苏州中心超级商场（苏州中心未来之翼）

观点地产网苏州金鸡湖畔，高耸矗立的东方之门在天际勾勒出一道弧线，咫尺之远的苏州中心历经七年的打造后，正在暖冬的阳光中舒展其“未来之翼”，2017年11月11日，当马云的淘宝“双十一”依旧热火朝天的同时，凯德也在苏州迎来了其“中国最大购物中心”开业的大日子。

在上午九时这场“落成”典礼上，作为苏州中心项目打造相关方的苏州政府、凯德集团和苏州恒泰控股均现身现场，随后，诺大的购物中心中庭云集了数以百计的与会嘉宾，戏剧、乐团版的《江南》演奏依次上演，开业典礼热闹而又声势浩大。

对于湖西商圈而言，这将是继“东方之门”之后，该区域最大型的项目面世，甚至对于整个苏州而言，苏州中心将会成就其首个大型的一站式商业综合体。

苏州中心的落成必然将改变苏州商业格局，不过同样的，其亦需要面对湖西商圈作为新兴商圈所需要面对的培育和发展问题。

商业巨舰——苏州中心

作为由苏州政府主导、苏州恒泰与凯德联手打造的项目，苏州中心的一直都是这一区域的明星项目。

据了解，苏州中心位于苏州金鸡湖畔的湖西CBD，总建筑面积达113万平方米，由7栋塔楼和1座大型一站式商场及1座小型体验型商场组成，其中，7栋塔楼分别为4栋5A甲级办公楼、2栋金鸡湖景公寓和1栋苏州W酒店。

体量之大以外，苏州中心别具一格的建筑外形让其在诞生之初就已经奠定了特殊的地位，在该项目设计方案披露之时，从环绕“东方之门”的“未来之翼”的构图，已经可见这座将成为苏州唯一一个现代化的大型购物中心的建筑野心。

事实上，在过往七年的打造过程中，这项目显然是倾注不少心血。2012年5月20日，苏州中心举行了开工仪式，由苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司开发建设，第二年的3月6日，苏州政府牵手喜达屋，打造了首个二线城市的W酒店。

在苏州中心尚未开业之时，凯德方面就对外表示，“有别于传统城购物中心的模式，苏州中心商场着眼于当代人生活、旅行和购物等多方面新型需求，不仅将在建筑设计上独树一帜，更在业态与设施的规划上领导行业突破革新”。

及至项目落成当天，建筑面积为30万平方米的苏州中心商场已经成为苏州不曾有过的商业实体巨舰，其中，品牌丰富，业态跨越运动、休闲、娱乐、购物、美食和亲子等领域无疑成为其中的一大亮点。

凯德商用东部区域总经理林建瑞介绍，截至当日，购物中心引入了600家品牌，出租率均达到90%以上，其中首入城市的概念店和旗舰品牌占比20%以上。

据了解，其中包括了苏州奥林匹克赛事级真冰溜冰场“冠军冰场”（CHAMPION RINK）、苏州市区首家“CGV影城”、“Ole’精品超市”、美食广场“胃基地”（Food Member）以及苏州首家“幻贝家”（FANPEKKA）大型儿童室内主题乐园等主力商户。

值得注意的是，苏州中心在服务增值上，新一代综合体用科技打造智慧空间，使多业态融合贯通，同时携手互联网 领域合作伙伴，重塑消费体验。

凯德商用东部区域总经理林建瑞表示：“苏州中心商场作为凯德在中国最大的购物中心，我们希望用心打造这个平台，让各种业态和发展机遇交汇于此，将苏州中心商场打造成兼具包容性和生命力的国际共生体，使消费者和客户最终能感受到一种充满活力的独特体验。”

湖西商业格局

在很多人的记忆中，苏州中心所在的金鸡湖西商圈其实并不陌生，在这个商业巨舰面世之前，其毗邻的、总高度达到300多米的、有着“世界第一门”誉称的“东方之门”历经了十几年的坎坷，而及至目前这个购物中心依旧没能呈现其预期中的繁荣。

除此之前，市场人士指出，就工业园区的商圈而言，仅两站地铁距离的金鸡湖湖东目前已经汇聚了新光天地、圆融广场、诚品居所等高端商业体，其在成熟度方面优于湖西商圈，而作为新崛起的商业体，苏州中心要面临湖西和湖东运营较好的商业体的双重竞争。

但不可否认的是，在消费升级的时代背景之下，相比观前街一带的古城区商圈和以狮山路——淮海街为代表的新区商圈，环金鸡湖的苏州工业园虽然是区域性的商圈，但亦是苏州现代商业孕育的新土壤。

据了解，苏州工业园是于1994年获批的首个中新政府合作区，在过去二十几年的发展中，该区域已经成为外籍商务人士办公的聚集区域。

和目前湖东商圈一样，湖西商圈依然享有高端人群的优势，正如林建瑞所指出的，“苏州中心辐射人群广泛不仅是当地居民，商务区的白领，还包括众多的旅游人群”。

他表示：“苏州的人均GDP和GDP总量均排名江苏省第一，同时也是中国经济最强的10大城市之一。社会消费品零售总额近3年的平均增长超10%，表现出良好的经济基础和实力。我们对苏州市场还是非常看好。”

针对竞争问题，他表示，苏州中心本身是个超大体量的购物中心，前期也在建筑设计方面综合考虑了店铺规划，给到租户较大的发挥空间。“在前期沟通中，我们更积极主动去寻找国际品牌入驻，苏州中心整体硬件优势凸显，所以我们也希望入驻的品牌不仅仅保障原有质量，更能有所突破、提升，体现差异化。”

不过，他也坦言，从资产管理和运营角度，一般项目在投入运营后，达到稳定的运营状态需要3-5年，凯德过往丰富的经验和全球化的租户网络及资源整合能力将有助于苏州中心的运营管理。

在购物中心的租金方面，其透露，由于项目对各个楼层的业态组合和招商，有非常明确的定位和筛选，目前苏州中心的租金收入领先苏州市场。而随着项目得到消费者的认同，与租户联手提供的增值服务体验，未来也将切实反哺到营业收入，租金等运营指标。

据了解，从目前苏州吸纳率最高的观前街商圈来看，观前街主干道底层商铺租金为1250-1500元/平方米/月。

值得注意的是，继凯德上海长宁、杭州来福士开业之后，随着苏州中心的落成，凯德华东区域的商业迎来爆发年。

林建瑞称，“ 从运营层面上，这些项目的投入运营后，也会进一步拓展凯德在华东整体的商业布局，提升凯德整体的品牌影响力。同时，寻找合适项目，扩大输出管理的版图”。