买房要问开发商什么问题（买房时如何避开开发商的）

自从春城晚报开通消费者维权热线电话以来，消费者纷纷打进电话反映消费过程中遇到的“坑”。近10天来，3·15报道组接到超100位消费者的电话，集中反映在购房时遇到的问题。

签合同遭遇不可修改的霸王条款，购买新房6年无法办理房产证，买商铺连本金都打了水漂，被查封两年依然销售火爆……购房者因为缺乏经验，很容易掉进这类开发商设的“华丽陷阱”。如何才能避免不幸的发生？如果你不幸“踩雷”，是否知道该如何维护自己的合法权益？

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购房入住6年多了 仍没拿到房产证

中天融域小区一位业主拨打本报热线反映，购房入住6年多了，依然没有拿到房产证：“开发商就是在忽悠我们。”

业主告诉记者，早在2012年就购买了中天融域小区的房子，并在2013年交房入住，“我们住进来以后，合同约定交房90个工作日后申报办理房产证，可现在房产证也没有办下来”。

记者了解到，中天融域小区分为一期和二期，一期交房入住以后，二期也在准备建设。直到2014年，二期开盘销售了，一期的房产证还是没有消息。这位业主表示：“开发商兆新城房地产让我们等等，和二期的住户一起办理房产证，因为等待时间太久，我们便找了有关部门询问。”

据了解，2015年，二期交房之前，小区的部分业主向昆明市国土局、昆明市住建局等部门询问此事得知， 原来早在2013年，开发商因资不抵债，把小区的土地抵押给了工商银行南市区支行。2016年，兆新城房地产被业主们起诉，2017年，法院判决开发商赔偿30余个业主每家2万多元的补偿金，却至今未兑现。“每次我们去找开发商，他们都避而不见。”

记者通过业主提供的电话，联系上了兆新城房地产的方副总。她告知记者了解情况后回复，截至记者发稿前，一直未接到回复电话。那么，遇到这样的事情，消费者该怎么办才能避免自己的尴尬情况呢？

中铁百年印象小区7年办不了房产证

张先生7年前成为中铁百年印象小区的业主，然而现在还没有拿到房产证。张先生告诉记者，和他一样的业主大约还有六七百户：“办房产证让交钱，办不动产证又让交钱，资料也都交了，可不知道什么原因，就是拿不到证。”去找开发商问情况，一套“快了快了，下半年下半年”的说辞用了好几年。直到现在，张先生还是不明白无法办证的原因到底是什么。

大理洱海国际生态城至今无法办理房产证

朱先生于2012年按揭购买了大理洱海国际生态城海东的房子，至今无法办理房产证。与朱先生一样无法办理房产证的还有3200多户住户。

发现无法办理房产证以后，业主们均是一头雾水：“我们把材料和费用都交了，就是办不了。”据朱先生说，发现办不了房产证以后，他们信访过，信访局的回应是“土地被抵押，无法办理”。2017年，一些业主起诉开发商。同年，新开发的楼盘被查封，然而业主们的房产证至今还是没有任何消息。

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购房时一定要查验开发商实力

云南滇缅律师事务所主任律师伍开国说，这类情况比较普遍，由于办理房产证需要相关手续，而中天融域小区的土地使用权已经抵押贷款以及没有竣工验收等手续，是无法办理的。为此，地方政府部门应当出面协调，组织相关部门、公司补办竣工验收手续，协调相关抵押权人与开发商及全体业主(或业主委员会)进行积极协商，达到妥善解决问题的目的。

提醒：在购房时，一定要查验开发商的实力，避免购房后发生不必要的损失。

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花10多万买了间商铺 商铺没建好本金也追不回

张先生反映，2016年他花了114844元在碧鸡名城购买了一间13平方米的地下商铺，想让儿媳妇经营。可是到现在商铺没有建起来，甚至连本金都无法追回。

2017年，开发商承诺的商场营业时间到了，可张先生却没有看到商铺。深感被“坑”的张先生要求开发商按照合同里的违约条例处理，赔付本金的10%，可最终，张先生只拿到了2800元的利息，违约金和本金都没有拿到。

