房地产资深从业者谈购房（房管家观察买房的逻辑）

转眼十月将过，寒风吹了个吹，树叶黄了个黄，体感温度降了又降。伴随着降温而来的，是大众普遍对于经济形势的预判走低，尤其是房子，以往大家对房子是边骂边买，到现在，谈到房子基本都是谩骂状态，后台留言中不乏极端发言。纵使房地产业千般不好，但世间万物的发展并不会跟随意志改变，存在即合理，商品房出现并发展至今，不是某一个人意志的决定，是市场的需求催生的蓬勃生长。

看眼下，房子还能不能买成了老生常谈的问题。之前的文章中也聊到过这个问题，衣食住行作为大众的基本生活需求，是无法改变的事实，在“房住不炒”的前提下，解决居住问题是势在必行的，追求更好的生活也是每个人的夙愿，因此，商品房还是有其存在的价值的。

但有一点必须清醒，现在买房，一定要理清你的逻辑，闭眼买的时代已经完结了，如今的楼市鱼龙混杂，下面是小编对于近期买房的一点浅见，水平有限，欢迎大家留言讨论。

1、未来一年，到底要不要买房？

对大部分人来说，未来买房一定要节制！前文中已经提到了，当下的楼市，投资与回报逐渐趋平，房价很难出现暴涨，楼市的游戏规则全换了，早几年的买房其实是没有难度的，也没有任何方法论，甚至不需要技巧。因为之前中国经济发展的势能实在太强了，城镇化的能力实在太强了，这股力量其实是可以烫平所有问题你只要有勇气，敢下注，是不会亏的。现在买房已经不是拼勇气了，拼的是智慧，和各种各样的能力。这里有一个最直观的判断：如果你对买房没有明确的方向，那么先不要买。例如结婚需要婚房，二胎需要改善，孩子需要好的学区等等，这种明确的需求，你就可以上车了。

2、土地不稀缺，地段才稀缺

过去二十年，不论是从业者还是买房人被灌输的思想都是，房子是稀缺的，是非标品，是没办法被量化的，所以房价一定涨。但当城市财政收入开始下滑，土地放量达到一定程度时，你会发现房子其实并不稀缺。对楼市略有了解的人就会发现，当下的存量房市场惊人的多，不止商品房，各种保障性住房雨后春笋般呈现，抢占的可都是商品房市场。在这种条件下，房子本身的价值是被稀释的，再加上近几年爆炸增量的土地供应，进一步导致房产价值下跌。但是，地段的价值可不会被稀释。

所以地段很重要，更重要的是土地边上的资源。

3、买什么样的房子才抗跌？

在讨论这个问题前，要有个前提，那就是这个问题主要针对改善客群。刚需群体考虑房产的抗风险能力意义不大，当然，这里指的是房产价值，而不是烂尾这种风险。在这个前提下，我们回头看看市面上的产品，现在的土地出让都在鼓励小户型，同样的土地下能保证尽可能多的套数，让刚需都尽可能上车，因此刚需的占比巨大。而未来市场，刚需客户一定越来越少，改善客户越来越多，从需求来讲，未来大户型的需求一定高于小户型。这也就是说，如果你能买更大面积的房子，未来它的供求比，会极度的放大。个人比较建议的区间在120—140㎡，再大可能就不好出手了。

其次就是买品牌开发商的房子。品牌为什么重要，除了有底线之外，它会让房子折旧慢很多，没有品牌的房子就没有服务的能力。买房认品牌，其实我们就是守住了底线，这对后期房产增值也有非常大的帮助。城镇化发展到后期，在城市面貌变化不大的情况下。房子的增值其实就来自折旧慢，且有人住。所以买房认品牌这件事情，从现在开始，会变得愈来愈重要

无论怎么选择，房子最大的价值还是居住，这是根本逻辑，任何建议都是在居住这个前提之上的，想通了这一点，结合目前的政策，或许你就能通过房产实现财富的飞跃。