010年《上海市大型居住社区第二批选址规则》，该地块就在浦江拓展基地内，属于23块大型居住社区之一。经过了10年的发展，投资超过百亿的真正趋于成熟的大型居住规划：2018年浦江线通车；2019年浦江万达营业；生态环（滨江景观）也已经建好。无论是交通、商业、还是景观，该板块当下的生活其实是非常便利和舒适的。

该基地至外环线约10公里，至人民广场约22公里，交通条件良好。距离前滩不过仅约4km，一脚油门的通勤距离，有着足够成为前滩后花园的地段优势。目前，浦江板块，作为闵行“价格洼地”，整个区域无论是交通、商业还是生态景观，都十分适合居住。

商业配套：地块毗邻“万达广场”，其已于2019年12月正式开业，是一个集家居体验、美食汇聚、巨幕影院、精品超市等为一体的大型商业体。万达广场入驻浦江，提升了区域商业配套服务。

交通：距离轨道交通浦江线汇臻路站直线距离约1.3km，便捷性有待提高.驾车可通过浦星公路前往市区。

生态资源：旭辉江山都会3公里范围内可达上海浦江郊野公园和浦江森林公园。浦江郊野公园是一座以森林游憩、滨水休闲为主要功能的近郊都市森林型郊野公园，也是上海第一个成为国家4A级旅游景区的郊野公园。浦江森林公园，以植物造景为主，配以丘陵、草地、湖泊、溪流、密林、竹丛等构成了富有野趣幽深的自然空间。两者大片的绿化空间，改善了区域居住空间环境质量。

教育：地块临近浦莲幼儿园、浦汇小学、浦江第三小学和浦江三中等。另外，结合“闵行区浦江拓展大型居住社区控制性详细规划”看，地块南侧规划有1所初中、1所小学和1所幼儿园。因此，无论是当前或是未来，地块配套教育资源相对较好。

周边土地情况

整个浦江镇近5年间仅成交4块住宅土地，1块位于浦江镇核心区，该板块内仅有当下的旭辉、建发、新城3幅地块成交，呈现三足鼎立之势：5月12日，上海新拍出两块宅地，成功地分别被建发（37-01地块）和新城（38-01地块）收入囊中：

37-01地块：东至规划三路，南至跃进河，西至用地红线，北至规划八路；

38-01地块：东至规划五路，南至跃进河，西至规划三路，北至规划八路；

两地块紧邻，具体位置如下所示。

周边住宅价格

周边基本都是房龄在10年以上动迁安置房，所以参考意义不大。而且近10年间也没有商品房出现，板块内其实积攒了大量的置换需求。

地块定价时的价格逻辑参考：

旭辉江山都会工地情况

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