多次商讨无果后，张先生曾和开发商拟订过一个协议，开发商答应按4次返还张先生购买商铺的本金，并约定了还款时间：2018年12月25日、2019年6月25日、2019年12月25日、2020年6月25日。截至如今，第一次还款时间已经过去了两个月，张先生不仅没有拿到钱，甚至连开发商也“见不到”。

张先生给记者提供了碧鸡名城负责人袁某的手机号码。拨通电话后，记者还没有讲清事情原委，袁某说了声“我不清楚”，随即挂断了电话。

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购房时查验开发商手续是否齐全

云南滇缅律师事务所主任律师伍开国说，政府主管部门应当加强对开发商的监管，对土地使用权被抵押、查封以及不符合办理预售许可证其他条件的开发项目，坚决不予办理房产预售许可证；对没有取得预售许可证，但擅自卖房或者变相卖房的开发商加以严惩，对情节恶劣、造成后果严重，并涉嫌构成诈骗罪的开发商，应依法移交公安机关予以严厉打击，防范给广大购房人造成重大经济财产损失。

提醒：购房时要查验开发商的手续是否齐全、该项目是否存在潜在风险，对手续不齐的项目宁可不买，以免给自身带来不必要的损失。

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呈贡新都昌商业广场 被查封2年了还在卖

呈贡新都昌商业广场业主反映称，在不知情时购买了新都昌商业广场商铺，后来得知早在2016年，该项目就被查封了，如今想退回买商铺的钱却追讨无门。

说起新都昌商业广场被查封，业主陈先生很是心痛。2014年10月16日，在比较了各种条件之后，他购买了一间商铺，政府招商引资项目、地铁口交通优势、开发商承诺的利润……陈先生觉得一切妥妥的。网签以后，哪怕暂时没拿到纸质的合同，陈先生也没有太着急：“已经网签了，商铺归属没有悬念。”

可现在商场没有办法营业，陈先生找开发商退款。奈何商场被查封以后，再也找不到开发商了，“售楼中心只有几个员工。”每每想到此，陈先生就觉得遭遇了欺诈。

2017年12月，就在商场被查封之后，杨女士购买了新都昌商业广场的商铺。与陈先生不同的是，她购买的商铺签约时只有纸质合同。杨女士对于购房流程很陌生，也没有提前了解过，以为拿到纸质合同就够了。“除了只有纸质合同外，付款时收款方也不是开发商，而是美容院之类名不见经传的商家，甚至5万元都要我们分3次付给不同的收款方。”

“2018年11月，我才发现商场2016年就被查封了，当时都不敢相信，为什么两年前就被查封的商场还可以卖？”对于查封了的商场重新销售一事，杨女士至今无法理解。

反映情况的业主们告诉记者，2016年商场被查封以前，至少有300多人购买了商铺。而查封以后，仍然有近500人购买商铺。记者从昆明市呈贡区房产信息网上了解到，新都昌商业广场商品住房只有寥寥几间是正常销售出去的，其余都是“查封”或“抵押”状态。

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网签之后必须备案登记 房屋才能真正属于自己

云南滇缅律师事务所律师刘竹峥：网签系交易双方将其签约行为通过官方具备公示性质的电子系统予以公布，它不具有物权法意义上的物权登记性质，只是一个更为正式的、被政府认可的商品房买卖合同签约形式。网签可以使房产交易公开化，防止开发商“一房两卖”。但是，很多人因不清楚它的法律性质而有诸多误解。最大的误解就是把网签当成不动产备案登记，这是不对的。商品房买卖合同经网签之后，一定要备案登记，这才是真正的物权法意义上的物权登记。

本案中陈先生虽然办理了网签，但是并未真正获得房屋所有权，该房屋还属于开发商，因此法院有权对陈先生预定的房屋进行查封。由于开发商与第三方的民事纠纷，导致楼盘被查封，其与陈先生的购房合同无法履行，属于根本违约，陈先生可以起诉开发商要求退还已付房款并承担违约责任。

已查封的楼盘如果没有法院的解封裁定，开发商还大肆对外宣传、吸引购房者的，属于民事欺诈，情节严重的构成犯罪。已经上当受骗的购房者不要再原地纠结观望，应立即起诉开发商，及时止损。

