建筑物名称及介绍（1所有区分所有）

《共同利益住宅小区讲义》：1、所有、区分所有、建筑物区分所有

文/李云亮

本文是本书的基本用词指南。不是文字绕口令。请细嚼慢咽。甚或反刍。

九百多年前，北宋苏轼《前赤壁赋》有云：“天地之间，物各有主，苟非吾之所有，虽一毫而莫取。”

苏轼云“所有”，似“所有权”，非“所有权”。

在汉语氛围中，从古至今，物主对物之“所有”，表达的是人对物的具体拥有关系，没有一定的权利形态和内涵，是个笼统表达物之归属的社会性概念。

简单说，“所有”是言物之归属的事实，是物之归属的一种社会状态，且隐喻一个基本条件：物主“所有”之物必有边界，以供社会定分止争。

无边无际之物，不能为人“所有”。无边无际之物，绝无定分止争的可能。

物主“所有”之物，必有边界，极为重要。

日后，以“所有”为种子，所发育出来的一切权利概念，不言而喻皆内涵能确定的边界。

“所有”，这个古老的汉语，成了中国物权法逻辑发展的种子概念之一。不过，这个古老概念还需包装，才能于近代立法上市。

近代，西法东渐之后，中国出现“所有权”概念。这是对中国古老“所有”概念的立法包装。

1864年，美国传教士丁韪良（William Alexander）在翻译Henry Wheaton的著作“万国公法”（Elements of international law）时，发明了中国法学界如今经常使用的一种构词方法，这就是以“权”为后缀，造就众多的、偏正结构的合成词，如物权，所有权，等等。

此后，“所有”和“所有权”，在汉语氛围中，就有了语言分工：

“所有”，日常言之，立法用之，以表物的归属事实。就法律事实而言，“所有”对世只有相对性；

“所有权”，立法言之，日常用之，以表物的归属之法律形态。就立法内涵而言，“所有权”对世具有绝对性。

当“所有”历史地向“所有权”递进时，递进是否成功，首先须看“所有”所指事物的边界是否清楚。被“所有”之物的边界不清楚，“所有权”的权利边界必然不清楚。

物的边界，是“所有权”边界的物质基础。

物权思维，不能脱离物理的、物质性思维。

因为，物权的物，就是物理学之物。

只不过，物权的物，是物理学的物之中，极其微少的一部分。

物理学的物之中，可供交易、有经济价值、能产生法律关系的物，才能成为物权的物。

所以，南美洲的阿根廷共和国民法典，就“基于物之本身或与权利的关系对物作出的规定”：

“具有价值的物质性客体，在本法典中称‘物’。有关物的规定，准用于能被控制的能量和自然力。”

——妙哉。

回过头继续说。

当“所有”历史地向“所有权”递进时，立法给“所有”授权，只有被“所有”之物的边界清楚，“所有权”的权利边界才可能一清二晰，才足以定分止争。

“所有”是“所有权”的事实基础。反过来，“所有权”为“所有”赋权以对世。

然而，无论日常言说，还是论文解释，用“所有”一词足够达意，比“所有权”一词，传情达意轻便灵活得多。“所有”用来柔软地讲道理。“所有权”用来坚硬地对世。

毕竟，“所有”早已具备了“所有权”关于人与物的社会关系要素。最重要的社会关系要素，就是物在世上所显示的边界要素。

又。

当一物一主，一主非一人，一主非单数；即，一物一主，一主为多人，一主是复数时，“所有”则称“共同所有”。简称“共有”。

罗马法，我们私法的历史源泉，认为“共同所有（共有）”十分不稳定，任何共有人均可以要求分割共有物，因此，历史性地轻视对“共有”制度的思考。

现在，“共同所有（共有）”的理论发育不足。

至今，“共同所有（共有）”还跟在“所有权”逻辑之后，寄人篱下。

寄人篱下的“共同所有（共有）”，也有简单分类：

“按份共同所有（按份共有）”，“共同共同所有（共同共有）”，等等。

台湾地区法律，把“共同共同所有（共同共有）”称为“公同共同所有（公同共有）”，构词形式上更好看一些，也合乎逻辑。

其实，“所有权”的哲学基础，是个人主义的。“共同所有（共有）”的哲学基础，是团体主义的。二者不应该同处于一个逻辑体系内。二者应该各自独立成章。

立法的每一个逻辑体系，都有自己独特的哲学基础。

“共同所有（共有）”的哲学基础，就不同于“所有权”的哲学基础。那么，把二者放在同一个逻辑体系（同一章）内，思想上会妨碍对理论发育不足的“共同所有（共有）”的全面理解。

不过，近现代，有一种特殊的“共同所有（共有）”独立成章，甚至发育到有单独的立法了。

那种特殊的“共同所有（共有）”，就是我们《民法典》“业主的建筑物区分所有权”。

“业主的建筑物区分所有权”，其实是共有物内部，存在诸多非共有空间、特殊的“共同所有（共有）”。

日本法律，将共有物内部存在诸多非共有空间的“共同所有（共有）”，命名为“区分所有”。

加拿大魁北克法律，将共有物内部存在诸多非共有空间的“共同所有（共有）”，命名为“区分共有（Divided Co-ownership）”。

日本法律将“区分所有”的对象，设定为建筑物。因而这种“区分所有”进一步冠名为“建筑物区分所有”。

加拿大魁北克法律将“区分共有（Divided Co-ownership）”的对象，设定为不动产。因而其“区分共有”进一步冠名为“不动产区分共有（Divided Co-ownership of Immovables）”.

“区分所有”或“区分共有（Divided Co-ownership）”，是一个硬币的两面。视角不同而已。

本文认为，加拿大魁北克法律的“不动产区分共有（Divided Co-ownership of Immovables）”，更适合中国国情。

中国“业主的建筑物区分所有权”极为缺乏“共同所有（共有）”团体精神。

日本的“建筑物区分所有”，是从共有个人的角度，看内部有区分的“建筑物共同所有”。

所以，日本立法：《建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）》——日本法原文如此。

加拿大魁北克的“不动产区分共有”，是从共有团体的角度，看内部有区分的“共同所有（共有）”。

所以，加拿大魁北克立法：“不动产区分共有（Divided Co-ownership of Immovables）”。

中国法称“建筑物区分所有权”，根源是学习日本法。

然而，在日本法中，“区分所有权”仅相当于中国业主的专有权，不含共有。

中国的“区分所有权”与日本的“区分所有权”，二者意思大相径庭。中国物权法学界毫无知觉。

本书用辞，通用“区分所有”，特别情况使用“区分所有权”。

注意，“区分所有”可以有不同的区分对象，因此有不同的冠名。

比如，建筑物（不动产）区分所有、邮轮区分所有、时间区分所有，等等。

时间区分所有，在房地产业内，就是分时度假公寓、分时度假酒店等概念之本质所在。

总之，“所有”，“区分所有”、“建筑物区分所有”，这一串概念，有其内在的、历史的、逻辑的联系。

只有读者内心清楚这一串基本概念，及其逻辑关系，再阅读本书后面的文章，就顺畅不难了。

,