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保利六合负一层商铺 买了3年还没有开业

2015年，朱女士购买了保利六合地下负一层的商铺，开发商承诺2017年春节开业。朱女士一想，再有两年就能够收租金了，于是买了一间商铺。朱女士说：“哪能想到从此入了‘坑’呢？开发商本来说2017年就能开业，后来又说2018年10月开业，直到现在也没有开业的消息。”

记者联系上了六合天城项目开发商云南美城房地产客服部高经理，得知保利六合负一层商铺总计10000平方米，其中45%左右是自持，另外55%左右已经卖出，涉及约300个业主。当时设想的营销模式是“淘宝女人街”式的小店铺，2015年10月曾经开业一次，招商面积达到70%。由于“淘宝女人街”式的销售模式逐渐被边缘化以及地铁3号线未能全部开通，不到一年，大部分商家退出经营，商铺停业。

高经理告诉记者，一直以来，开发商和第三方公司一起想了很多办法想促成开业，但是由于地铁3号线市体育馆站A口一直没有开通，搁浅了。今年，开发商已经与地铁对接好并完成了最后的安全检查，一旦A口开通，将再次全面招商。

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不可轻信口头承诺 书面赔偿条款才能规避风险

云南滇缅律师事务所律师刘竹峥：对于购买商铺这种投资行为，开发商的实力与承诺直接影响着买家的判断，为了避免出现开发商出尔反尔致使自己投资失利的情况，买家在选择时不能只听信开发商的口头宣传与承诺，应当确认开发商是否有书面形式并约定违约赔偿条款。

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文山七都印象小区一房两卖 还欲让业主转签他处

2014年8月31日，黄女士签了购房合同，购买了文山七都印象小区的房子，原定2016年8月交房，结果开发商拖到了2018年5月才把房子建起来。2018年年底，黄女士去房管局询问，让她不敢相信的是:自家的房子竟然写着别人的名字，交易时间是2018年8月1日。

当黄女士找到开发商讨要说法时才发现，被“一房两卖”的有64户，且开发商并不给相应赔偿，反而积极游说他们转签到另一个待开发的项目：七彩竹韵小区，并口头承诺他们“返还双倍认购金”等。不过黄女士表示：“自己是不会再上当了。”

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一房数卖 法院按所有权登记等顺位保护

云南滇缅律师事务所律师刘竹峥：根据最高人民法院2016年11月30日公布《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》的规定，法院审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。在遇到一房多卖的情况下，根据实际状况，可以做出相应的补救措施，以维护自己的合法权益。

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红星天铂不认“定金翻倍”承诺

2018年5月12日，蒋先生购买了红星天铂小区的房产。交首付时，蒋先生发现以“团购”为名所交的2万元“定金”，并没有像开发商承诺的那样抵扣4万元。据介绍，缴纳“团购费”的消费者超过1000人。蒋先生表示，购房合同后附的《商品房买卖合同之补充协议》显示不论有什么问题，都要消费者承担责任，实属霸王条款。

昨日，昆明红星海汇房地产有限公司给本报发来一份“关于昆明红星天铂项目2万元团购服务费相关问题的告知书”，落款时间为2018年12月。称这2万元为团购服务活动费，不属于房屋价款，是购房业主与上海佳势信息技术有限公司签订的《团购协议书》，加入上海佳势组织的团购服务活动，依约向上海佳势缴纳的团购服务活动费，此服务费法律性质上属于居间服务费，购买的是上海佳势提供的争取房价优惠的居间服务，且上海佳势的居间服务已按照《团购协议书》约定履行，该部分购房业主已享受到房价优惠。

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开发商不得违规收取“团购费”

云南滇缅律师事务所主任律师伍开国：根据合同法的诚实信用原则，开发商应当按照前期承诺来兑现购房人优惠政策，不能以第三方的承诺为由拒不履行。当然，根据政府关于房屋预售的规定，开发商在未取得预售许可证的情况下，违规收取了购房人“团购费”，相关政府部门应当予以严厉惩处。(记者 阿芳 实习生 孙江荭)

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